Za inwestycje wójta zapłacą lokalne firmy

Właściciel nieruchomości partycypuje w kosztach budowy infrastruktury technicznej przez tzw. opłaty adiacenckie. Zasady ich ustalania reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Udział w kosztach budowy infrastruktury technicznej nie dotyczy wszystkich samorządowych inwestycji wokół naszej działki. Chodzi jedynie o budowę drogi, przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Nie ma znaczenia, czy są to linie napowietrzne, czy zakopane w ziemi. Dotyczy to także modernizacji dróg, czyli podwyższenia parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej szosy bądź ulicy (tak wynika z wyroku NSA z 29 listopada 2004 r., sygn. OSK 812/04). Budowa basenu lub oczyszczalni ścieków nie jest objęta opłatami adiacenckimi. Podobnie jest z budową rurociągów naftowych i służących do ich obsługi związanych z nimi kabli światłowodowych.

Nie każda inwestycja wiąże się od razu z koniecznością uiszczenia opłat adiacenckich. W jednym z wyroków (z 23 października 2009 r., sygn. II OSK 58/09) NSA wskazał, że nie można obciążać opłatami tylko za wybudowanie jednej części drogi albo tylko jej poszczególnych elementów, ale jedynie za powstanie drogi w całości.

Inwestycja ma objąć budowę jezdni oraz chodników, ale w pierwszym etapie będzie wybudowana sama nawierzchnia jezdni, zaś chodniki w drugiej kolejności. W takim przypadku wybudowanie jedynie nawierzchni nie uprawnia do poboru opłaty adiacenckiej.

Opłaty adiacenckie obejmują właścicieli wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie. Opłat nie uiszcza się jednak za nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne (a gdy planu nie ma, to za działki wykorzystywane na te cele).

Opłatami adiacenckimi objęte są te przypadki, gdy infrastruktura techniczna powstała z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Wiele inwestycji infrastrukturalnych prowadzą nie same gminy, ale ich spółki (z całkowitym lub częściowym udziałem samorządu). Gdy inwestycje takie realizowane są jedynie za ich środki własne, to nie ma podstaw do pobierania opłat adiacenckich. W praktyce sytuacja taka zdarza się obecnie rzadko, bo samorządy powszechnie korzystają z funduszy unijnych.

Opłaty obciążają nie tyko właścicieli, ale i użytkowników wieczystych (zarówno gruntów Skarbu Państwa, jak i samorządowych). Jednak tylko niektórych. Opłaty adiacenckie uiszczają jedynie ci użytkownicy wieczyści, którzy albo w ogóle nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych, albo też uiścili je już - za zgodą odpowiedniego organu gminy - za cały okres użytkowania. Zdecydowana większość użytkowników jest zwolniona z opłat adiacenckich, bo jeśli cena nieruchomości wzrośnie w wyniku zakończenia inwestycji, to i tak czekają ich podwyżki opłat rocznych. Opłat adiacenckich nie muszą też uiszczać posiadacze samoistni nieruchomości, bo posiadanie jest stanem faktycznym, a nie prawem.

W razie gdy nieruchomość jest objęta współwłasnością lub współużytkowaniem wieczystym, to urzędnicy wydają odrębne decyzje dla każdej z tych osób. Nie mogą natomiast wybrać dowolnie np. jednego ze współwłaścicieli i jego obciążyć całością opłaty.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może - wydając decyzję administracyjną - ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo do korzystania z wybudowanej drogi. Nie ma znaczenia, czy właściciel nieruchomości ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń (por. wyrok WSA w Białymstoku z 19 lutego 2004 r., sygn. SA/Bk 1411/03). Urzędnicy mają trzy lata na załatwienie sprawy. Decyzja ustalająca opłatę nie musi stać się w tym czasie ostateczna, lecz powinna zostać wydana w tym terminie w pierwszej instancji. W dniu stworzenia warunków musi też obowiązywać uchwała rady gminy określająca stawkę procentową opłaty. Inaczej jej naliczenie nie jest możliwe.

Ustalenie i wysokość opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń. Maksymalna stawka to 50 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed budową infrastruktury, a wartością po zakończeniu inwestycji (w tym celu urzędnicy zamawiają operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego). Wyliczoną opłatę gmina pomniejsza o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń. Opłata adiacencka może zostać naliczona, ale nie musi - jeśli jej wysokość byłaby niższa niż koszty opinii rzeczoznawcy, to urzędnicy nie widzą sensu jej naliczania.

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty wszczyna się z urzędu. Urzędnicy powinni więc powiadomić o tym naszą firmę, umożliwić przedstawienie własnego stanowiska i zapoznanie z dowodami, zwłaszcza z opinią rzeczoznawcy. Gmina nie może wykazać jedynie samego wzrostu wartości nieruchomości w czasie budowy infrastruktury, ale powinna udowodnić, że przyczyną tego wzrostu (albo przynajmniej jakiejś jego części) jest oddanie do użytku inwestycji. Może dojść do sytuacji, gdy wzrost wartości działki nastąpił, ale nie ma on związku z gminnymi budowami.

Przyczynami wzrostu wartości nieruchomości niezależnymi od budowy urządzeń są np. tendencje rynkowe, zmiana otoczenia (budowa sklepów, osiedli deweloperskich, centrów rozrywki, centrów logistycznych, uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), remont budynku itp.

Opłatę adiacencką można rozłożyć na oprocentowane raty nawet na dziesięć lat. Oprocentowanie oblicza się za pomocą stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (obecnie jest to 4,75 proc. rocznie). Jak stwierdził WSA w Poznaniu (w wyroku z 12 lutego 2008 r., sygn. III SA/Po 893/07), podmiot zainteresowany rozłożeniem na raty powinien złożyć należycie uzasadniony wniosek, a co najmniej wskazać wszelkie okoliczności istotne dla oceny jego zasadności (o sytuacji finansowej i możliwościach płatniczych). Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy jest zabezpieczana przez ustanowienie hipoteki. Obowiązek uiszczenia całości opłaty (bądź pierwszej raty) powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

W wyroku z 9 września 2010 r. (sygn. I OSK 1063/10) NSA stwierdził, że niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu wydawania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, właściwym zobowiązanym do poniesienia tej opłaty jest właściciel z chwili stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej. Nie jest to pogląd jednolity, a wręcz coraz rzadszy w orzecznictwie, bo np. WSA w Łodzi stwierdził, że w przypadku zbycia nieruchomości obowiązek uiszczenia opłaty przechodzi na nabywcę. O zobowiązaniu z tytułu opłaty adiacenckiej ma - zdaniem sądu - decydować data wydania decyzji, a jej wydanie dla byłego właściciela oznacza, że decyzja jest dotknięta wadą nieważności.

● w przypadku sieci wodociągowej oraz sieci kanalizacji sanitarnej stało się możliwe podłączenie nieruchomości do tych urządzeń. To, iż nieruchomość była już podłączona do kanalizacji sanitarnej, może oznaczać brak podstaw do ustalenia opłaty. Wymierzenie opłaty jest możliwe, gdy zostanie wybudowane przyłącze wraz z zaworem za wodomierzem głównym,

● brak pozytywnej opinii przedsiębiorstwa energetycznego co do możliwości podłączenia nieruchomości z siecią, według stawek zawartych w taryfie, będzie oznaczać nieutworzenie warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej,

● dostępność korzystania z drogi występuje już wówczas, gdy drogę zbudowano na terenie przyległym do działki w taki sposób, że możliwe jest wybudowanie zjazdu do niej. Potwierdzeniem zakończenia budowy drogi powinno być jednak pozwolenie na użytkowanie.

@RY1@i02/2011/187/i02.2011.187.210.003a.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarskiprawnik, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).