Inspektor nie zawsze może nakazać rozbiórkę

Prawo budowlane w odniesieniu do większości budynków wymaga, aby rozpoczęcie inwestycji budowlanej nastąpiło na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. W zdecydowanej większości przypadków pozwolenie takie wydaje właściwy miejscowo starosta. Do tego też organu należy dokonać zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia określonej inwestycji, np. budowy ogrodzenia działki od strony drogi.

Inwestor, który nie dopełnia tych obowiązków, dopuszcza się samowoli budowlanej. Można ją oczywiście zalegalizować, ale wymaga to dopełnienia ściśle określonych przez prawo budowlane formalności. Konieczne jest np. sporządzenie projektu budynku, dostarczenie zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, a także dostarczenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor musi także uiścić opłatę legalizacyjną, która zależy od rodzaju budynku (dla domu jednorodzinnego wynosi ona np. 50 tys. zł).

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który prowadzi postępowanie legalizacyjne, wyznacza inwestorowi określony termin na dostarczenie wymaganych dokumentów i uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Jeżeli inwestor terminu tego nie dotrzyma, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce budynku. Jest to jego obowiązek, a więc nie może on np. zrezygnować z wydania tak surowej decyzji.

Decyzja o rozbiórce samowoli budowlanej musi zostać wydana także wówczas, gdy w toku postępowania legalizacyjnego powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, iż wzniesiony budynek jest sprzeczny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a przede wszystkim z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tak samo musi postąpić inspektor nadzoru, który w toku postępowania legalizacyjnego uzna, że wzniesiony obiekt budowlany narusza przepisy techniczno-budowlane, a więc został wybudowany niezgodnie ze sztuką budowlaną.

Jeżeli jednak samowola budowlana jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może nakazać jej rozebrania. Jak bowiem słusznie uznał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 marca 1999 r. (sygn. akt IV SA 482/97, http://orzeczenia.nsa.gov.pl) z uwagi na represyjny charakter rozbiórki może ona być stosowana tylko w ostateczności i wyłącznie wówczas, gdy wszystkie wymogi określone w art. 48 prawa budowlanego zaistnieją kumulatywnie.

Samowola budowlana może dotyczyć również części danego obiektu budowlanego. W takiej sytuacji powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który zdecyduje, że nie można zalegalizować takiej części samowoli, również może zdecydować o jej rozbiórce. W takiej sytuacji konieczne jest jednak, aby część budynku przeznaczona do rozbiórki była na tyle samodzielna i niezależna od pozostałej części budynku, aby przeprowadzenie rozbiórki nie skutkowało koniecznością ingerencji w pozostałą, legalnie postawioną, część obiektu budowlanego.

Inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki nie tylko obiektu, którego budowa musi być prowadzona na podstawie wydanego pozwolenia na budowę, ale także w sytuacji, gdy do rozpoczęcia inwestycji konieczne jest dokonanie zgłoszenia. Jego brak również stanowi naruszenie prawa budowlanego, które upoważnia do nakazania rozebrania takiej samowoli budowlanej.

Jeżeli jednak roboty budowlane prowadzone są zgodnie ze zgłoszeniem, lecz samo zgłoszenie nie było prawidłowe, bo np. organ administracji przyjął na zgłoszenie budowę obiektu, który w istocie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie może wydać nakazu rozbiórki takiego budynku. W takiej sytuacji inspektor nadzoru powinien przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 50-51 ustawy - Prawo budowlane. Wobec nieprawidłowego działania organu inwestorowi nie można bowiem stawiać zarzutu, że dopuścił się samowoli budowlanej i nakazać mu jej rozbiórkę. Potwierdził to chociażby Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 26 lutego 1999 r. (sygn. akt IV SA 397/97, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jeżeli jednak roboty budowlane nie są prowadzone zgodnie z dokonanym zgłoszeniem, lecz samo zgłoszenie było prawidłowe, np. organ administracji prawidłowo przyjął zgłoszenie, ale inwestor realizuje inny obiekt wymagający uzyskania pozwolenia na budowę, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego powinien wydać nakaz jego rozbiórki (jeżeli oczywiście niemożliwe jest zalegalizowanie takiej samowoli).

Poza samowolą budowlaną nakaz rozbiórki może być wydany także w odniesieniu do obiektu niewykończonego lub nieużytkowanego. Jest to druga sytuacja, w której powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki. Nałożony na właściciela lub zarządcę nakaz eliminacji obiektu i uporządkowania terenu w tym przypadku będzie się odnosił do nieużytkowanych lub niewykończonych, jednocześnie nienadających się do remontu, odbudowy lub wykończenia obiektów budowlanych. Przepisy prawa budowlanego określają trzy, samodzielne wobec siebie, okoliczności dotyczące stanu budynku, a mianowicie gdy obiekt jest nieużytkowany, niewykończony lub zniszczony. Nie dotyczy to oczywiście obiektów wpisanych do rejestru zabytków, bez względu na ich stan.

W przypadku budynków niewykończonych lub nieużytkowanych przed wydaniem decyzji o nakazie rozbiórki, inspektor nadzoru zobowiązany jest do ustalenia przyczyny niewykonania przez właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego remontu, odbudowy lub wykończenia. Następnie dokonuje oględzin i oceny stanu technicznego. Jeżeli powstaną wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, to organ nakazuje właścicielowi lub zarządcy sporządzenie ekspertyzy stanu technicznego. Organ uprawniony jest także do przeprowadzenia rozprawy.

Jeżeli okaże się, że budynek kwalifikuje się do rozbiórki, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje w tym przedmiocie decyzję. Powinna ona zawierać wyraźny nakaz rozbiórki określonego obiektu budowlanego oraz uporządkowania terenu i termin, do którego adresaci powinni przystąpić do wykonania rozbiórki, a także data jej zakończenia wraz z uporządkowaniem terenu. Termin przystąpienia do rozbiórki nie powinien być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia doręczenia adresatowi decyzji o nakazie rozbiórki.

Zastosowanie się do nakazu rozbiórki obiektu budowlanego jest obowiązkiem inwestora. Jeżeli go nie wykona, to może zostać ukarany. Zgodnie z art. 90 prawa budowlanego nieustosunkowanie się do nałożonego obowiązku rozbiórki oraz prowadzenie dalszych robót budowlanych zagrożone jest grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat dwóch.

@RY1@i02/2011/182/i02.2011.182.207.0007.001.jpg@RY2@

Liczba wydanych nakazów rozbiórki

Inwestor chciał wybudować kompleks bloków, które połączone byłyby ze sobą ścianami. Nie miał jednak środków, żeby całą inwestycję zrealizować w jednym terminie. Podzielił ją więc na kilka etapów i wystąpił o pozwolenie na budowę pierwszego z bloków. Po zakończeniu robót zdecydował, że rozpocznie budowę drugiego bloku. Uznał jednak, że skoro ma pozwolenie na pierwszy budynek, to nie będzie występował o nie w stosunku do drugiego. Na dodatek, z uwagi na duży popyt na rynku mieszkaniowym, inwestor zdecydował, że drugi blok będzie o pięć pięter wyższy od pierwszego i od wcześniejszych planów. O całej sytuacji dowiedział się powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, który uznał drugi budynek za samowolę budowlaną. Inspektor stwierdził ponadto, że budynek trzeba rozebrać, gdyż jest on niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego mógł tak uczynić, gdyż drugi blok, pomimo, że jedną ścianą przylegał do pierwszego budynku, to jednak stanowił samodzielny i niezależny budynek.

Łukasz Mazurek

dgp@infor.pl

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).

Rozporządzenie ministra infrastruktury z 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (Dz.U. z 2004 r. nr 198, poz. 2043).