Jak przebiega procedura scalenia gruntów w gminie

Wiele nieruchomości gruntowych nie może dzisiaj zostać wykorzystanych pod zabudowę ze względu na zbyt małą szerokość czy niewłaściwe ukształtowanie. Przeprowadzanie scaleń i podziałów nieruchomości przez gminę może pomóc stworzyć korzystniejsze warunki zagospodarowania terenu i być zachętą do realizowania nowych inwestycji dla nowo ukształtowanych obszarach.

Scalanie nieruchomości odbywa się w dwóch procedurach, które regulują dwa odrębne akty prawne - ustawa o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) i ustawa o scalaniu i wymianie gruntów. O zastosowaniu konkretnego reżimu prawnego decyduje przede wszystkim przeznaczenie nieruchomości, która ma być objęta takim procesem. Przepisy zawartego w ustawie o gospodarce nieruchomościami rozdziału o scalaniu i podziale nieruchomości stosuje się wyłącznie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Chodzi więc o tereny przeznaczone m.in. pod budownictwo jednorodzinne, przemysłowe, rekreacyjne. Przepisów u.g.n. nie stosuje się natomiast do nieruchomości, które zostały już objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Obydwa postępowania, mimo że służą tym samym celom, są odrębne i nie mogą się nakładać na siebie.

Sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu regulują przede wszystkim art. 101 - 108 u.g.n.. Zgodnie z ich brzemieniem scalenia i podziału nieruchomości może dokonać gmina, a konkretniej ujmując - jej organ stanowiący, czyli rada gminy. Niektóre kompetencje należą przysługują tutaj również wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).

Postępowanie scaleniowe może zostać uruchomione z urzędu lub na wniosek mieszkańców. Urzędowe wszczęcie procedury następuje, gdy z samodzielną inicjatywą występuje rada gminy. Odbywa się to przez przystąpienie do scalenia i podziału nieruchomości w drodze uchwały rady, w której muszą być wyraźnie określone granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem (art. 101 ust. 3 u.g.n.).

Proces może zostać również zainicjowany przez właścicieli (ewentualnie użytkowników wieczystych) gruntów. Mogą oni wystąpić z wnioskiem o scalenie i podział właściciele nieruchomości, jeżeli posiadają oni ponad 50 proc. powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Takie pismo trzeba złożyć do wójta właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości objętych scaleniem i podziałem. Do wniosku muszą oni dołączyć odpisy ksiąg wieczystych, a w przypadku ich braku - inne dokumenty potwierdzające prawa do nieruchomości (np. umowę przekazania własności i posiadania gospodarstwa rolnego). Oprócz dokumentacji tytułu prawnego do gruntu wśród załączników powinny znaleźć się wypisy i wyrysy z katastru nieruchomości.

Ważną informacją dla osób, które chciałyby zainicjować procedurę, jest to, że są one do pokrycia kosztów związanych ze scalaniem i z podziałem nieruchomości. Są one rozkładane proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem.

Po złożeniu wniosku wójt ma sześć miesięcy na przeprowadzenie analizy okoliczności uzasadniających dokonanie scalenia i podziału nieruchomości, a w szczególności:

● przeznaczenia i warunków zagospodarowania terenu ustalonych w planie miejscowym,

● złożonego wniosku,

● dotychczasowej struktury przestrzennej nieruchomości,

● stanu istniejącej infrastruktury technicznej i potrzeby jej rozbudowy,

● możliwości sfinansowania przez gminę wydatków związanych z budową lub rozbudową urządzeń infrastruktury technicznej oraz innych kosztów związanych z przeprowadzeniem scalenia i podziału nieruchomości,

● zgodności dokumentów określających stan prawny nieruchomości z danymi z katastru nieruchomości.

Na podstawie wyników przeprowadzonej analizy wójt musi następnie przedstawić radzie gminy projekt uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości w granicach określonych w tym projekcie albo o odmowie przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości. Informację o podjęciu uchwały odmownej wójt podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Do projektu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości trzeba wtedy obowiązkowo dołączyć wypis i wyrys z katastru nieruchomości sporządzony dla gruntów przeznaczonych do scalenia i podziału nieruchomości, z zaznaczonymi granicami zewnętrznymi tych gruntów, oraz wypis i wyrys z planu miejscowego.

W sytuacji gdy z inicjatywą wystąpią właściciele działek, rada gminy nie ma możliwości zmiany z urzędu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału w części dotyczącej granic zewnętrznych obszaru scaleniowo-podziałowego poprzez zamieszczenie jej (zmiany) w uchwale o scaleniu i podziale (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 10 lipca 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 2352/2005, LexPolonica nr 2137592).

Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Według art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.) rada gminy zobligowana jest umieścić w planie miejscowym - jako element o charakterze obowiązkowym - szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości. Uszczegółowienie wymogów w tym zakresie zawarte zostało w par. 4 pkt 8 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1587 z późn. zm.). W jego myśl przy zapisywaniu projektu tekstu planu miejscowego ustalenia dotyczące szczegółowych zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości powinny zawierać określenie parametrów działek uzyskiwanych w wyniku scalania i podziału nieruchomości, w szczególności minimalnych lub maksymalnych szerokości frontów działek, ich powierzchni oraz określenie kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego. Plan miejscowy wypełnia zatem dyspozycję art. 15 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p., jeżeli zostaną w nim określone szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału, skonkretyzowane przez rozporządzenie. Ustalone w planie szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału stanowią następnie podstawę do przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości na podstawie u.g.n. Bez uszczegółowionych planem zasad i warunków scalania i podziału nie jest w ogóle możliwe przeprowadzenie takiej procedury (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 5 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Wr 375/2010, LexPolonica nr 2486372).

Po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości wójt musi złożyć we właściwym sądzie wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej przystąpienia do scalenia i podziału nieruchomości, a gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów odpisu uchwały. Granice nieruchomości przeznaczonych do scalenia i podziału ustala się i przyjmuje według katastru nieruchomości, a stan prawny nieruchomości według ksiąg wieczystych oraz innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości.

Zabudowane części nieruchomości mogą być objęte uchwałą o przystąpieniu do scalenia tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych (art. 102 ust. 4 u.g.n.). Wniosek z tego, że niezabudowana część nieruchomości ujęta w scaleniu i podziale może być objęta scaleniem bez zgody właściciela, natomiast zabudowana część działki skarżącej nie podlega w takiej sytuacji scaleniu.

Po wejściu w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości wójt wyznacza termin zebrania informacyjnego i powiadamia o nim uczestników postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. Na zebraniu musi on zapoznać uczestników z uchwałą o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości oraz z wynikami przeprowadzonej analizy.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje właścicielom i użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych scaleniem i podziałem prawo wyboru ze swojego grona rady uczestników scalenia w liczbie do 10 osób. Takie ciało ma uprawnienia opiniodawcze. Zebranie informacyjne zorganizowane przez wójta to właśnie moment na przeprowadzenie wyborów rady.

Wyboru członków rady dokonuje się zwykłą większością głosów spośród kandydatów zgłoszonych na zebraniu w głosowaniu niejawnym przy udziale co najmniej połowy uczestników postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości. Każdy uczestnik postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości ma prawo zgłosić jednego kandydata. Osoby, które otrzymały najwięcej głosów, wchodzą w skład rady. Spory dotyczące głosowania rozstrzyga wójt. Rada dokonuje wyboru przewodniczącego spośród jej członków.

Kolejny etapem procedury scaleniowej jest opracowanie projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. W celu opracowania takiego dokumentu upoważniony przez wójta geodeta przygotowuje geodezyjną dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości. Składa się na nią:

● mapa z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości,

● rejestr nieruchomości z wykazaniem stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale.

Geodeta wykonuje dodatkowo czynności polegające na geodezyjnym opracowaniu granic nieruchomości objętych scaleniem i podziałem nieruchomości. Wyznacza też i wskazuje uczestnikom postępowania granice nowo wydzielonych działek gruntu oraz utrwala te granice. Przed podjęciem uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości dokumentacja podlega przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości podlega zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom postępowania (właścicielom, użytkownikom wieczystym i posiadaczom samoistnym) na okres 21 dni w siedzibie urzędu gminy. O wyłożeniu projektu uchwały do wglądu zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o wyłożeniu podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

W okresie kiedy projekt uchwały wyłożony jest do wglądu, uczestnicy postępowania mogą składać na piśmie wnioski, uwagi i zastrzeżenia do tego projektu. We wnioskach uczestnicy postępowania mogą wskazywać działki gruntu, które chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas posiadane nieruchomości objęte scaleniem i podziałem. Złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają zaopiniowaniu przez radę uczestników scalenia.

O sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń rozstrzyga rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. O zapadłym rozstrzygnięciu zawiadamia się na piśmie uczestników postępowania, którzy złożyli wnioski, uwagi i zastrzeżenia, doręczając im wyciąg z uchwały.

Obowiązkiem wójta jest ostateczne przedstawienie radzie gminy gotowego projektu uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Projekt musi zawierać w szczególności geodezyjną dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości. Muszą zostać do niego dołączone ponadto wnioski, uwagi i zastrzeżenia zgłoszone w okresie wyłożenia projektu do wglądu, protokoły z posiedzeń rady uczestników scalenia i propozycje rozstrzygnięć ze wskazaniem praw do nowo wydzielonych działek gruntu.

Po przejrzeniu dokumentacji przedłożonej przez wójta rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Jej elementy obowiązkowe wymienia art. 104 ust. 2 u.g.n. (patrz ramka). Podjęta uchwała musi zostać doręczona znanym uczestnikom postępowania. Poza tym informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Dokument ma szczególną moc prawną, bo stanowi podstawę do zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych, a później do założenia nowych ksiąg i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału. To także podstawa do ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości. Wnioski o dokonanie tych czynności musi złożyć wójt. Uchwała scaleniowa uprawnia do wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału oraz do wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.

Jedną z konsekwencji przeprowadzenia procedury jest to, że powierzchnia każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem zostaje pomniejszona o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. Takie pomniejszenie powinno w sposób niebudzący wątpliwości wynikać z uchwały o scaleniu i podziale.

Z kolei działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, niebędących drogami powiatowymi, wojewódzkimi lub krajowymi, przechodzą z mocy prawa na własność gminy, a ustanowione na tych działkach prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem wejścia w życie uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.

Kolejnym skutkiem jest to, że w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych albo samoistnych posiadaczy otrzymuje odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomości składające się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, pomniejszonej o teren pod drogi. Jeżeli nie ma możliwości przydzielenia nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce.

Służebności gruntowe ustanowione na nieruchomościach objętych scaleniem i podziałem podlegają zniesieniu, jeżeli stały się zbędne do korzystania z nowo wydzielonych nieruchomości.

Gmina jest zobowiązana do wybudowania na gruntach objętych uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej. Koszty wybudowania tych urządzeń nie mogą obciążać uczestników postępowania. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy na mocy zawartego z gminą porozumienia strony postanowią inaczej.

Właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, którzy w wyniku procedury scaleniowej ponieśli straty, mają prawo do odszkodowania od gminy. Przysługuje ono za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których nie mogli oni odłączyć od gruntu. Rekompensata przysługuje także za przejęte czy wycięte drzewa i krzewy. Odszkodowanie jest wypłacane w wysokości uzgodnionej między właścicielami lub użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą.

Sposób wyceny sporządzanej na użytek postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, której własność została odjęta stronie, jest w sposób szczegółowy uregulowany w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, które precyzyjnie określają, z jakiego czasu stan i ceny nieruchomości winny być wzięte pod uwagę, a także jakie cechy biegły ma uwzględnić.

● opracowane geodezyjnie granice gruntów objętych scaleniem i podziałem,

● wypis i wyrys z planu miejscowego,

● geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości,

● rejestr nieruchomości z wykazaniem ich stanu dotychczasowego oraz stanu nowego po scaleniu i podziale, w tym nieruchomości przyznanych uczestnikom postępowania w zamian za nieruchomości będące ich własnością lub pozostające w użytkowaniu wieczystym przed scaleniem i podziałem,

● rozstrzygnięcia w sprawach wymiany gruntów i służebności gruntowych,

● ustalenia co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania,

● ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

● rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń złożonych przez uczestników postępowania.

@RY1@i02/2011/178/i02.2011.178.207.0004.001.jpg@RY2@

Wzór

Katarzyna Sawicka

dgp@infor.pl

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Ustawa z 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. 2003 r. nr 178, poz. 1749 z późn. zm.).

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 86, poz. 736).