Zabudowa loggi wymaga uzyskania pozwolenia

Właściciele lokali w spółdzielniach mieszkaniowych niejednokrotnie dokonują w nich zmian architektonicznych. Nie zdają sobie jednak najczęściej sprawy, że takie prace wymagają odpowiednich pozwoleń. Tak było w przypadku jednego ze spółdzielców, który w swoim lokalu rozebrał część ścianek działowych i osłonowych oraz zabudował loggię. Stworzył przez to jedno pomieszczenie, tzw. aneks kuchenny. Połączył także łazienkę i wc.

O przystąpieniu do tych zmian inwestor nie zawiadomił ani spółdzielni zarządzającej budynkiem, ani też właściwego organu administracji budowlanej.

Sprawą samowolnych zmian w lokalu zajął się nadzór budowlany.

Po przeprowadzonej kontroli zobowiązał spółdzielcę do przedłożenia dokumentów pozwalających na ocenę zgodności z prawem wykonanych robót budowlanych. Właściciel lokalu przedłożył więc inwentaryzację robót wraz z oceną ich wpływu na stan techniczny całego budynku mieszkalnego, pomiary instalacji elektrycznych oraz protokoły potwierdzające sprawność wentylacji w jego mieszkaniu.

Na podstawie tych dokumentów powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przyjął, że roboty zostały wykonane zgodnie z przepisami oraz sztuką budowlaną. W tych okolicznościach organ umorzył postępowanie.

Odwołanie od tej decyzji wniosła spółdzielnia mieszkaniowa. Uznała, że ta decyzja niezasadnie sankcjonuje samowolę budowlaną. Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Spółdzielnia skierowała skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

WSA zbadał, czy roboty polegające na zabudowie loggi należy zakwalifikować w całości jako przebudowę, której legalizacja prowadzona jest w oparciu o art. 50 - 51 prawa budowlanego, czy też jako rozbudowę lokalu mieszkalnego, która wymaga wdrożenia procedury naprawczej przewidzianej w art. 48 prawa budowlanego (przewiduje ona nawet konieczność rozbiórki części obiektu budowlanego).

Definicję przebudowy zawiera art. 3 pkt 7a prawa budowlanego. Stanowi on, że przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Wyjątkiem są jedynie charakterystyczne parametry, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.

Jak podkreślił WSA, do przebudowy można zaliczyć te roboty wykonane przez inwestora, które dotyczyły utworzenia z łazienki i wc jednego pomieszczenia. Roboty te zmieniły bowiem jedynie parametry użytkowe budynku.

Natomiast te roboty budowlane, które związane były z likwidacją części ścian zewnętrznych budynku i zabudową loggi, powinny być traktowane jako rozbudowa obiektu.

Doprowadziły one bowiem do zmiany powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego inwestora, a tym samym do przesunięcia granic obiektu budowlanego.

Skoro roboty budowlane polegające na samowolnej zabudowie loggi były rozbudową, a nie przebudową, to organy nadzoru budowlanego nie mogą tutaj umorzyć postępowania w sprawie.

Właściciele mieszkań znajdujących się w spółdzielniach mieszkaniowych są najczęściej właścicielami lokalu, ale nie loggi (o tym, że jest inaczej, może świadczyć akt notarialny o ustanowieniu odrębnej własności lokalu).

W związku z tym mają oni prawo korzystać z takiego pomieszczenia, ale nie mają prawa zawłaszczać tego elementu architektonicznego bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie mogą też dokonywać zmian w wyglądzie architektonicznym budynku bez zgody spółdzielni i autora projektu.

Jak wskazała składająca skargę do WSA spółdzielnia mieszkaniowa, prawidłowa procedura w sprawie o rozbudowę loggi wymagała zwrócenia się przez inwestora do spółdzielni oraz do autora projektu architektonicznego budynku o wyrażenie zgody na zamierzone roboty budowlane.

Po dokonaniu zabudowy spółdzielnia musiała w takim przypadku uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz mieć możliwość sporządzenia aneksów do dokumentów, które przed rozbudową określały tytuł prawny do lokalu.

W ocenie spółdzielni zabudowa loggi narusza wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Wymaga zatem podjęcia stosownych uchwał zmieniających oraz przeprowadzenia procedury zmian we wszystkich aktach notarialnych podmiotów posiadających odrębne prawo do własności lokali oraz w stosunku do posiadaczy lokali niewyodrębnionych odnośnie do zmiany udziałów w częściach wspólnych budynku i nieruchomości gruntowej.

Balkon ma dwojaki charakter. Jest pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu i jest jednocześnie elementem konstrukcyjnym całej nieruchomości, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnej

Adam Makosz

adam.makosz@infor.pl

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 21 kwietnia 2011 r., II SA/Ol 184/11.