Nie każda nadbudowa jest zmianą sposobu użytkowania

Nadbudowa budynku mieszkalnego, która nie jest połączona ze zmianą sposobu jego użytkowania, nie stanowi nowej zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Prezydent miasta C., rozpatrując po raz czwarty wniosek H. S. i F. S., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W podstawie prawnej decyzji organ podał, że na podstawie analizy funkcji i cech zabudowy uwarunkowań przestrzennych ustalono, że zamierzenie inwestycyjne nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm., dalej u.p.z.p.) w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Jedynym z argumentów było to, że w obszarze analizowanym na terenach dostępnych z tej samej drogi publicznej oprócz budynku objętego zamierzeniem inwestycyjnym nie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Sprawa trafiła do WSA.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wynikających z tego przepisu. Określają one wymogi cech urbanistycznych i architektonicznych zabudowy określanych mianem zasady dobrego sąsiedztwa, konieczność zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz zagwarantowania urządzeń niezbędnych do funkcjonowania przyszłej inwestycji. Artykuł 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. koresponduje z regulacjami zawartymi w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 z późn. zm.) normującymi możliwości zmian przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne. Przepisy ostatnio przywołanej ustawy należy zaliczyć także do przepisów odrębnych, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., z którymi powinna być zgodna decyzja ustalająca warunki zabudowy.

W przypadku wniosku inwestorów o ustalenie warunków zabudowy dla nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego brak jest podstaw do prowadzenia analizy w kierunku określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Nadbudowa budynku, która nie jest połączona ze zmianą sposobu jego użytkowania, nie stanowi nowej zabudowy w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Określając wymagania dotyczące nowej zabudowy w przypadku nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego (bez zmiany jego funkcji), organ powinien ograniczyć się do ustalenia kontynuacji jedynie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. W przypadku zaś rozbudowy istniejącego budynku powinien on ponadto poprowadzić analizę w zakresie kontynuacji linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Akceptacja przyjętej przez orzekające w sprawie organy wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i w konsekwencji odmowa ustalenia warunków zabudowy dla nadbudowy istniejącego budynku mieszkalnego tworzy paradoksalną sytuację. Właściciel budynku mieszkalnego, w którego sąsiedztwie brak jest innych budynków mieszkalnych, pozbawiony zostaje bowiem prawa do skutecznego ubiegania się o warunki zabudowy dla nadbudowy tego obiektu, gdy jednocześnie nie będzie przeszkód do ustalenia warunków zabudowy dla budowy nowego budynku mieszkalnego na sąsiedniej działce dostępnej z tej samej drogi publicznej.

Oprac. Katarzyna Sawicka