Wadliwy operat szacunkowy uzasadnia uchylenie decyzji

Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny musi uwzględniać te cechy nieruchomości wpływające na jej wartość, które charakteryzowały ją w dacie dokonywania podziału. Taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. podziałem nieruchomości.

Na wniosek współwłaścicielek części nieruchomości burmistrz zatwierdził w drodze decyzji jej podział. Wskutek tego o 41 tys. zł wzrosła jej wartość. Została ona ustalona na podstawie operatu szacunkowego. Burmistrz nałożył na współwłaścicielki gruntu opłatę adiacencką po 6150 zł na każdą z nich. W rozstrzygnięciu uznał, że operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), jak i opiera się na prawdziwych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rozstrzygnięcie to współwłaścicielki zaskarżyły do samorządowego kolegium odwoławczego (SKO). Główny zarzut dotyczył rzetelności sporządzania operatu. SKO utrzymał w mocy decyzję burmistrza. W ocenie kolegium ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten nie budzi wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Stanowi zatem dowód wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Decyzję tę właścicielki zaskarżyły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Ten uznał skargę za zasadną i uchylił decyzje I i II instancji.

Poza spełnieniem wymogów formalnych określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. operat szacunkowy musi opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Aby dokonać oceny, czy nieruchomości stanowiące podstawę wyceny zostały wybrane przez biegłego prawidłowo, konieczne jest opisanie ich w taki sposób, aby istniała możliwość ich zidentyfikowania. W innym bowiem wypadku kontrola ich doboru staje się niemożliwa. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował do wykonanej wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z treścią art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także ich cech, które wpływają na poziom cen. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala z kolei na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy te muszą być szczegółowo opisane w operacie szacunkowym. Brak zaś możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi daną działkę, która została wytypowana jako podobna, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. Nieruchomość, której dotyczy sprawa przed podziałem stanowiła grunt rolny, dla którego decyzją ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Tę cechę nieruchomości - możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wynikającą z decyzji o warunkach zabudowy, istniejącą w dniu wydawania decyzji zatwierdzającej podział, powinien był uwzględnić rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu operatu szacunkowego i ustalaniu wartości tej nieruchomości przed podziałem i po podziale. Tego jednak rzeczoznawca nie uczynił. Do wyceny przyjął bowiem - jako nieruchomości podobne - nieruchomości przeznaczone pod usługi, oświatę, handel. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące ją od przedmiotu wyceny, przy czym korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Z operatu wynika, że rzeczoznawca nie dokonał takiej korekty cen, która pozwalałaby uznać, że uwzględnił tę cechę nieruchomości współwłaścicielek, tj. możliwość zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, odróżniającą ją w sposób istotny od nieruchomości przyjętych do porównania. Uwzględnione przez rzeczoznawcę cechy dotyczyły bowiem powierzchni nieruchomości, położenia szczegółowego, dojazdu do nieruchomości, uzbrojenia terenu i ograniczenia w zabudowie, w tym służebności gruntowych. Opisane powyżej wady operatu szacunkowego w ocenie gdańskiego sądu administracyjnego uniemożliwiały dokonanie na jego podstawie prawidłowych ustaleń faktycznych. Wydanie decyzji w oparciu o tak sporządzony operat szacunkowy należało zdaniem sądu uznać za dokonane z naruszeniem zasad postępowania administracyjnego. Dlatego decyzja I i II instancji w sprawie nałożenia opłaty adiacenckiej została uchylona.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 4 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 212/12

Oprac. Leszek Jaworski

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2012/221/i02.2012.221.08800120i.802.jpg@RY2@

Maja Jakubowska, radca prawny, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna, Biuro w Krakowie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 4 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 212/12, dokonał szerokiej analizy wymogów, które spełniać powinien prawidłowo sporządzony operat szacunkowy. Powinien on zatem zawierać informacje w zakresie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Poza spełnieniem powyższych wymogów formalnych operat szacunkowy powinien również opierać się na prawidłowych (pełnych) danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Sąd słusznie wskazał, iż opis wszystkich, w tym porównywanych nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości, a wszystko na potrzeby weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu, także przez osobę nieposiadającą wiedzy specjalistycznej w tym zakresie. Brak zaś możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości, które zostały wytypowane jako podobne, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego.