Samowolę budowlaną można zalegalizować

Jednym z warunków zalegalizowania samowoli budowlanej jest wykazanie przez inwestora, że budynek nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli działka, na której znajduje się budynek, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to inwestor musi wykazać, że samowola jest zgodna z tym planem, przedstawiając wypisy i wyrysy z tego planu.

Gdy nie ma planu

W gorszej sytuacji są inwestorzy, którzy wznieśli swoje samowole na działkach, które nie są objęte miejscowym planem. Ich obowiązkiem jest uzyskanie od wójta (burmistrza czy prezydenta miasta) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce uzyskanie takiej decyzji sprawia często wiele problemów. Organy wykonawcze gminy nie chcą jej wydawać, wskazując, że nie można wydać warunków zabudowy dla obiektu, który choćby w części już istnieje, gdyż warunki zabudowy muszą być wydane dla niezabudowanej nieruchomości. Ich zdaniem nie można decydować o tym, co może powstać na danej działce, jeżeli jest już ona zabudowana, a właśnie z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku samowoli budowlanej.

Taka praktyka wójtów jest jednak nieprawidłowa. Zgodnie bowiem z art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b prawa budowlanego samowola budowlana musi być zgodna z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta nie musi być jednak ostateczna w dniu wszczęcia postępowania administracyjnego, na co zwrócił uwagę Główny inspektor nadzoru budowlanego w swoim stanowisku "W sprawie prowadzenia postępowań administracyjnych w zakresie legalizacji samowoli budowlanej" (http://www.gunb.gov.pl/ ). W praktyce oznacza to, że wójt nie może odmówić wydania warunków zabudowy nawet wówczas, jeżeli obiekt budowlany istnieje już w całości albo w części. [Przykład 1]

Jakie zaświadczenia

Samo wykazanie przez inwestora, że samowola budowlana jest zgodna z miejscowym planem albo z decyzją o warunkach zabudowy, nie wystarcza jednak do jej zalegalizowania. Inwestor musi dodatkowo wykazać przed powiatowym inspektorem nadzoru budowlanego, że wybudowany obiekt nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie jego całości lub części do stanu zgodnego z prawem. W tym celu musi on m.in. przedstawić cztery egzemplarze projektu budowlanego. Do egzemplarzy tych trzeba dołączyć opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty wymagane przez szczegółowe przepisy. Chodzi przede wszystkim o przepisy ustaw: z 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska, (t.j. Dz.U. z 2008 r. nr 25, poz. 150 z późn. zm.), z 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 212, poz. 1263 z późn. zm.), z 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (t.j. Dz.U. poz. 145), z 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze (Dz.U. nr 163, poz. 981) oraz z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. nr 162, poz. 1658 z późn. zm.). Wymagane jest także zaświadczenie, że osoby, które wykonywały np. projekt budowlany, są wpisane na odpowiednią listę samorządu zawodowego czyli mają odpowiednie uprawnienia budowlane.

Inspektor powinien też otrzymać od inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Osoba chcąca dokonać legalizacji nie musi być właścicielem nieruchomości. Może mieć np. prawo użytkowania wieczystego czy prawo dzierżawy nieruchomości.

Analiza dokumentów

Jeżeli inwestor nie dostarczy wszystkich wymaganych dokumentów w wyznaczonym terminie, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce samowoli budowlanej. Przedłożenie natomiast wszystkich wymaganych dokumentów w terminie traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego - jeżeli budowa została zakończona, albo jako zatwierdzenie projektu i pozwolenie na wznowienie robót - jeżeli budowa nie została jeszcze zakończona.

Przed wydaniem takiej decyzji inspektor ma obowiązek zbadania dostarczonych przez inwestora dokumentów. Sprawdza on przede wszystkim zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z miejscowym planem albo z decyzją o warunkach zabudowy. Inspektor skontroluje także kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, jak również to, czy projekt budowlany wykonała osoba z wymaganymi uprawnieniami. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek naruszeń powiatowy inspektor nałoży na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w określonym terminie, którego niedotrzymanie będzie skutkowało wydaniem przez niego decyzji o nakazie rozbiórki. [Przykład 2]

Konieczne koszty

Przed wydaniem decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i przed udzieleniem pozwolenia na wznowienie robót powiatowy inspektor ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jeśli inwestor jej nie uiści, to również otrzyma nakaz rozbiórki. Inspektor nadzoru budowlanego nie może umorzyć tej opłaty, obniżyć jej wysokości lub rozłożyć jej na raty. [Przykład 3]

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju obiektu i celu, jakiemu ma służyć, oraz od jego kubatury. Legalizacja ogrodzenia kosztuje np. 5 tys. zł, budynku gospodarczego - 25 tys. zł, domu jednorodzinnego - 50 tys. zł, a budynków wielorodzinnych czy obiektów przemysłowych - aż 200 tys. zł. Nie ma przy tym znaczenia, czy inwestor wybuduje cały budynek bez pozwolenia i innych wymaganych dokumentów, czy tylko dobuduje do niego np. taras lub ganek. W obu przypadkach wysokość opłaty legalizacyjnej jest taka sama.

Dopuszczenie do użytkowania

Jeżeli w trakcie postępowania legalizacyjnego zostanie ustalone, że legalizowany obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor złożył odpowiednie dokumenty oraz uiścił opłatę, to powiatowy inspektor może zalegalizować samowolę. W tym celu powinien wydać decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót lub o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została już zakończona. Powiatowy inspektor, wydając decyzję legalizacyjną, powinien zobowiązać w niej inwestora do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Przed uzyskaniem takiego pozwolenia inwestor będzie musiał poddać się obowiązkowej kontroli budynku już po zakończeniu wszystkich prac. Dopiero po dokładnym sprawdzeniu budynku i otrzymaniu zgody nadzoru budowlanego dopuszczalne jest korzystanie z budynku.

PRZYKŁAD 1

Trzeba zbadać występującą zabudowę

Katarzyna P. chce zalegalizować samowolę w postaci garażu na działce, dla której gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym celu wystąpiła do wójta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wójt musi wydać tę decyzję, pomimo że Katarzyna P. ukończyła już budowę. Przed wydaniem tej decyzji wójt powinien zbadać jednak, czy na działce Katarzyny P. taki garaż może istnieć. W tym celu musi m.in. sprawdzić, jaki charakter ma działka (np. czy jest budowlana, czy rolna), a także sprawdzić linię zabudowy i zbadać, jaka zabudowa występuje na działkach sąsiednich.

PRZYKŁAD 2

Terminów należy dotrzymywać

W toku postępowania legalizacyjnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. zauważył, że Aneta M. nie dołączyła do projektu budowlanego zaświadczenia, że projekt ten został wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Wezwał więc ją do uzupełnienia tego braku w terminie 14 dni. Aneta M. nie dotrzymała jednak tego terminu. Inspektor nie ma więc wyjścia i musi wydać decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego. Wszystkie obowiązki związane z legalizacją samowoli trzeba bowiem wypełnić w terminie. Każde niedotrzymanie terminu powoduje automatycznie wydanie decyzji o rozbiórce obiektu.

PRZYKŁAD 3

Nie można uiścić mniej

Jan K. nielegalnie wybudował na swojej działce dom jednorodzinny. Po pięciu latach od zakończenia budowy wystąpił do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o jego zalegalizowanie i przedłożył wszystkie wymagane dokumenty. Inspektor nakazał mu zapłatę opłaty legalizacyjnej w wysokości 50 tys. zł. Jan K. uznał jednak, że opłata ta jest zdecydowanie za wysoka i wystąpił do inspektora o jej zmniejszenie. Inspektor nadzoru budowlanego nie może jednak tego zrobić, bowiem wysokość opłaty legalizacyjnej za zalegalizowanie samowolnie wybudowanego domu jednorodzinnego wynosi dokładnie 50 tys. zł. Jeżeli więc Jan K. jej nie uiści, to inspektor nadzoru będzie musiał wydać decyzję nakazującą rozbiórkę domu.

Ruch w budownictwie

2011 r. - 466

2010 r. - 571

2009 r. - 681

2008 r. - 1392

2007 r. - 904

2006 r. - 819

2011 r. - 5561

2010 r. - 7326

2009 r. - 5823

2008 r. - 5099

2007 r. - 6474

2006 r. - 6486

Źródło: Główny Urząd Nadzoru Budowlanego

Łukasz Mazurek

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 z późn. zm.).