Obiekty budowlane: obowiązki są, ale adresat nie do końca określony

Zarówno właściciele jak i zarządcy obiektów budowlanych zobowiązani są do ich utrzymania w należytym stanie technicznym oraz bezpiecznego użytkowania w razie wystąpienia czynników zewnętrznych, takich jak wyładowania atmosferyczne, silne wiatry czy intensywne opady (art. 61 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.). Ustawa nie zawiera jednak ani definicji pojęcia zarządcy, ani też nie rozstrzyga o kolejności wyboru przez właściwy organ adresata tych obowiązków.

W wyroku z 3 lutego 2011 r. (sygn. akt II OSK 245/10) Naczelny Sąd Administracyjny dokonał wykładni pojęcia zarządcy w rozumieniu art. 61 prawa budowlanego. Orzekł, że jest nim taki podmiot, któremu przysługują uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania nieruchomości we właściwym stanie technicznym. W uzasadnieniu wyroku NSA wywiódł, że relacja pomiędzy zarządcą a właścicielem nieruchomości opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej, przy czym ustanowienie zarządcy upoważnia go do wykonywania uprawnień i obowiązków w zakresie własności i zarazem wyłącza taką kompetencję właściciela. Sąd odwołując się przy tym do przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 115, poz. 741 ze zm.) wskazał, że zarząd jest czynnością zawodową zarządców legitymujących się licencją zawodową, a źródłem praw i obowiązków zarządcy jest umowa określająca zasady i sposób wykonywania zarządu. Na tej podstawie NSA doszedł do wniosku, że osoba fizyczna, której przysługuje prawo do korzystania z nieruchomości na postawie umowy dożywocia, nie jest zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego.

W tym kontekście powstaje pytanie, czy zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego jest najemca lub dzierżawca, w szczególności gdy przyjął on na siebie na podstawie umowy najmu lub dzierżawy wszystkie obowiązki w zakresie utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym oraz w zakresie jego bezpiecznego użytkowania. Powołany wyrok nie usuwa niestety istniejących wątpliwości interpretacyjnych i nie pozwala na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Z jednej strony NSA wskazał bowiem, że zarząd został uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami i zgodnie z jej przepisami może być wykonywany przez uprawnione podmioty. Z drugiej strony brak jest wyraźnego stwierdzenia, że zarządcą w rozumieniu przepisów prawa budowlanego jest wyłącznie zarządca, o którym mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Można zatem argumentować, że odwołanie się przez NSA do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter pomocniczy i służy jedynie ustaleniu zakresu uprawnień, które musi posiadać dany podmiot, aby można mu było przypisać przymiot zarządcy w rozumieniu prawa budowlanego. Może to z kolei prowadzić do wniosku, że najemca lub dzierżawca obiektu jest jego zarządcą w rozumieniu prawa budowlanego mimo niespełnienia wymogów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli na podstawie umowy najmu lub dzierżawy przysługują mu uprawnienia właścicielskie zmierzające do utrzymania obiektu w należytym stanie.

Niezależnie od powyższego należy zwrócić uwagę na to, że kwestia kolejności wyboru przez organ adresata decyzji nakazującej wykonanie obowiązków (np. określonych robót budowlanych) na podstawie art. 66 w zw. z art. 61 prawa budowlanego zależy od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w sprawie. W rezultacie powierzenie przez właściciela obiektu zarządu tym obiektem innej osobie nie wyklucza możliwości skierowania decyzji do bezpośrednio do właściciela, jeżeli organ uzna to za uzasadnione. Treść umowy łączącej właściciela i zarządcę może z kolei uzasadniać dokonanie rozliczeń między tymi podmiotami, a związane z tym roszczenia mogą w ostateczności być dochodzone w postępowaniu sądowym.

@RY1@i02/2012/066/i02.2012.066.21500020e.802.jpg@RY2@

Maciej Chrzan radca prawny w kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie

Maciej Chrzan

radca prawny w kancelarii prawnej Jara & Partners Sp.k. w Warszawie