Opłaty adiacenckie i renty planistyczne w orzecznictwie sądów

Wzrost wartości nieruchomości powoduje obowiązek uiszczenia danin publicznych na rzecz gminy. Należą do nich opłata adiacencka i renta planistyczna. W praktyce może się tak zdarzyć, że właściciel lub użytkownik wieczysty będzie musiał kilkukrotnie uiścić świadczenia związane ze wzrostem wartości nieruchomości. A najczęściej nie są to niskie opłaty. W zależności od wartości gruntu mogą one dochodzić do kilku tysięcy złotych. Trudno się więc dziwić, że decyzje wójtów (burmistrzów i prezydentów miast) o nałożeniu tych opłat kierowane są przez zobowiązanych do sądów administracyjnych w celu kontroli ich zgodności z prawem. Z analizy najnowszego orzecznictwa sądowego wynika, że w przeważającej liczbie przypadków weryfikacja ta nie przebiega dla samorządów pomyślnie. Decyzje te są uchylane i przekazywane do ponownego rozpatrzenia. Warto jest więc zapoznać się z orzecznictwem, by ustrzec się błędów w wydawaniu decyzji nakładających obowiązek uiszczenia opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej wynika z ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 11 u.g.n. opłatę tę ustala się w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości.

Prawo, ale nie obowiązek

Wójt (burmistrz i prezydent miasta) może każdorazowo nałożyć na właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej po stworzeniu mu warunków do umożliwiających podłączenienieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków pozwalających korzystać z wybudowanej drogi. Należy podkreślić, że organ gminy nie ma obowiązku nakładania tej daniny. W przypadku podjęcia jednak decyzji ustalającej wysokość opłaty wójt musi wykazać, że wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 proc. różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu tej opłaty.

Infrastruktura techniczna

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Lublinie w wyroku z 30 czerwca 2011 r. (II SA/Lu 285/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) ,dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest to, że właścicielowi nieruchomości stworzono warunki do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury. Lubelski sąd administracyjny wskazał, że termin ten liczy się od dnia sporządzenia protokołu końcowego odbioru robót. Nie ma natomiast znaczenia to, czy właściciel nieruchomości skorzysta z możliwości istniejących w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Istotny jest fakt, że uzyskuje on zwiększenie użyteczności nieruchomości, a w konsekwencji wzrost jej wartości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z 21 kwietnia 2011 r. (II SA/Gd 825/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) wyjaśnił, że gmina po stworzeniu możliwości technicznej podłączenia nieruchomości do właściwego urządzenia infrastruktury technicznej ma prawo ustalić opłatę adiacencką, jeśli zostanie powiadomiona przez odpowiedni podmiot, że warunki do podłączenia zostały stworzone. Jeżeli zaś tym podmiotem jest sama gmina, w sposób jednoznaczny fakt ten powinien wynikać z materiału dowodowego przyjętego dla decyzji ustalającej opłatę. W sprawie chodziło o wybudowanie kanalizacji sanitarnej. Ocena możliwości stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do kanalizacji sanitarnej powinna uwzględnić więc przepis odrębny, jakim jest ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (t.j. Dz. U. z 2006 r. nr 123, poz. 858 z późn. zm.). Gdański sąd uchylił decyzję ustalającą opłatę adiecencka, gdyż jego zdaniem w postępowaniu zabrakło zasadniczych informacji oraz ustaleń odnoszących się do podmiotu realizującego urządzenie infrastruktury technicznej, środków, z których urządzenie to wybudowano, i okoliczności wskazujących na stworzenie warunków do podłączenia, stosownie do przepisów ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. [Przykład 1]

Przy podziale też trzeba płacić

Wójt może zobowiązać właściciela lub użytkownika wieczystego do uiszczenia opłaty adiacenckiej także, jeżeli wzrosła wartość nieruchomości wskutek jej podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie tej opłaty może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Artykuł 98a ust. 1a u.g.n. nakazuje przy tym stosować uchwałę obowiązującą w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.

Regulacja w powyższym brzmieniu została ustalona ustawą z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218). Nowelizacja zaczęła obowiązywać od 22 października 2007 r. W praktyce wyłoniła się wątpliwość, czy uchwały ustalające stawkę procentową opłaty adiacenckiej straciły ważność wskutek zmiany podstawy prawnej do ich wydania. Należy bowiem zauważyć, że przepis przed zmianą przewidywał możliwość wprowadzenia stawki do 50 proc. wartości nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku z 3 czerwca 2011 r. (II OSK 942/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) stwierdził, że nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami z 2007 r. nie spowodowała automatycznie utraty mocy obowiązującej uchwały rady gminy podjętej na podstawie przepisu, który został zmieniony. NSA zauważył, że art. 98a ust. 1 nie został uchylony. Sama modyfikacja procentowej stawki opłaty adiacenkiej nie stanowi podstawy do formułowania wniosku, że akt prawa miejscowego wydany na podstawie dotychczasowego przepisu nie uchylonego, lecz zmienionego jedynie w zakresie określenia innej stawki opłaty adiacenckiej, nie obowiązuje od daty wprowadzenia nowej stawki, tj. od 22 października 2007 r. [Przykład 2]

Zmiana wartości nieruchomości

Skutkiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy) może być obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości. Wzrost ten może polegać m.in. na tym, że obszar dotychczas nieprzewidziany pod zabudowę zostanie w konsekwencji wydania nowego planu miejscowego przewidziany pod inwestycję mieszkaniową. Właściciel (użytkownik wieczysty), który postanowi zbyć nieruchomość, której wartość wzrosła - w terminie pięciu lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany - musi uiścić jednorazową opłatę (tzw. rentę planistyczną) w wysokości określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Określenie procentowej wysokości tej opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan miejscowy (lub uchwały zmieniającej już obowiązujący plan).

Ustalając wzrost wartości nieruchomości wynikający ze zmiany planu miejscowego, należy mieć na uwadze, że poza zmianą treści planu, na wzrost wartości nieruchomości mogą mieć wpływ także inne czynniki, np. uzbrojenie terenu czy jego scalanie i podział. Okoliczności te pozostają bez znaczenia z punktu widzenia obowiązku uiszczenia opłaty. Czynniki te mogą jednak skutkować po stronie właściciela powstaniem obowiązku wniesienia opłaty adiacenckiej. Na tę okoliczność zwrócił uwagę WSA w Gdańsku w wyroku z 6 października 2011 r. (II SA/Gd 445/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). W orzeczeniu tym gdański sąd stwierdził, że wzrost wartości nieruchomości wynikający z jej podziału na mniejsze działki stanowi przesłankę wymierzenia stronie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Nie powinien on wywierać wpływu na ocenę wzrostu wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany treści planu zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja taka prowadziłaby bowiem do dwukrotnego obciążenia strony opłatą w związku zaistnieniem tej samej okoliczności - podziałem nieruchomości na mniejsze działki. Ocena wzrostu wartości nieruchomości wynikająca ze zmiany treści planu miejscowego powinna zatem uwzględniać jedynie wzrost wartości związany ze zmianą przeznaczenia terenu i abstrahować od zmiany wielkości nieruchomości. [Przykład 3]

Odpłatne zbycie gruntu

Nie tylko sam wzrost wartości nieruchomości powoduje obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Kolejnym warunkiem jest jej zbycie w części lub całości. WSA w Warszawie w wyroku z 5 września 2011 r. (IV SA/Wa 692/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) wyjaśnił wątpliwość, czy zbycie nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z 27

marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.o.z.p.) oznacza także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości. Warszawski sąd administracyjny, powołując się na uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z 17 maja 1999 r. (OPK 17/98; LexPolonica nr 337874), wskazał, że opłata planistyczna jest związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Chodzi więc także o odpłatne przeniesienie udziału we własności nieruchomości gruntowej. Jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pobiera się więc zarówno w przypadku zbycia całej nieruchomości, jak również jej części lub udziału we współwłasności nieruchomości (w częściach ułamkowych), pod warunkiem że wartość zbywanej nieruchomości (jej udziału) wzrosła w następstwie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. [Przykład 4]

Utrata ważności planów miejscowych

Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Nie można jednak mówić o wzroście wartości nieruchomości, w przypadku gdy w starym (wygasłym) planie miejscowym działka miała takie samo, przeznaczenie jak w planie nowouchwalonym, a w tzw. międzyczasie przeznaczenie faktyczne wykorzystania nieruchomości było takie samo, jak w wygasłym planie miejscowym (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2010 r., P 58/08; OTK ZU 2010/2A/9). Należy bowiem zauważyć, że plany miejscowe uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowały moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r.

W wyroku z 3 czerwca 2011 r. (II OSK 942/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) Naczelny Sąd Administracyjny, powołując się na powyższy wyrok TK i dodany wskutek jego wydania art. 87 ust. 3a u.o.z.p., uchylił decyzję nakładającą obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. W sprawie nie ustalono bowiem tożsamości przeznaczenia terenu w planie obecnie obowiązującym i tym, który utracił ważność. Ten brak - zdaniem NSA - wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej, nawet w przypadku przerwy pomiędzy uchwaleniem planu obecnego a utratą mocy planu poprzedniego.[Przykład 5]

Nie można naliczać odsetek

Ustalenie opłaty należnej gminie następuje w drodze decyzji administracyjnej, wydanej przez wójta (burmistrza lub prezydenta). Powinna być ona wydana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, który notariusz jest obowiązany przesłać w terminie siedmiu dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości.

WSA w Poznaniu w wyroku z 19 stycznia 2011 r. (IV SA/Po 834/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) stwierdził, że treść decyzji ustalającej opłatę planistyczną powinna być zgodna z art. 107 kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Z przepisu tego wynika, że dodatkowe składniki, w szczególności takie, jak: termin, warunek lub zlecenie mogą zostać w niej zamieszczone tylko wówczas, jeżeli przewidują to przepisy szczególne. Żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości ustalania przez organ administracji terminu uiszczenia opłaty planistycznej, co przesądza o niedopuszczalności takiego rozstrzygnięcia. Podobnie pozbawione podstawy prawnej jest zastrzeżenie w decyzji możliwości naliczania odsetek za zwłokę w zapłacie opłaty planistycznej. Zgodnie z art. 359 par. 1 kodeksu cywilnego odsetki od sumy pieniężnej należą się tylko wtedy, gdy to wynika z czynności prawnej albo z ustawy, z orzeczenia sądu lub z decyzji innego właściwego organu. W systemie prawnym brak jest jednak przepisu upoważniającego do naliczenia odsetek od nieuiszczonej w terminie opłaty planistycznej.

Operat szacunkowy

Kwestię wzrostu wartości nieruchomości ustala się przede wszystkim na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w przepisach art. 149 - 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Dokument ten jest niezbędny przy naliczaniu opłaty adiacenckiej i renty planistycznej.

WSA w Gdańsku w cytowanym już wyroku z 6 października 2011 r. (II SA/Gd 445/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ) podkreślił, że wójt (burmistrz, prezydent miasta), ustalając wysokość opłat, nie jest związany ustaleniami operatu szacunkowego. Musi on dokładnie wyjaśnić sprawę i podjąć niezbędne działania dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty. Zobowiązany jest także do oceny wiarygodności sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to musi on podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Postępowanie z art. 157 u.g.n. przewidującego badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy samorządu, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 77 par. 1 k.p.a. i 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. A wójt, dokonując oceny wartości dowodowej operatu, może również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

Gdański sąd administracyjny wskazał, że z par. 55 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. wynika, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wójt powinien zatem dokonać wnikliwego sprawdzenia operatu w tym zakresie. Przepis par. 56 ust. 4 ww. rozporządzenia nakazuje dołączenie do operatu szacunkowego istotnych dokumentów, które zostały wykorzystane przy jego sporządzaniu. Operat szacunkowy powinien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy.

Powyższe uwagi są istotne z tego powodu, że podmioty zobowiązane do uiszczenia opłat związanych ze wzrostem wartości nieruchomości w każdym przypadku korzystania ze środków prawnych próbują podważyć wiarygodność operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym okresie nie może on stanowić dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty, chyba że jego aktualność potwierdził rzeczoznawca majątkowy. Aktualność operatu szacunkowego jest ważna jedynie do ostatecznego ustalenia wysokości opłaty, tj. wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu takiej opłaty. Jeżeli więc decyzja ta stanie się ostateczna, to późniejsza utrata ważności operatu z uwagi na upływ wskazanego terminu nie ma już żadnego znaczenia prawnego dla trwałości ostatecznej decyzji. [Przykład 6]

PRZYKŁAD 1

Wybudowanie czy przebudowanie drogi

Burmistrz obciążył właściciela nieruchomości opłatą adiacencką. Uzasadnianiem wydania decyzji był wzrost wartości nieruchomości spowodowany stworzeniem warunków do korzystania z drogi wybudowanej przez gminę. Właściciel gruntu odwołał się od decyzji, twierdząc, że droga została jedynie przebudowana. Roboty budowlane nie doprowadziły do wykonania nowego połączenia drogowego. Ostatecznie sprawa trafiła do sądu. Ten uznał zarzuty właściciela za zasadne i uchylił decyzję ustalającą opłatę. W orzeczeniu wskazano, że burmistrz jednoznacznie nie ustalił, czy na ulicy przylegającej do gruntu skarżącego istniała już wcześniej droga. W przypadku pozytywnego przesądzenia tego zagadnienia oznaczałoby to, że wybudowanie jezdni z kostki brukowej z odwodnieniem nie było wybudowaniem drogi, lecz jej przebudowaniem. A ten fakt nie uzasadniałby naliczenia opłaty adiacenckiej. Sąd rozpoznający sprawę wyjaśnił także, że cechą, która odróżnia budowę od przebudowy, jest to, że w przypadku budowy brak jest istniejącego wcześniej obiektu budowlanego, który dopiero jest budowany. W przypadku zaś przebudowy, przed jej rozpoczęciem musi istnieć wybudowany wcześniej obiekt budowlany, który będzie przedmiotem przebudowy (wyrok WSA w Bydgoszczy z 27 października 2011 r., II SA/Bd 963/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

PRZYKŁAD 2

Skutki zmian w ustawie

Wójt ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z wydanej decyzji o zatwierdzeniu projektu podziału działki. Podstawą prawną była uchwała z 2005 roku, która określała stawkę opłaty w wysokości 50 proc. Rozstrzygnięcie o podziale gruntu stało się ostateczne 24 października 2007 r. Właściciel zaskarżył je do samorządowego kolegium odwoławczego. Po utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji sprawa ostatecznie została rozstrzygnięta przez sąd administracyjny. Ten uchylił decyzję nakładającą na właściciela obowiązek uiszczenia opłaty. Sąd przyznał rację skarżącemu i stwierdził, że dla skutecznego pobierania opłat adiacenckich w odniesieniu do nieruchomości, których podział został zatwierdzony ostatecznie po 22 października 2007 r., konieczne było przyjęcie uchwały określającej wysokość opłaty w wysokości nie wyższej niż 30 proc. Gmina taką uchwałę podjęła dopiero w listopadzie 2007 r. Zatem brak było podstaw do ustalenia przez wójta opłaty adiacenckiej w wysokości 50 proc. (wyrok WSA w Warszawie z 29 czerwca 2011 r., I SA/Wa 1421/10; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

PRZYKŁAD 3

Z jednej na kilka działek

Decyzją z 27 sierpnia 2010 r. wójt ustalił jednorazową opłatę w wysokości 15 proc. od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem 10 sierpnia 2005 r. planu miejscowego. Wskutek tego planu zmieniło się przeznaczenie działki: z rolnego na budowlane. Konsekwencją był także podział nieruchomości na kilka mniejszych działek. Jedną z nich właściciel zbył aktem notarialnym z 5 marca 2010 r. Od decyzji ustalającej opłatę właściciel wniósł odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Kolegium utrzymało w mocy to rozstrzygnięcie. Sprawa ostatecznie trafiła do sądu, który stwierdził wadliwość operatu szacunkowego. W uzasadnieniu orzeczenia sąd wskazał, że wartość nieruchomości powinna być ustalana w porównaniu z nieruchomością o wielkości podobnej do nieruchomości podlegającej wycenie bez uwzględniania faktu jej podziału.

PRZYKŁAD 4

Sprzedaż udziału we współwłasności

Wójt ustalił dla współwłaściciela nieruchomości opłatę z tytułu zbycia udziału wynoszącego 1/3 część nieruchomości. W postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji ustalono, że wartość gruntu wzrosła wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Zmienione zostało bowiem jego przeznaczenie: z terenu leśnego na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Trzy lata po wejściu w życie nowego planu współwłaściciel zbył (sprzedał) swój udział na rzecz innego współwłaściciela. Wzrost wartości gruntu wskutek zmiany planu został potwierdzony operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę. W dokumencie tym oszacowano wartość rynkową udziału wynoszącego 1/3 części nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w planie miejscowym na kwotę 47 700 zł oraz wartość rynkową po zmianie przeznaczenia w planie miejscowym na kwotę 60 300 zł. Różnica (wzrost) wartości dla udziału wynoszącego 1/3 części nieruchomości po i przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 12 600 zł. Wzrost wartości nieruchomości stanowił więc podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty. Stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty dla tych terenów została ustalona w uchwale rady gminy w wysokości 30 proc. Na podstawie tych ustaleń opłatę określono w kwocie 3 780,00zł.

PRZYKŁAD 5

Kontynuacja dotychczasowego przeznaczenia terenu

3 listopada 2010 r. burmistrz ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i sprzedażą tej nieruchomości. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia powołano, że rada miasta 15 lipca 2009 r. uchwaliła nowy plan miejscowy, a właścicielka nieruchomości objętej tym aktem dokonała jej zbycia 4 grudnia 2009 r. Właścicielka gruntu nie zgodziła się z tym rozstrzygnięciem. Jej zdaniem brak było podstaw do naliczenia renty planistycznej, bowiem w wygasłym planie miejscowym grunt był przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i takie było też jego faktyczne wykorzystanie. Przeznaczenie to nie zostało zmienione w nowym planie. Uszczegółowiono jedynie przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Sąd administracyjny zgodził się z twierdzeniem właścicielki i wskazał, że plan miejscowy z 2009 roku w odniesieniu do terenu obejmującego działkę skarżącej stanowi w istocie, mimo kilkuletniej przerwy planistycznej w gminie, kontynuację dotychczasowego przeznaczenia tego terenu (wyrok WSA w Gdańsku z 1 czerwca 2011 r., II SA/Gd 294/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

PRZYKŁAD 6

Termin nie ma znaczenia

Prezydent miasta stwierdził wygaśnięcie decyzji w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jako uzasadnienie tego rozstrzygnięcia uznano utratę ważności operatu szacunkowego, będącego podstawą do wydania decyzji nakładającej obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej. Decyzjęe o wygaśnięciu rozstrzygnięcia w sprawie opłaty zaskarżył podmiot obciążony obowiązkiem jej wniesienia. Jego zdaniem do ważności decyzji ustalającej opłatę planistyczną oraz do aktualności jej wysokości nie znajduje zastosowania termin ważności operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy decyzję prezydenta miasta. Sąd administracyjny po rozpatrzeniu skargi uznał zarzuty adresata decyzji za uzasadnione i uchylił decyzje obu instancji (wyrok WSA w Warszawie z 2 czerwca 2011 r., IV SA/Wa 703/11; www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 4 pkt 11, art. 98a, art. 143 - 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Art. 36 ust. 4-6, art. 37, art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).