Kaucja lekarstwem na pieniactwo

Rozpoczęcie większości inwestycji budowlanych wymaga uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Wobec niedostatecznej liczby obszarów, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, uzyskanie jej wymaga często uprzedniego decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ). W postępowaniach dotyczących ich wydania udział biorą, obok wnioskodawcy, także osoby trzecie, które mogą mieć wpływ na tryb rozpatrywania spraw. W postępowaniu w sprawie wydania decyzji WZ mogą wziąć udział wszystkie podmioty mające interes prawny, a więc m.in. sąsiedzi. Stronami w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę będą natomiast właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Zdarza się, że sąsiedzi postanawiają utrudnić życie inwestorom, zgłaszając swoje zastrzeżenia lub sprzeciw na każdym możliwym etapie postępowania, odwołując się od wydanych decyzji, jak również skarżąc wydane decyzje administracyjne do sądów administracyjnych. Często działania te wynikają z nadużycia przez sąsiadów ich praw. Inwestor, który padnie ofiarą nieuczciwego sąsiada, jest w zasadzie bezbronny.

Przepisy ustawy z 27 lipca 2004 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 243 poz. 1623 z późn. zm.) przewidują w zasadzie jedno realne zabezpieczenie, z którego może skorzystać inwestor w postępowaniu sądowo-administracyjnym w sprawach ze skarg na decyzję o pozwoleniu na budowę, w przypadku gdy skarżący wnosi jednocześnie o wstrzymanie wykonania decyzji (a więc de facto wstrzymanie robót budowlanych). Jest nim instytucja kaucji na zabezpieczenie roszczeń. Zgodnie z art. 35a ww. ustawy na wniosek skarżącego sąd może uzależnić wstrzymanie wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę od złożenia przez niego kaucji na zabezpieczenie roszczeń inwestora z powodu wstrzymania wykonania decyzji. Decyzja o ustanowieniu kaucji leży w gestii sądu, który bierze pod uwagę szkodę, jaką w razie przychylenia się do wniosku skarżącego o wstrzymanie wykonalności decyzji może ponieść inwestor w wyniku wstrzymania prac budowlanych. W przypadku uznania skargi za słuszną kaucja podlega w całości lub w części zwrotowi. Natomiast gdy skarga zostanie oddalona kaucja zostanie przeznaczona na zaspokojenie roszczeń inwestora. Zgodnie z przepisem art. 746 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego inwestor ma miesiąc, od momentu oddalenia skargi lub jej cofnięcia przez skarżącego, na wytoczenie powództwa o odszkodowanie - w przeciwnym razie sąd jest zobowiązany zwrócić kaucję skarżącemu w razie złożenia stosownego wniosku.

Instytucja kaucji na zabezpieczenie roszczeń ma stanowić środek, który doprowadzi do wyeliminowania skarg obejmujących wniosek o wstrzymanie wykonalności decyzji o pozwoleniu na budowę składanych wyłącznie w celu opóźnienia realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Ma ona pełnić funkcję dyscyplinującą skarżącego (np. sąsiada). Należy podkreślić, że skuteczne złożenie skargi na decyzję o pozwoleniu na budowę wraz z wnioskiem o zawieszenie jej wykonania skutkuje z reguły wstrzymaniem prac budowlanych na okres około dwóch lat. Szkody, na które są narażeni inwestorzy z powodu wstrzymania prac budowlanych, mogą być zatem znaczne. Przy tym wniosek o ustanowienie kaucji może zostać złożony już po zakończeniu postępowania administracyjnego. W praktyce sądy są jednak wstrzemięźliwe, jeśli chodzi o stosowanie kaucji.

Obecnie polskie prawo nie zabezpiecza w sposób wystarczający interesów inwestorów przeciwko sąsiadom wykorzystującym przysługujący im status strony w postępowaniu administracyjnym w celu odwołania się od decyzji WZ lub decyzji o pozwoleniu na budowę w celu wstrzymania inwestycji. Dla porównania warto przywołać przykład ustawodawstwa francuskiego, w którym istnieje instytucja zakazu nadużywania prawa w postępowaniu. Sąsiad nadużywający swojego prawa do zaskarżenia decyzji może zostać ukarany grzywną, a ponadto może zostać zobowiązany do zapłaty odszkodowania.

@RY1@i02/2012/036/i02.2012.036.215000200.802.jpg@RY2@

Zuzanna Machowska, adwokat w Kancelarii Gide Loyrette Nouel

Zuzanna Machowska

adwokat w Kancelarii Gide Loyrette Nouel