NSA o podziale nieruchomości w zgodzie z planem miejscowym

Sygn. akt I OSK 107/13

12 sierpnia 2014 r.

Z. i U.T. wystąpili do burmistrza z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości. Wniosek został zaopiniowany negatywnie. Burmistrz wyjaśnił, że nieruchomość położona jest na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jak wynika zaś z par. 48 ust. 2 pkt 3 planu miejscowego, nieruchomości podlegają podziałowi według zasad wynikających z rysunku planu z uwzględnieniem minimalnej powierzchni dzielonej działki i zachowania minimum 20 m szerokości frontu. Kąt położenia jej granic względem ulic musi wynosić 90 stopni. Tymczasem, jak stwierdził burmistrz, wstępny podział nieruchomości nie uwzglęnia tych zasad.

Rozstrzygnięcie to Z. i U.T. zaskarżyli do samorządowego kolegium odwoławczego. SKO utrzymało w mocy decyzję organu I instancji i wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 i 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r. poz. 518, dalej: u.g.n.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z planem dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Według zaś ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647; dalej: u.p.z.p.) w planie miejscowym należy obowiązkowo określić m.in. parametry i wskaźniki zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy. Konieczne jest też określenie szczegółowych zasad i warunków scalania oraz podziału nieruchomości objętych planem miejscowym. W ocenie SKO organ I instancji dokonał wymaganej analizy planu miejscowego i prawidłowo ocenił, że projektowany podział nie spełniał wymogu określonego w par. 48 ust. 2 pkt 3 planu miejscowego. Z. i U. T. na rozstrzygnięcie SKO wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi.

Sąd uznał ją za zasadną. W uzasadnieniu wyroku WSA wskazał, że art. 93 ust. 2 u.g.n. wyznacza zakres badania przez uprawniony organ zgodności przedstawionego do zaopiniowania projektu podziału, ograniczając go co do zasady do dwóch aspektów. Dotyczą one przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z przeznaczeniem. Zdaniem sądu organ opiniujący podział działki nie jest natomiast związany przebiegiem linii podziału nieruchomości, naniesionych na rysunku planu miejscowego, ani też ustaleniami co do kąta położenia granic działek względem pasa drogowego. W ocenie sądu nieprawidłowe było bowiem odnoszenie postanowień par. 48 ust. 2 pkt 3 planu miejscowego do podziału nieruchomości dokonywanego w trybie art. 93 u.g.n. Podział ten nie powinien być opiniowany z zastosowaniem przesłanek przewidzianych dla trybu scalania i podziału z art. 101 u.p.z.p. dotyczących parametrów działek.

Od tego wyroku SKO wniosło skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny uznał ją za zasadną. Uchylił orzeczenie sądu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Sąd I instancji dokonał w sposób nieprawidłowy wykładni planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na obszarze, na którym jest położona nieruchomość objęta wnioskiem podziałowym. Analiza wszystkich jego postanowień prowadzi bowiem do wniosku, że par. 48 ust. 2 pkt 3 planu dotyczy nie scalania i podziału nieruchomości, jak przyjął to sąd. Odnosi się bowiem do podziału nieruchomości dokonywanego w trybie art. 93 ust. 1 u.g.n.

Zgodnie z treścią tego przepisu podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podział ewidencyjny nieruchomości pełni funkcję służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poprzedza on bowiem podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi więc uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego, by przyszli właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie. Nie ulega przy tym wątpliwości, że określone w par. 48 ust. 2 pkt 3 planu miejscowego warunki, sprowadzające się do wymogu, aby nieruchomości podlegały podziałowi według zasad wynikających z rysunku planu z uwzględnieniem minimalnej powierzchni dzielonej działki 800 m kw. i zachowaniem minimum 20 m szerokości frontu, a także kątu położenia granic względem ulic 90 stopni, stanowią kryteria składające się na możliwość odpowiedniego w przyszłości zagospodarowania wydzielanych działek. Powierzchnia i konfiguracja przestrzenna nowo wydzielonych działek stanowią parametry, które przekładają się na ich przyszłe zagospodarowanie. Może to dotyczyć np. możliwości wybudowania budynku o określonych gabarytach, niekiedy jego architektury, a także konkretnego umiejscowienia obiektu na działce. Niezasadnie zatem sąd I instancji uznał, że organy przyjęły w tym przypadku błędny zakres badania zgodności projektu podziału z planem miejscowym.

@RY1@i02/2014/190/i02.2014.190.088000800.802.jpg@RY2@

Linia orzecznicza

Oprac. Leszek Jaworski