NSA o ustalaniu warunków zabudowy

Sygn. akt II OSK 31/13

z 5 czerwca 2014 r.

Zarząd dzielnicy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, przebudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z funkcją usługowo-handlową. W uzasadnieniu wskazał, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku po wykonaniu nadbudowy wzrośnie o 4 m i będzie się różnić od wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych budynków sąsiednich odpowiednio o 3,26 m, 3,24 m, 1,35 m i 3,20 m. W związku z tym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy (nadbudowy) nie można wyznaczyć jako przedłużenia krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Decyzji tę B.C. zaskarżył do samorządowego kolegium odwoławczego. Kolegium utrzymało w mocy decyzję zarządu dzielnicy. B.C. złożył skargę do WSA w Warszawie. Ten skargę oddalił. W uzasadnieniu stwierdził, że obszar analizowany w niniejszej sprawie został wyznaczony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami. Przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy w zakresie, w jakim wykazała brak podstaw do nadbudowy przedmiotowego budynku, przeprowadzona została w sposób prawidłowy. Zasadnie organy przyjęły, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla nowej zabudowy nie może być wyznaczona jako przedłużenie krawędzi istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W efekcie nie został spełniony wymóg określony w par. 7 rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). B.C. złożył skargę kasacyjną. Naczelny Sąd Administracyjny uznał ją za uzasadnioną. Dlatego uchylił wyrok WSA w Warszawie oraz decyzje obu instancji.

Błędem jest ograniczenie analizowanego obszaru do bezpośrednio sąsiadującej zabudowy, z której mają wynikać charakterystyczne parametry zabudowy określające ład przestrzenny, jaki wynika z całego obszaru analizowanego. Co prawda, takie ograniczenie w analizie planistycznej jest możliwe, ale w przypadku dokładnego ustalenia kryteriów, jakimi kierował się organ planistyczny, i ich uzasadnienia. W związku z ich brakiem istnieje wątpliwość, że dokonanie analizy w ten sposób mogło nastąpić wybiórczo. Podnieść w tym miejscu należy, że w par. 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia zawarty został wymóg wyznaczenia przez organ wokół działki budowlanej obszaru analizowanego, którego granice wyznaczone być powinny na kopii mapy zasadniczej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m. W tym zakresie nie wystarczy w stosunku do określenia wysokości planowanej zabudowy odnieść się wyłącznie do budynków bezpośrednio przyległych, które na dodatek nie wyznaczają jednolicie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Ponadto zarówno w bezpośrednim otoczeniu planowanej zabudowy, jak i w innych miejscach analizowanego terenu występuje podobna zabudowa w zakresie parametru wysokościowego, a nawet wyższa niż planowana w niniejszej sprawie. Jak wynika z akt, analizie planistycznej w sprawie nie została poddana inna zabudowa o podobnych cechach urbanistycznych występująca na terenie analizowanym w niewielkiej odległości od planowanej zabudowy. Świadczyć to może o wybiórczo przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Z tego też względu nie można uznać, że ustalenie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji nie odbyło się z naruszeniem prawa.

Oprac. Leszek Jaworski