Koniec z szarą strefą w obrocie nieruchomościami i powrót do regulacji

Wysokie kary mogą nie zadziałać

Dzisiaj wchodzi w życie większość przepisów uchwalonej 8 sierpnia 2017 r. przez Sejm nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (opublikowanej w Dzienniku Ustaw z 8 sierpnia 2017 r. pod poz. 1509). Ponownie uregulowane zostały zasady wykonywania działalności przez osoby zajmujące się zarządzaniem nieruchomościami i pośrednictwem w ich obrocie.

- Przypomnijmy, że kilka lat temu, a dokładnie od 1 stycznia 2014 r., zawody pośrednika i zarządcy nieruchomości zostały w całości zderegulowane - wskazuje Łukasz Łanoszka, radca prawny w Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Sp.p. I wyjaśnia, że w efekcie przez kilka ostatnich lat czynności pośrednika i zarządcy nieruchomości mogły być wykonywane przez dowolną osobę fizyczną - o ile posiadała ona ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i zawarła odpowiednią umowę w formie pisemnej.

- W praktyce pojawiały się jednak wątpliwości, kto powinien zawierać takie umowy i posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Pytanie to pojawiało się zwłaszcza w wypadku większych biur nieruchomości i zarządców nieruchomości, działających zarówno jako osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze, jak i w formie spółek prawa handlowego, które zatrudniały wielu pracowników - tłumaczy Łukasz Łanoszka.

W obliczu wielu niejasności i kontrowersji Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (bo ono jest autorem nowelizacji) postanowiło więc ponownie wprowadzić przepisy regulujące zakres działalności pośrednika i zarządcy nieruchomości. W dodanym do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.; dalej u.g.n.) art. 179a wskazano, że "pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami". A nowo dodany art. 184a u.g.n. mówi, że zarządca nieruchomości to "przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami".

Bolesne sankcje

Na straży tych obowiązków stać ma dodany art. 198b u.g.n., przewidujący sankcje za złamanie.

- Kara grzywny w wysokości do 50 tys. zł przewidziana jest wobec wszystkich osób, wykonujących czynności określone w umowie pośrednictwa, które nie spełniają warunku wskazanego w art. 179a u.g.n., a więc podejmują je bez rejestracji działalności gospodarczej z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - wyjaśnia Małgorzata Krzyżowska, adwokat z kancelarii Aliant® Małgorzata Krzyżowska.

Grzywna w tej samej wysokości grozi osobie, która podejmuje decyzje i wykonuje czynności określone w umowie o zarządzanie nieruchomością bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 184a u.g.n., czyli bez rejestracji działalności gospodarczej.

Wadliwy przepis

- Ustawodawca uznał, że zarówno pośrednik, jak i zarządca powinni prowadzić działalność gospodarczą. Ma to na celu wyeliminowanie szarej strefy - wyjaśnia sens wprowadzenia zmian Olga Kotarska, adwokat z kancelarii Olesiński&Wspólnicy.

WAŻNE

Niefortunnie sformułowane przepisy o sankcjach mogą ograniczyć w istotny sposób działalność osób, którym doraźnie powierzono np. tylko niektóre czynności związane z zarządem nieruchomością.

Ale czy faktycznie skutek ten zostanie osiągnięty? W ocenie ekspertów to wątpliwe. Zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, wiceprezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, artykuł u.g.n. o karach jest wadliwie sformułowany.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Kto:

1. Kto dokonuje określenia wartości nieruchomości bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7,

2) wykonuje czynności określone w umowie pośrednictwa, o której mowa w art. 180 ust. 3, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 179a (...)

3) podejmuje decyzje i wykonuje czynności określone w umowie o zarządzanie nieruchomością, o której mowa w art. 185 ust. 2, bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 184a

- podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł.

Dlaczego? - Dlatego, że przepis mówi o tym, że można ukarać tylko tego, kto spełnia pewne czynności z umowy pośrednictwa lub zarządzania, nie wykonując działalności gospodarczej - twierdzi Zbigniew Kubiński. Ale, jak zauważa, art. 198b u.g.n. odwołuje się do umowy, która jest nieuregulowana w tej ustawie. Mówi się w niej tylko tyle, że zakres czynności pośrednictwa określa umowa. Zatem według wiceprezydenta FPPRN mamy sytuację, że ktoś będzie popełniał wykroczenie, wykonując czynności, które sam sobie w umowie wpisze (pomijając fakt, że ten, kto jest w szarej strefie, w ogóle kontraktów pisemnych nie zawiera).

Wtóruje mu mecenas Olga Kotarska, podzielając uwagi dotyczące możliwych problemów przy nakładaniu kar w przypadku niedostosowania się do wymogu prowadzenia działalności gospodarczej. I dodaje, że art. 198b u.g.n. skonstruowano tak, że kara grzywny może zostać nałożona na tego, kto wykonuje czynności pośrednictwa (lub - odpowiednio - zarządza nieruchomościami), nie prowadząc działalności gospodarczej. Tymczasem prowadzenie działalności gospodarczej jest czynnością faktyczną, wprawdzie wymaga wpisu, ale wpis ten jedynie potwierdza prowadzenie działalności (ma tzw. charakter deklaratoryjny) - wyjaśnia prawniczka. W praktyce więc dana osoba może się bronić, że prowadzi działalność, ale nie dopilnowała obowiązku wpisu, za co grozi niższa grzywna. - Przepis jest przepisem karnym, nie powinien być wykładany rozszerzająco, intencja ustawodawcy jest jednak jasna - podkreśla mecenas Kotarska.

Czy pracownik poniesie karę

Jak wskazuje mec. Małgorzata Krzyżowska, paradoksalnie sankcją z art. 198a u.g.n. objęte są osoby zatrudnione u przedsiębiorcy, które wykonują czynności wskazane w umowie pośrednictwa bez rejestracji działalności gospodarczej. Podobne zdanie ma Zbigniew Kubiński. Według jego oceny pracownik zatrudniony u pośrednika poniesie sankcję, gdyż wykonuje czynności określone w umowie, chociaż nie prowadzi działalności, bo przecież pracuje u przedsiębiorcy.

Bez działalności

Problem z przepisem o karach mogą mieć osoby, które wykonują czynności w zakresie zarządzania nieruchomościami. Przykładowo współwłaściciele wspólnot mieszkaniowych, którzy samodzielnie dźwigają ciężar zarządzania swoją nieruchomością.

- Można sobie wyobrazić sytuację, w której czynności zarządzania podejmuje ktoś z małej wspólnoty mieszkaniowej (do 7 właścicieli lokali) i członkowie tej wspólnoty podejmą decyzję, że jeden z nich - Jan Kowalski - będzie zarządzał. Tyle że w myśl nowych przepisów, jeżeli Kowalski nie będzie przedsiębiorcą, to może zostać ukarany grzywną do 50 tys. zł - twierdzi Zbigniew Kubiński.

Wtóruje mu mec. Małgorzata Krzyżowska, która z kolei uważa, że niefortunnie sformułowane przepisy o sankcjach mogą ograniczyć w istotny sposób działalność osób, którym doraźnie powierzono np. tylko niektóre czynności związane z zarządem nieruchomością. I dodaje, że skoro zarządca zobligowany jest do rejestracji działalności gospodarczej, a karze grzywny podlegają osoby wykonujące czynności wyraźnie wskazane w umowie o zarządzanie, to a contrario można przyjąć, iż nie podlegają tej sankcji osoby niebędące przedsiębiorcami, wykonujące te czynności związane z zarządzaniem nieruchomością, które nie są wskazane w umowie o zarządzanie nieruchomością. Dla osób nie będących przedsiębiorcami podejście takie niesie za sobą jednak ryzyko poniesienia kary grzywny z tytułu prowadzenia działalności bez wymaganej rejestracji.

Małgorzata Krzyżowska wyjaśnia, że jeżeli umowa z zarządcą wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, to należy przyjąć, że ogół czynności związanych z zarządem nieruchomością musi być wskazany bezpośrednio w kontrakcie, a jego zawarcie wymaga uprzedniej rejestracji działalności gospodarczej przez zarządcę. - Dodatkowo podjęcie się czynności związanych z zarządem, a nieobjętych zakresem umowy, rodzi ryzyko między samymi stronami porozumienia w sprawie zarządzania: w przypadku braku umowy pisemnej lub elektronicznej nie będzie można skutecznie dochodzić zapłaty za wykonane czynności - podkreśla prawniczka.

Szacowanie wartości nieruchomości

Nowelizacja wprowadziła także przepis karny w stosunku do osób, które dokonują określenia wartości nieruchomości bez stosownych uprawnień. - Artykuł 198 ust. 1 u.g.n. (przewidujący kary za naruszenie przepisów o szacowaniu) po zmianach zakłada, że ten, kto bez uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości dokonuje określenia wartości nieruchomości lub trwale związanych z nieruchomością maszyn lub urządzeń, podlega karze grzywny w wysokości do 50 tys. zł - wskazuje Wojciech Gwóźdź z kancelarii dr Ziemski & Partners. I dodaje, że redakcja tego przepisu jest niewłaściwa. Zdaniem prawnika z jego literalnego brzmienia wynika bowiem, że penalizuje on określanie wartości nieruchomości, czyli w praktyce - każdą czynność, w wyniku której ktoś wskazuje na wartość nieruchomości (czyli także np. określanie wartości nieruchomości na potrzeby podatku). Tymczasem - według mecenasa - sankcja powinna dotyczyć profesjonalnego szacowania nieruchomości bez uprawnień, czyli dokonywania zespołu specjalistycznych czynności technicznych dotyczących np. określenia konfiguracji przestrzennej nieruchomości względem granic innych nieruchomości, dogodności położenia, dojazdu, cech jakościowych, fizycznych i elementów mających wpływ na wartość nieruchomości oraz porównanie cen nieruchomości w określonej jednostce podziału terytorialnego czy też obszaru przestrzeni określonego np. granicami ulic. - Warto zauważyć, że w samym uzasadnieniu projektu ustawy nowelizującej wskazano, iż przepisy karne mają dotyczyć tylko osób wykonujących czynności z zakresu szacowania nieruchomości - dodaje Wojciech Gwóźdź.

Zbigniew Kubiński widzi zagrożenie, jakie może spowodować wejście w życie tego przepisu. W jego ocenie art. 198 ust. 1 u.g.n. jest tak niefortunnie skonstruowany, że kara może zostać nałożona nawet na radnego lub posła, jeżeli np. będą chcieli określić wartość nieruchomości dla celów wypełnienia oświadczenia majątkowego.

Również Małgorzata Krzyżowska zgadza się, że z brzmienia nowelizowanego przepisu wynika teoretycznie, że krąg podmiotów podlegających karze grzywny został rozszerzony i obejmuje wszystkie podmioty, które podejmą się określenia wartości nieruchomości i to w różnym celu, jak np. złożenie oświadczenia majątkowego albo zaprezentowanie swej nieruchomości do sprzedaży. Jej zdaniem jednak taka interpretacja przepisu nie byłaby zgodna z założeniami racjonalnego ustawodawcy.

OPINIE EKSPERTÓW

Nowe przepisy tylko częściowo zlikwidują problem z brakiem OC

@RY1@i02/2017/169/i02.2017.169.18300070a.803.jpg@RY2@

Małgorzata Krzyżowska adwokat z kancelarii Aliant® Małgorzata Krzyżowska

Należy zaakcentować znaczący wpływ obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia na wszystkie podmioty, które w swym zakresie działalności w rejestrach KRS lub CEIDG mają obecnie pośrednictwo lub zarządzanie nieruchomościami. Obserwowany w ostatnich latach wzrost wniosków o zmianę danych w poszczególnych rejestrach wskazuje, że podmioty, które w zakresie swej działalności miały przewidziane pośrednictwo lub zarządzanie nieruchomościami, lecz nie wykonują już tej działalności, po prostu usuwają ten przedmiot działalności z rejestrów w celu uniknięcia kosztów ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.

Na uwagę zasługuje, że niezastosowanie się do ustawowego obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia OC skutkuje wszczęciem postępowania administracyjnego, a nie wykroczeniowego. Brak obowiązkowego ubezpieczenia OC zarządcy i pośrednika powoduje powstanie prawa drugiej strony umowy do jej rozwiązania ze skutkiem natychmiastowym. W uzasadnieniu projektu nowelizacji u.g.n. ustawodawca ubolewa, że dotychczas szacowanie wartości nieruchomości bez uprawnień było czynem o niskiej społecznej szkodliwości. Moim zdaniem nowelizacja nie zlikwiduje problemu, a nowe sankcje jedynie częściowo ograniczą ryzyko, że wyceną nieruchomości zajmować się będą nieuprawnione osoby. Tymczasem ustawa w sposób istotny wkracza w cenioną przez strony obrotu gospodarczego zasadę swobody umów. ⒸⓅ

Gdy nie ma polisy, klient może wypowiedzieć umowę

@RY1@i02/2017/169/i02.2017.169.18300070a.802.jpg@RY2@

Łukasz Łanoszka radca prawny w Konieczny, Wierzbicki Kancelaria Radców Prawnych Sp.p.

Dokonując uściślenia definicji pośrednika i zarządcy nieruchomościami, ustawodawca zaostrzył jednocześnie obowiązki dotyczące treści umów pośrednictwa i umów zarządu nieruchomościami. Zgodnie ze znowelizowaną treścią art. 181 ust. 3a i 3b u.g.n. i art. 186 ust. 3a i 3b u.g.n. pośrednik i zarządca nieruchomościami są nie tylko zobowiązani do posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej, ale dodatkowo powinni dołączyć kopię dokumentu tego ubezpieczenia do zawieranej umowy i poinformować klienta o wszystkich zmianach w zakresie tego ubezpieczenia i danych wskazanych w dokumencie tego ubezpieczenia. Powinni poinformować klienta także o zawarciu nowej umowy ubezpieczenia. W przypadku niedochowania tego obowiązku klient, po uprzednim wezwaniu pośrednika lub zarządcy do przedłożenia dokumentu umowy ubezpieczeniowej w terminie 7 dni, może wypowiedzieć zawartą umowę pośrednictwa. Trzeba przy tym zauważyć, że z przepisu jasno nie wynika, czy obowiązek wezwania przez klienta do przedłożenia dokumentu umowy stosuje się odpowiednio także do niewywiązania się przez pośrednika lub zarządcy z obowiązku informowania o wszelkich zmianach dotyczących umowy ubezpieczenia, jednak taka intencja ustawodawcy wydaje się najbardziej prawdopodobna. W praktyce powyższe przepisy nakładają na pośrednika i zarządcę ważny obowiązek, którego przeoczenie może drogo kosztować. Niewłaściwe wykonanie tego obowiązku lub brak odpowiedniej reakcji na wezwanie klienta może umożliwić wypowiedzenie przez klienta każdej umowy, także tej zawartej na czas określony. ⒸⓅ

Porządki po deregulacji zawodów

Nowelizacja doprecyzowuje niektóre przepisy odnoszące się do wykonywania zawodu pośrednika i zarządcy nieruchomościami. Uwzględniono przy tym m.in. postulaty samorządów i organizacji zawodowych

Nowelizacja wprowadziła definicję "pośrednictwa w obrocie nieruchomościami" oraz "zarządzania nieruchomościami". Wypełniono w ten sposób lukę, jaka powstała po tym, jak definicje tych pojęć zostały uchylone ustawą z 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz.U. poz. 829). Prowadziło to do powstania wątpliwości - zgłaszali je zarówno pośrednicy i zarządcy, jak i klienci tych podmiotów.

Warunki wykonywania zawodów

Ustawodawca skatalogował czynności wykonywane przez przedstawicieli obu profesji, co pozwoli zapewnić przejrzystą i stabilną sytuację podmiotom zawierającym umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i umowy zarządzania nieruchomościami. Przed 1 stycznia 2014 r. pośrednikiem lub zarządcą mogła być wyłącznie osoba fizyczna, która miała licencję zawodową nadaną przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Natomiast w obecnym stanie prawnym czynności pośrednictwa oraz zarządzania może wykonywać każdy - pod warunkiem, że zawrze odpowiednią umowę oraz będzie miał obowiązkowe ubezpieczenie OC. Pojawiają się jednak wątpliwości, kto powinien wykonywać czynności zawodowe, a przede wszystkim zawrzeć umowę pośrednictwa lub umowę o zarządzanie nieruchomością i w związku z tym podlegać obowiązkowemu ubezpieczeniu OC, np. czy zarządca jako osoba fizyczna, czy firma (osoba prawna) zatrudniająca zarządców.

W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny. Te wszystkie elementy składają się na definicję działalności gospodarczej, dlatego przyjęto, że czynności z zakresu pośrednictwa lub zarządzania nieruchomościami mogą wykonywać przedsiębiorcy. Nie ma jednak przeszkód, aby faktyczne czynności wykonywały osoby fizyczne na podstawie umowy łączącej ich z przedsiębiorcą.

Doprecyzowany zakres obowiązków

Zakres czynności wykonywanych przez pośredników w obrocie nieruchomościami uregulowany został w dodanym art. 179b u.g.n. schemat

- Jeżeli zawierana jest umowa obejmującą zadania wymienione w powyższym przepisie, to należy uznać ją za umowę pośrednictwa - wyjaśnia Olga Kotarska. I dodaje, że pośrednik ma obowiązek m.in. prowadzić działalność gospodarczą i posiadać ubezpieczenie OC. Prawniczka zauważa jednak, że umowy pośrednictwa - zazwyczaj konstruowane nie przez kupujących czy sprzedawców, a przez samych pośredników - najczęściej nie gwarantują jakichkolwiek zabezpieczeń dla drugiej strony. - W szczególności, zgodnie z u.g.n., to umowa z pośrednikiem powinna określać, za co on odpowiada. Pośrednik wpisuje np. jako przedmiot umowy "czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości", nabywca zazwyczaj ma przekonanie, że skoro reprezentuje go pośrednik, to on gwarantuje, że nieruchomość posiada właściwości deklarowane przez zbywcę, a więc sprawdził on, że np. nieruchomość ma zapewniony dostęp do mediów, drogi publicznej itp. - tłumaczy mec. Kotarska. Według niej tymczasem, jeżeli podpisze się taką umowę bez dodatkowego określenia zakresu obowiązków czy odpowiedzialności, to pośrednik nie poniesie sankcji za niesprawdzenie stanu nieruchomości, a wynagrodzenie będzie należne, jeżeli dojdzie do zawarcia umowy ze wskazanym przez niego zbywcą.

Kolejną nowością, która wynika z nowelizacji, jest możliwość zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie nie tylko pisemnej, lecz także elektronicznej.

WAŻNE

W ocenie projektodawcy pośrednikiem lub zarządcą powinna być osoba, która realizuje czynności zawodowe odpłatnie, w sposób zorganizowany, ciągły, powtarzalny.

Prawo do danych

Pośrednicy uzyskali prawo do wglądu do różnych rejestrów i ewidencji oraz pobierania z nich niezbędnych odpowiednio odpisów, wypisów i zaświadczeń. Co istotne - korzystanie z uprawnienia musi wiązać się z zawartą umową pośrednictwa.

Na czym polega pośrednictwo

1 nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2.nabycia lub zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

3.najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części,

4.innych niż ww. określone, których przedmiotem są prawa do nieruchomości lub ich części.ⒸⓅ

AB

W ten sposób nowelizacja przywraca pośrednikom prawa, które zostały im odebrane ustawą deregulacyjną. Uznano, że reaktywowanie tych kompetencji jest niezbędne: wszak pośrednik powinien przedstawić klientowi pełną informację na temat oferowanej nieruchomości i nie może w tym zakresie usprawiedliwiać się brakiem dostępu do danych z rejestrów.

Warto zauważyć, że przepis wskazuje jednocześnie, jakie niezbędne rejestry i dokumenty powinien zweryfikować przedsiębiorca w trakcie wykonywania czynności pośrednictwa. Dane z ewidencji ludności pozwalają np. pośrednikowi uzyskać informacje na temat osób zameldowanych w danym lokalu. Brak tej wiedzy lub posiadanie niezweryfikowanych wiadomości może utrudnić sfinalizowanie transakcji dotyczącej nieruchomości, a tym samym wpłynąć na jakość świadczonych usług. Podobnie jest w przypadku danych obejmujących spółdzielcze prawo do lokalu. Ponieważ ww. prawo jest zbywalne i w związku z tym może być przedmiotem obrotu, pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien mieć możliwość uzyskania szczegółowych informacji na ten temat, aby je następnie przekazać klientowi.

Uwzględnione zastrzeżenia GIODO

Zastrzeżenia do zbyt szerokiego dostępu pośredników do rejestrów zgłaszała dr Edyta Bielak-Jomaa, generalny inspektor ochrony danych osobowych. Obawy dotyczyły dostępu do ewidencji ludności.

"Rejestr PESEL, rejestry mieszkańców oraz rejestry zamieszkania cudzoziemców (w których prowadzona jest ewidencja ludności) nie są rejestrami «dotyczącymi nieruchomości i praw do nieruchomości», a zawierają obszerny katalog danych osobowych, których pozyskiwanie nie jest niezbędne dla prawidłowego wykonywania czynności przez pośrednika w obrocie nieruchomościami" - twierdziła dr Edyta Bielak-Jomaa. Zdaniem głównej inspektor ochrony danych osobowych należałoby w ustawie precyzyjnie określić, jakie dane z tych rejestrów, w tym z ewidencji ludności, mogą być pozyskiwane przez pośredników. Jednocześnie dr Edyta Bielak-Jomaa wskazała, że podmiot występujący o udostępnienie określonych informacji powinien w sposób prawidłowy wskazać podstawę prawną upoważniającą go do uzyskania danych, administrator danych zaś, udostępniając dane osobowe, musi każdorazowo zweryfikować, czy istnieje podstawa prawna do takiego udostępnienia. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które przygotowywało projekt nowelizacji, uwzględniło te obawy. Dlatego skorygowano brzmienie projektowanego art. 181a u.g.n. w ten sposób, że dostęp do ewidencji ludności został zawężony do danych dotyczących realizacji czynności pośrednika.

Zarządca nieruchomościami

Analogicznie jak w przypadku pośredników nowelizacja w dodanym art. 184b u.g.n. określiła zakres czynności przedsiębiorcy prowadzącego działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.

Co sprawdzi pośrednik

● ksiąg wieczystych,

● katastru nieruchomości,

● ewidencji sieci uzbrojenia terenu,

● tabel taksacyjnych i map taksacyjnych,

● planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● rejestrów cen i wartości nieruchomości,

● rejestrów osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu,

● ewidencji ludności w zakresie obowiązku meldunkowego,

● świadectw charakterystyki energetycznej. ⒸⓅ

AB

Zakres zarządzania nieruchomością określać powinna odpowiednia umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Nowelizacja nie przyznała zarządcom nieruchomości prawa wglądu do danych, chociaż na etapie konsultacji takie sugestie były zgłaszane. Zdaniem resortu infrastruktury i budownictwa specyfika zarządzania nieruchomościami nie wymaga dostępu do niektórych danych i rejestrów. Uzyskanie z nich danych przez zarządcę nieruchomości jest więc możliwe albo przy zastosowaniu przepisów o dostępie do informacji publicznej, albo za zgodą właściciela nieruchomości.

Obowiązkowe OC

Zgodnie z art. 181 ust. 3 u.g.n. pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Taki obowiązek wynikał z ustawy już przed jej nowelizacją. Jeżeli pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem - podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Zgodnie z rozporządzeniem ministra finansów z 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami (Dz.U. poz. 1626; dalej: r.o.u.c.p.) ubezpieczeniem jest objęta odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego, w okresie ubezpieczenia, w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

W przypadku gdy pośrednik wykonuje czynności w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, polisą jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego pośrednika za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób. Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie pośrednictwa. Wyjątki określa par. 2 ust. 3 r.o.u.c.p.

RAMKA

OC pośrednika nie do wszystkich szkód

● polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie rzeczy, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;

● polegających na zapłacie kar umownych;

● powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów, a także aktów terroru. ⒸⓅ

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 tys. euro, przy czym kwota powyższa jest ustalana przy zastosowaniu kursu średniego euro ogłoszonego przez Narodowy Bank Polski po raz pierwszy w roku, w którym umowa ubezpieczenia OC została zawarta.

Zgodnie z art. 186 ust. 3 u.g.n. zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli wykonuje on czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem - powinien dodatkowo wykupić ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób. Jest to przepis obowiązujący od początku 2000 r.

Ubezpieczyciel nie zawęzi

Szczegółowo tę kwestię reguluje rozporządzenie ministra finansów z 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zarządcy nieruchomości (Dz.U. poz. 1616; dalej r.o.u.o.c.z.).

W myśl par. 2 r.o.u.o.c.z. ubezpieczeniem jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem ubezpieczonego, w okresie ubezpieczenia, w związku z zarządzaniem nieruchomością. W przypadku gdy wykonuje on czynności w związku z zarządzaniem nieruchomością przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, ubezpieczeniem OC jest objęta również odpowiedzialność cywilna tego zarządcy za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem tych osób.

Z brzmienia przepisów wynika dobra wiadomość dla kontrahentów zarządców nieruchomości: ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie związanym z wykonywaniem działalności zawodowej, bez możliwości umownego ograniczenia przez zakład ubezpieczeń wypłaty odszkodowań.

Zakład po wypłaceniu odszkodowania może oczywiście wystąpić do ubezpieczonego z roszczeniem regresowym. Może on też zostać pozbawiony takiego uprawnienia w drodze stosownych zapisów w umowie ubezpieczeniowej. Jedynym wyjątkiem co do zniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej jest katalog określony w par. 2 ust. 3 r.o.u.o.c.z. Jest on analogiczny, jak w przypadku pośredników w obrocie nieruchomościami.

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień wykonywania czynności związanych z zarządzaniem. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia, wynosi równowartość w złotych 50 tys. euro.

Wprowadzenie sankcji

- Do tej pory, mimo że istniał obowiązek posiadania ubezpieczenia OC przez pośredników i zarządców nieruchomości, to nie było możliwości nałożenia kary na tych, którzy go nie wykupili - wskazuje mecenas Olga Kotarska. Po zmianach na pośrednika nieposiadającego ubezpieczenia będzie mogła być nałożona administracyjna kara pieniężna w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie (według danych za 2016 r. wynosi ona od 8094,42 zł do 20 236,05 zł). W przypadku zarządców nieruchomości kary będą wyższe: widełki wynoszą od czterokrotności do dziesięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia (według danych za 2016 r. jest to od 16 188,84 zł do 40 472,10 zł).

Obowiązkowy załącznik

Olga Kotarska zwraca uwagę, że kopie dokumentów potwierdzających zawarcie umowy ubezpieczenia należy załączać do umów o pośrednictwo czy o zarządzanie.

- Ma to na celu ułatwienie poszkodowanemu w wyniku działań pośrednika lub zarządcy dochodzenia odszkodowania od ich ubezpieczyciela. Poszkodowany będzie mógł tę firmę bez problemu ustalić - dodaje prawniczka.

OPINIA EKSPERTA

Teraz będzie można zgodnie z prawem nawet fotografować dokumenty

@RY1@i02/2017/169/i02.2017.169.18300070a.804.jpg@RY2@

Edyta Wielańczyk-Grzelak radca prawny z kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners w Poznaniu

Ustawa nowelizująca zakłada nowe zasady potwierdzania aktualności operatów szacunkowych. Teraz przepisy nakładają na rzeczoznawców obowiązek dołączenia do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy będzie mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez kolejne 12 miesięcy, liczone, co ważne, od dnia, w którym upłynął okres jego pierwotnej ważności.

Pozytywną zmianą dla rzeczoznawców jest rozszerzenie katalogu informacji, które będą musiały zostać im udostępnione przez właściwe organy na potrzeby wyceny nieruchomości. Wcześniej art. 155 ust. 3 u.g.n. mówił o konieczności udostępnienia rzeczoznawcy jedynie danych zawartych np. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, rejestrach zabytków, planach miejscowych, studiach uwarunkowań itd. Po zmianach udostępnieniu rzeczoznawcy podlegać będą nie dane, ale całe rejestry i dokumenty. Ponadto wprost się przewiduje, że właściwe organy będą musiały umożliwiać rzeczoznawcom sporządzanie kopii tych dokumentów w dowolnej formie. O to rzeczoznawcy walczyli przez wiele lat.

Istotną i dobrą dla rzeczoznawców zmianą jest również postulowane przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych uchylenie obowiązku sporządzania i przekazywania właściwym organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągów z operatów szacunkowych.

Na mocy ustawy nowelizującej uchylono przepisy art. 23 ust. 2 oraz art. 25 ust. 3 u.g.n., które przewidywały, że gospodarowanie gminnym zasobem nieruchomości oraz zasobem nieruchomości Skarbu Państwa może być powierzone wyłącznie rzeczoznawcom majątkowym lub podmiotom, które zatrudniają te osoby. Po zmianach organy mogą samodzielnie wybrać podmiot, któremu powierzą ww. czynności. Ma to na celu uelastycznienie zasad gospodarowania nieruchomościami publicznymi. ⒸⓅ

Rzeczoznawcy majątkowi: dużo drobnych, lecz istotnych zmian

Nowela doprecyzowała też przepisy dotyczące wymogów wobec rzeczoznawców majątkowych. Przedstawicieli zawodu szczególnie cieszy fakt, że poszerzyła im dostęp do informacji, a także dała prawo do sporządzania kopii w dowolnej formie, a więc np. zdjęć dokumentów

W świetle obowiązujących już wcześniej przepisów rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w u.g.n. (art. 174 ust. 1 u.g.n.). Może ją prowadzić wyłącznie osoba fizyczna, która zdobyła odpowiednie umiejętności w zakresie szacowania wartości nieruchomości. W art. 174 ust. 2 u.g.n. wskazano bowiem, że rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna mająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 działu V u.g.n.

Przed zarządcą stoją duże wyzwania

● właściwej gospodarce ekonomiczno-finansowej nieruchomością,

● bezpiecznym użytkowaniu i właściwej eksploatacji nieruchomości,

● właściwej gospodarce energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,

● bieżącym administrowaniu nieruchomością,

● utrzymaniu nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

● uzasadnionym inwestowaniu w nieruchomość.

ⒸⓅ

AB

Jednym z warunków uzyskania uprawnień jest sześciomiesięczna praktyka zawodowa. Artykuł 177 ust. 2b u.g.n. wymienia przypadki, kiedy osoba jest zwolniona z tego obowiązku. Nowelizacja doprecyzowuje jedną z takich sytuacji, wskazując, że osoba zwolniona jest z obowiązku posiadania sześciomiesięcznej praktyki zawodowej, gdy ma udokumentowane dwuletnie doświadczenie zawodowe świadczące o nabyciu wiedzy i umiejętności w zakresie wyceny nieruchomości w takim stopniu, jak osoby, które taki staż odbyły.

Nie zmieniła się inna przesłanka zwolnienia, która dotyczy odbycia praktyki w zakresie wyceny nieruchomości objętej programem studiów w wymiarze jednego semestru (pod warunkiem, że była ona realizowana na podstawie umowy zawartej między uczelnią a organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych).

WAŻNE

Obowiązek ubezpieczenia OC powstaje nie później niż w dniu poprzedzającym dzień rozpoczęcia wykonywania czynności w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Katalog kompetencji

Głównym zadaniem osoby wykonującej zawód rzeczoznawcy majątkowego jest określanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Może ona także sporządzać opracowania i ekspertyzy (niebędące operatami szacunkowymi) dotyczące:

● rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,

● efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,

● skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,

● oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,

● bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,

● określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,

● wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,

● wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Artykuł 174 ust. 3b u.g.n. przewiduje, że każdy rzeczoznawca, który przeszedł postępowanie kwalifikacyjne, jest wpisywany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych i od dnia dokonania tego wpisu nabywa prawo wykonywania zawodu. Formy prowadzenia działalności określa art. 174 ust. 7 u.g.n.

Wymagania stawiane rzeczoznawcy majątkowemu

● ma pełną zdolność do czynności prawnych,

● nie była karana za przestępstwa istotne dla zawodu (m.in. za przestępstwa przeciwko: działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, wymiarowi sprawiedliwości, wiarygodności dokumentów, mieniu, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,

● ma wyższe wykształcenie,

● ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,

● odbyła co najmniej sześciomiesięczną praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości,

● przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

ⒸⓅ

AB

Doskonalenie zawodowe pod przymusem

Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania wszelkich czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

- W celu polepszenia jakości usług świadczonych przez rzeczoznawców przywrócono np. odpowiedzialność dyscyplinarną za niewypełnienie obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych - stwierdza mec. Wojciech Gwóźdź. I wyjaśnia, że w art. 175 ust. 4 u.g.n. była, co prawda, do tej pory mowa, że rzeczoznawca zobowiązany był do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, jednak był to obowiązek, którego niespełnienie nie było zagrożone jakąkolwiek sankcją.

- Po zmianach rzeczoznawcy majątkowi będą musieli dokumentować doskonalenie kwalifikacji oraz przechowywać przez 5 lat dokumentację potwierdzającą wypełnienie tego obowiązku. W przeciwnym razie stanowić będzie to przewinienie dyscyplinarne (art. 178 ust. 1 u.g.n.) - podkreśla Wojciech Gwóźdź.

W myśl art. 197a u.g.n. sposoby doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, dokumentowania oraz oceny spełnienia tego obowiązku szczegółowo określi minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w drodze odpowiedniego rozporządzenia.

WAŻNE

Od 1 września 2017 r. rzeczoznawcy majątkowi mają obowiązek dołączania polisy OC do operatu szacunkowego oraz do umowy o dokonanie wyceny nieruchomości.

Kary dyscyplinarne

Doprecyzowano przepisy dotyczące kar dyscyplinarnych. Zgodnie z obowiązującym już wcześniej art. 195a ust. 1 u.g.n. minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Nowelizacja w dodanym do art. 195a u.g.n. ust. 1a, obowiązującym od 1 września br., wskazała, że wykonanie tych decyzji następuje po upływie 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie termin na złożenie wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy.

Jednocześnie doprecyzowano regulacje odnoszące się do sposobu wykonania kary dyscyplinarnej poprzez zaznaczenie, że wykonanie tej sankcji następuje przez negatywny wpis do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. Wpis zawiera informacje przewidziane dla zakresu informacyjnego centralnego rejestrów rzeczoznawców majątkowych, o których mowa w przepisach u.g.n. (art. 193 ust. 4).

Ponadto doprecyzowano, że w przypadku orzeczenia kary zawieszenia uprawnień zawodowych wniosek o ponowny wpis może zostać złożony po upływie okresu zawieszenia uprawnień zawodowych, liczonego od daty wykreślenia z centralnego rejestru (a nie np. od daty otrzymania decyzji o zastosowaniu tej kary).

Nowelizacja art. 178 ust. 6 u.g.n. doprecyzowuje, że rzeczoznawca majątkowy, który orzeczeniem sądu został pozbawiony uprawnień zawodowych w wyniku:

● utraty pełnej zdolności do czynności prawnych,

● skazania za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów, za przestępstwo przeciwko mieniu, za przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe,

● sądowego zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego lub zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości

- z dniem uprawomocnienia się tego orzeczenia traci prawo wykonywania zawodu i posługiwania się tytułem "rzeczoznawca majątkowy".

Ubezpieczenie obowiązkowe

Prowadzenie działalności w zakresie rzeczoznawstwa majątkowego podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy, której jest stroną, a której przedmiotem są czynności wskazane w art. 174 ust. 3 i 3a u.g.n. Jeżeli przedsiębiorca wykonuje ją przy pomocy rzeczoznawcy majątkowego związanego z nim umową o pracę lub umową cywilnoprawną, to podlega on również odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tej osoby. Tak mówi niezmieniony art. 175 ust. 4 u.g.n.

Szczegółowo te kwestie reguluje minister finansów w rozporządzeniu z 13 grudnia 2013 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie czynności rzeczoznawstwa majątkowego (Dz.U. poz. 1620). Zgodnie z jego treścią ubezpieczeniem OC jest objęta działalność w zakresie wyceny oraz innych ekspertyz i opinii za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem umowy, której dany przedsiębiorca jest stroną. Ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:

● wyrządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego po pozbawieniu go uprawnień zawodowych, a także w okresie zawieszenia wykonywania uprawnień zawodowych,

● polegających na zapłacie kar umownych,

● powstałych wskutek działań wojennych, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.

Ubezpieczenie OC obejmuje wszystkie szkody w zakresie wskazanym w rozporządzeniu, tj. bez możliwości umownego ograniczenia odpowiedzialności ubezpieczyciela. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz do wszystkich zdarzeń w okresie ubezpieczenia nie dłuższym niż 12 miesięcy, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25 tys. euro.

- Nowelizacja wprowadza nowe zasady odpowiedzialności za brak ubezpieczenia OC. Wcześniej była to podstawa do pociągnięcia rzeczoznawcy majątkowego do odpowiedzialności zawodowej. Obecnie będzie to podstawa do nałożenia na rzeczoznawcę majątkowego kary pieniężnej (art. 198c u.g.n.) - tłumaczy mecenas Wojciech Gwóźdź. I dodaje, że istotną zmianą związaną z koniecznością posiadania obowiązkowego ubezpieczenia OC jest wprowadzenie obowiązku dołączania kopii dokumentu ubezpieczenia do operatu szacunkowego lub umowy o dokonanie wyceny nieruchomości (art. 175 ust. 4a u.g.n.). Nieprzedłożenie ww. dokumentu będzie stanowiło o wadliwości operatu szacunkowego. ⒸⓅ

OPINIA EKSPERTA

Zmiany także w opłatach za użytkowanie wieczyste

@RY1@i02/2017/169/i02.2017.169.18300070a.805.jpg@RY2@

Olga Kotarska adwokat z kancelarii Olesiński & Wspólnicy

Po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego będzie wnosić w całości osoba, która 1 stycznia danego roku była użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Powyższe jest istotne, o ile w ciągu roku użytkownik przeniesie na inny podmiot (np. sprzeda) swoje prawo. Po zmianie przepisu ważne będzie, by uregulować kwestię wzajemnych rozliczeń w umowie, tj. jeżeli zbywca będzie chciał bezproblemowo odzyskać część wpłaconej opłaty, powinien zawrzeć odpowiednie postanowienie w umowie - zwrot na jego rzecz części opłaty przez nabywcę.

O powyższym warto pamiętać również wtedy, gdy zbywa się nieruchomość jeszcze przed wniesieniem opłaty. Opłatę roczną należy uiszczać do 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Zatem zbywający działki czy budynki na początku roku mogą się zdziwić, że mimo iż je sprzedali - organ wezwie właśnie ich do zapłaty opłaty rocznej.

Są też zmiany korzystne dla użytkowników wieczystych. Od 23 sierpnia tego roku dzięki znowelizowanym przepisom zmieniają się zasady zaliczania na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (tj. np. dróg oraz przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych) z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, a także wartości tych nakładów koniecznych, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Powyższa zmiana dopuszcza zaliczenie nakładów już do pierwszej aktualizacji opłaty. Wcześniej z niezrozumiałych względów zaliczenie takich nakładów było możliwe dopiero od kolejnej aktualizacji.

Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę ww. urządzeń jest obowiązkiem właściciela gruntu. Może on jednak nie być świadomy istnienia takich nakładów, dlatego zasadne jest, by w każdym przypadku wszczęcia postępowania aktualizującego wysokość opłat użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o zaliczenie dokonanych przez siebie nakładów i podał ich wysokość. ⒸⓅ

@RY1@i02/2017/169/i02.2017.169.18300070a.801.jpg@RY2@

Leszek Jaworski

leszek.jaworski@infor.pl