Orka na... Zmiany w obrocie ziemią rolną kosmetyczne. Czy UE je zaakceptuje?

A przedsiębiorcy? Oni raczej niewiele skorzystają. Szampana mogą otwierać przede wszystkim deweloperzy oraz ci, którzy planują zakup stosunkowo niewielkich nieruchomości. Deweloperzy – gdyż ziemia w miastach znów będzie w wolnym obrocie. Jednak uwolnienie małych działek na wsi niewiele pomoże pozostałym przedsiębiorcom z prostego powodu: na działce o powierzchni mniejszej niż 1 ha trudno zrealizować większą inwestycję.

Dla spółek kapitałowych, które mają w swoich zasobach ziemię rolną, wiadomości są dwie. Dobra jest taka, że prawo KOWR do pierwokupu akcji i udziałów będzie ograniczone jedynie do spółek kapitałowych, które są właścicielami albo użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej pięciu ha. A zła jest taka, że agencja będzie miała większe uprawnienia, np. wprowadzona zostanie zasada nieodwracalności transakcji, gdy KOWR zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu, wydłużony będzie z jednego miesiąca do dwóch termin na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu.

Ponieważ zmiany są kosmetyczne, to istnieje obawa, że Komisja Europejska ich nie zaakceptuje.©℗

Joanna Pieńczykowska

joanna.pienczykowska@infor.pl

 

Oczekiwana przez wszystkich reforma będzie pozorna

Przedsiębiorcy – poza deweloperami – wcale na zmianach w obrocie ziemią rolną nie skorzystają. A Ministerstwo Spraw Zagranicznych ostrzega, że restrykcyjne przepisy mogą zainteresować Komisję Europejską

Obowiązujące od już prawie trzech lat przepisy ograniczające obrót ziemią rolną są określane przez wielu deweloperów i prawników mianem drakońskich, a niekiedy wręcz głupich. Wprowadziła je obowiązująca od 30 kwietnia 2016 r. ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585 ze zm.), która m.in. znowelizowała ustawę z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1405 ze zm.; dalej: u.k.u.r.). W największym skrócie miała ona zapobiec wykupowaniu polskiej ziemi przez obcokrajowców.

„Ziemia w Polsce nabywana była bardzo często w celach spekulacyjnych przez osoby, które nie były zainteresowane jej uprawą, a jedynie osiągnięciem zysku z jej sprzedaży. Powodowało to stały wzrost cen nieruchomości rolnych (na przestrzeni ponad 20 lat ceny gruntów rolnych wzrosły kilkudziesięciokrotnie, do około 40 tys. zł/ha na rynku prywatnym), przez co rolnicy mieli trudności w powiększaniu swoich gospodarstw. Należy również wskazać, że ziemia rolna powinna służyć produkcji rolnej prowadzonej przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach” – tłumaczył rząd. Postanowiono więc przyjąć przepisy ograniczające handel. Generalną zasadą stało się to, że gdy ktoś chciał sprzedać ziemię, państwo mogło ją kupić w pierwszej kolejności. Nabywcą zaś powinien być rolnik, który będzie nowe połacie przez dekadę pielęgnował. W efekcie zupełnie zahamowano obrót ziemią rolną przez przedsiębiorców.

Przyjęte przepisy – choć oficjalnie przedstawiane przez rząd jako potrzebne – zaczęły jednak z czasem budzić kontrowersje nawet wśród polityków obozu Zjednoczonej Prawicy. Dlatego jeszcze pod koniec 2017 r. opracowano projekt nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Kilkukrotnie był on poprawiany, pojawiały się kolejne wersje. Wszystko wskazuje na to, że czas korekt się zakończył. Lada dzień obecna wersja projektu, opublikowana 22 lutego na stronach internetowych Rządowego Centrum Legislacji, trafi do zatwierdzenia przez Radę Ministrów.

Coś jest, ale jakby nie było

– Rząd proponuje delikatne poluzowanie przepisów, ale zmiany są w praktyce zaledwie kosmetyczne. Tymczasem potrzeba radykalnej reformy. Wprowadzenie ograniczeń w 2016 r. nie przyniosło żadnych pozytywnych rezultatów – ocenia Agnieszka Baudet, radca prawny z kancelarii AGRA. – Skutki ustawy są opłakane, bo regulacje po części czynią rolników osobami ubezwłasnowolnionymi. Rolnik posiadający własne grunty niechętnie je sprzedaje, z reguły czyni to wyłącznie z powodu trudnej sytuacji majątkowej – wyjaśnia mec. Baudet. I dodaje, że ustawa nie daje mu dziś praktycznie prawa do dysponowania swoją własnością i za każdym razem nakazuje uzyskiwać zgodę na sprzedaż. W efekcie wyhamował drastycznie rynek obrotu gruntami rolnymi. Wykluczeni z niego zostali profesjonaliści. I tak też zostanie po wejściu w życie nowelizacji. – Dalsze dążenie w tym kierunku jest bez sensu i nie poprawi sytuacji w polskim rolnictwie. Ponadto każde ograniczenie prawa własności kłóci się z podstawowymi zasadami Konstytucji RP – argumentuje Agnieszka Baudet.

Zastrzeżenia ma również adwokat Łukasz Opaliński. Jego zdaniem proponowane przez resort rolnictwa zmiany mają charakter pozorny. Większość to korekty bez znaczenia dla przyjętego, szalenie restrykcyjnego modelu. – Ponadto projekt nowelizacji jest praktycznie nieczytelny. Jest w nim mnóstwo artykułów, odnośników, ustępów, podpunktów i tak dalej. Ta ustawa będzie trudna do zrozumienia nawet dla specjalizującego się w zagadnieniach obrotu ziemią rolną prawnika. Dla przeciętnego obywatela będzie zupełnie niezrozumiała – uważa mec. Opaliński.

Każdy będzie mógł kupić hektar

Kluczowa zmiana w projekcie nowelizacji przewiduje rozszerzenie katalogu wyjątków od stosowania podstawowej zasady, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Co do zasady kupować bez ograniczeń będzie można nieruchomości rolne:

• o powierzchni mniejszej niż 1 ha (obecnie jest to 0,3 ha),
• w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
• w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
• w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego.

W tych przypadkach do zawarcia umowy sprzedaży nie będzie już potrzebna zgoda dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Zarazem jednak KOWR nadal będzie miał prawo pierwokupu. W efekcie dojdzie do pewnego poluzowania regulacyjnego gorsetu, ale przedsiębiorcy nadal nie kupią w dobrej cenie atrakcyjnych nieruchomości. Zawsze do przygotowanej umowy po stronie nabywcy, kosztem kupującego, będzie mogło stanąć państwo.

Czy w takim razie umożliwienie nabywania nieruchomości rolnych do 1 ha poza reżimem u.k.u.r. to dobra zmiana? W uzasadnieniu Ministerstwo Rolnictwa podkreśla, że łączy się to m.in. z realizacją projektów rządowych zakładających osiedlenie na obszarach wiejskich osób niezwiązanych z rolnictwem, a mających świadczyć usługi na rzecz lokalnych społeczności.

– Dla ogółu rolników i przedsiębiorców to jednak zmiana pozorna. W praktyce zmieni się bardzo niewiele. Rolnik nadal nie będzie mógł swobodnie wybierać nabywcy większych areałów gruntów. Wciąż decydował będzie KOWR. Trudno więc także spodziewać się nadzwyczajnej chęci do zakupów po stronie potencjalnie zainteresowanych podmiotów – uważa Agnieszka Baudet.

Wtórujący jej mec. Łukasz Opaliński dodaje, że rolnicy dziś najbardziej skarżą się na kłopoty przy sprzedaży gruntów pomiędzy 1 a 5 ha. A zatem ustawa w nowym brzmieniu nic nie zmieni w ich sytuacji. Nie zmieni też nic u przedsiębiorców potencjalnie zainteresowanych zakupami większych obszarów. – Małe obszary, od 1 do 5 ha, cieszą się sporym zainteresowaniem choćby dlatego, że można coś na gruncie postawić – spostrzega mec. Opaliński.

Z kolei Tomasz Ciodyk, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, podkreśla, że obecnie, w związku z bardzo wysokimi cenami gruntów pod zabudowę w miastach, a nawet brakiem ich oferty, skoncentrowane budownictwo mieszkaniowe coraz częściej lokalizowane jest w gminach podmiejskich. Na terenach wiejskich, blisko ważniejszych tras komunikacyjnych, budowane są także obiekty logistyczne, przemysłowe i usługowe.

– Jeden hektar to często za mało, by inwestycję tego typu zrealizować. W efekcie rzeczywiście podwyższenie progu z 0,3 ha do 1 ha niewiele zmieni w życiu przedsiębiorców chcących nabywać nieruchomości na wiejskich gruntach – uważa Ciodyk.

Niebezpieczna furtka

Zarazem jednak dla przedsiębiorców czy osób prywatnych, które nie są rolnikami, może pojawić się furtka. Będzie związana ze wspomnianą już wcześniej możliwością nabywania nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego lub upadłościowego. O takie przepisy zabiegał m.in sektor bankowy. Bankierzy bowiem istotnie stracili na u.k.u.r. w brzmieniu od 30 kwietnia 2016 r. Obowiązujące przepisy w skrajnym stopniu utrudniają egzekucję z nieruchomości rolnej w razie braku spłaty zaciągniętego kredytu. W efekcie sektor jest niechętny do kredytowania pod zabezpieczenie nieruchomościami rolnymi.

Sęk w tym, że takie poluzowanie można będzie wykorzystać do celów, przed którymi rzekomo chce się bronić ustawodawca.

– Z jednej strony rząd chce, by przepisy były szczelne i tym tłumaczy wiele restrykcyjnych norm. Z drugiej jednak strony proponuje, by na licytacjach komorniczych ziemia rolna bez przeszkód była nabywana przez osoby niebędące rolnikami. W praktyce nieruchomości będą mogły być nabywane nawet przez spółki prawa handlowego i ostatecznie trafiać w ręce zagranicznych inwestorów – spostrzega Łukasz Opaliński.

Jednak w ocenie bankowców proponowane zmiany to za mało. Co najbardziej dla nich istotne: nadal nie będzie możliwe nabycie nieruchomości rolnej na podstawie umów zawieranych pomiędzy bankiem-wierzycielem a dłużnikiem na podstawie art. 453 kodeksu cywilnego (patrz opinia Tadeusza Białka).

KOWR w spółkach rzadziej, ale będzie mógł więcej

Projekt ustawy przewiduje z jednej strony ograniczenie obecnie przysługującego KOWR prawa pierwokupu akcji i udziałów w spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami nieruchomości rolnych, z drugiej strony – wzmocnienie niektórych uprawnień tego organu. Prawo pierwokupu będzie obejmować wyłącznie przypadki, gdy spółki kapitałowe są właścicielami albo użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 5 ha. Przy czym ma dotyczyć jedynie akcji lub udziałów w spółkach kapitałowych, a zatem nie obejmie już – w przeciwieństwie do obecnych uregulowań – spółek komandytowo-akcyjnych.

„Zmiany te uznać należy za pozytywne o tyle, że niewątpliwie ułatwiają obrót udziałami i akcjami spółek, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o niewielkiej powierzchni – o bagatelnym znaczeniu dla ustroju rolnego” - oceniła Rada Legislacyjna, organ doradczy premiera, w swej opinii do projektu z 11 stycznia 2019 r. Eksperci zastrzegają jednak, że instytucja ta nadal będzie kontrowersyjna, gdyż trudno dostrzec związek między prawem pierwokupu i skupowaniem z rynku na rzecz Skarbu Państwa akcji i udziałów spółek kapitałowych a ochroną ustroju rolnego. Nie przewiduje się bowiem dodania przepisów określających, jaki odsetek wartości aktywów spółki musi stanowić nieruchomość rolna, by akcje lub udziały w spółce były objęte prawem pierwokupu, a także określenia, jaki odsetek kapitału zakładowego spółki mają stanowić zbywane akcje albo udziały, by były objęte prawem pierwokupu. „Brak tych regulacji powoduje po pierwsze, że KOWR przysługuje prawo pierwokupu akcji lub udziałów także takich spółek, w których wartość nieruchomości rolnej stanowi znikomą część wartości wszystkich aktywów” – zauważa Rada Legislacyjna. I zaznacza, że jeśli państwo chce chronić rodzimy ustrój rolny, to wystarczy przecież kontrolować obrót samymi nieruchomościami, a nie obrót akcjami lub udziałami spółek kapitałowych.

Stanowisko Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa z 27 lutego 2019 r.

Zmiany w procedowanej nowelizacji wychodzą naprzeciw oczekiwaniom KOWR. Odnośnie do obowiązującej ustawy obserwujemy i analizujemy problemy związane między innymi brakiem uregulowań co do wymogów formalnych wniosków o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnych oraz koniecznością wydawania decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych o powierzchniach od 0,3 ha do 1 ha, które nie mają znaczenia dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rodzinnych.

Dokładamy wszelkim starań, by zniwelować niedogodności.

Kontrowersje budzą też przepisy, które sprawią, że KOWR będzie mógł więcej. W tym m.in. propozycja zobowiązywania spółek zbywających akcje lub udziały do udzielania urzędnikom KOWR istotnych informacji o prowadzonym biznesie. Przedsiębiorca powinien bowiem udzielić zasadniczo pełnej wiedzy o stanie spółki i to nie tylko na moment zawierania umowy sprzedaży, lecz za trzy ostatnie lata obrotowe. Po co? Tego nie wyjaśniono. Nawet Rada Legislacyjna zauważa w ocenie projektu: „Wprowadzenie wszystkich tych obowiązków prowokuje pytanie o zgodność celu wprowadzanych przepisów z ogólnym celem regulacji, jakim jest ochrona ustroju rolnego, albowiem można odnieść wrażenie, że służą one ukrytemu celowi inwestycyjnemu. Trzeba podkreślić, że powód wprowadzenia tych obowiązków nie został w ogóle w uzasadnieniu projektu wyjaśniony”.

Problemem dla wielu spółek może być także to, że tak jak dotychczas KOWR ma miesiąc na podjęcie decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu, tak po wejściu w życie nowelizacji w proponowanym kształcie – będzie miał już aż dwa miesiące na zastanowienie. Resort rolnictwa przekonuje bowiem, że obecnie obowiązujący miesięczny termin jest „niewystarczający na pełne rozeznanie”. „Wprowadzana regulacja będzie negatywnie oddziaływać na obrót gospodarczy, wydłużając znacząco czas potrzebny na skuteczne nabycie udziałów lub akcji jakiejkolwiek spółki, która wśród swoich aktywów ma także nieruchomość rolną o powierzchni 5 ha i większej” – ocenia Rada Legislacyjna.

Sprzedający już się nie wycofa

Kolejny kłopot przy obrocie nieruchomościami rolnymi, jaki się pojawi, to nieodwracalność transakcji, gdy KOWR zdecyduje się skorzystać z prawa pierwokupu. W czym rzecz? Otóż proponuje się taki oto zapis: „rozwiązanie, zmiana lub odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości objętej prawem pierwokupu, a także czynność prawna obciążająca zbywaną nieruchomość – w tym ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego – dokonane od chwili zawarcia tej umowy do upływu terminu do skorzystania z prawa pierwokupu są nieważne, jeśli nie wyraził na nie pisemnej zgody KOWR”. Mówiąc prościej: gdy osoba A postanowi sprzedać nieruchomość rolną osobie B, ale do transakcji przystąpi Skarb Państwa, osoba A nie będzie mogła zrezygnować ze sprzedaży.

Ministerstwo Rolnictwa takie rozwiązanie tłumaczy tym, że „w praktyce zdarzały się przypadki, że strony umowy sprzedaży, dowiadując się o planowanym przez KOWR skorzystaniu z prawa pierwokupu nieruchomości, próbowały w szczególności odstąpić od umowy”. To zaś powodowało, że działania podejmowane przez KOWR, mimo nakładu pracy, ostatecznie okazywały się bezskuteczne.

opinie ekspertów

Bariery dla banków i kredytobiorców

Tadeusz Białek, dyrektor zespołu prawno-legislacyjnego Związku Banków Polskich

Sektor bankowy dostrzega potrzebę pilnej nowelizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż wprowadzone do ustawy ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi mają niekorzystny wpływ na ustanawianie zabezpieczeń na nieruchomościach rolnych i finansowanie sektora agro. Obecne przepisy ustawy stanowią barierę dla egzekucji z nieruchomości rolnej, np. w przypadku gdyby na skutek braku spłaty kredytu doszło do konieczności egzekwowania przez bank zabezpieczenia kredytu.

Związek Banków Polskich pozytywnie odnotował uwzględnienie przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi uwagi zgłaszanej w toku konsultacji publicznych, a dotyczącej możliwości nabywania nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego.

ZBP jest jednak zaniepokojony pominięciem w nowym projekcie przepisów umożliwiających nabycie nieruchomości rolnej również na podstawie umów zawieranych pomiędzy bankiem-wierzycielem a dłużnikiem na podstawie art. 453 kodeksu cywilnego (datio in solutum), których celem jest zamiana wierzytelności banku na składnik majątku dłużnika, w tym przypadku grunty rolne. Przejęcie nieruchomości rolnych przez kredytodawcę stanowi atrakcyjne i pożądane rozwiązanie dla samych rolników – często to oni kierują wnioski do banków o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej i umożliwienie odzyskania płynności finansowej w drodze polubownej, z pominięciem egzekucji komorniczej. W tym miejscu banki napotykają barierę, ponieważ zgodnie z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie mogą nabyć gruntów rolnych, gdyż nie prowadzą działalności rolniczej i nie spełniają wymogów przewidzianych dla nabywców gruntów rolnych.©℗

Państwowy organ zwiększy swoje uprawnienia

Tomasz Żydek, wspólnik w kancelarii Żydek Pliszka Korcik

Utrzymanie zakazu nabywania gruntów rolnych o wielkości powyżej 1 ha dla przedsiębiorców oraz osób fizycznych niebędących rolnikami istotnie godzi w równość podmiotów na rynku. Jest to jednak realizacja polityki państwa, umotywowana uwarunkowaniami politycznymi i można się z nią zgadzać lub nie. Od oceniania, czy takie prawo jest konstytucyjne, powinien być jednak Trybunał Konstytucyjny.

Ważną zmianą jest to, że nie będzie stosowało się przepisów ustawy w zakresie prawa pierwokupu do spółek posiadających mniej niż 5 ha. Do tej pory było to spore ograniczenie i budziło strach wśród przedsiębiorców. Ustawy nie będzie się również stosować przy zniesieniu współwłasności. Do tej pory można było znieść współwłasność wyłącznie wtedy, gdy współwłaściciele mieli status rolnika indywidualnego.

Kolejnym usprawnieniem będzie wyłączenie spod ustawy nabywania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego. Do tej pory takie działanie było możliwe wyłącznie w przypadku postępowania restrukturyzacyjnego. To uwalnia nieco możliwości obrotu ziemią, a przede wszystkim da wierzycielom większą ochronę. Ograniczenie możliwości nabycia ziemi jedynie przez rolników indywidualnych znacząco wpływa dziś na ceny ziemi.

Zmieni się sposób uzyskiwania od KOWR decyzji o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości na bardziej sformalizowany. Wprowadzona będzie konieczność umieszczania ogłoszeń o chęci zbycia gruntu w systemie elektronicznym KOWR. Ponadto planuje się wprowadzić ograniczenia co do możliwości określenia wartości nieruchomości. Ma być odniesienie do średniej ceny w województwie, chyba że będzie posiadać się operat szacunkowy. Może być on konieczny do wykazania, że cena ziemi powinna być inna niż ta, którą będzie pozwalać określić ustawa.

Po zmianach, gdy KOWR skorzysta z prawa pierwokupu i zaproponuje cenę, z którą nie zgodzi się zbywca nieruchomości, to agencja będzie miała możliwość zapłacenia niespornej części ceny. To znaczące ułatwienie, bo dziś zapłatę uzyskuje się dopiero po wyroku sądu. W polskich warunkach mogą to być lata. W znaczący sposób wpływa to na funkcjonowanie obrotu ziemią w Polsce, bo zbywcy boją się dokonywać transakcji.

Pozytywną zmianą może być uwolnienie agencji od konieczności wydawania decyzji wobec małych działek do 1 ha, co może ją odciążyć i przyspieszyć jej działania. Dziś bowiem bardzo długo czeka się na decyzję KOWR o możliwości zakupu działki. Agencja poprzez nowelizację zostanie jeszcze bardziej wzmocniona, co ma duże znaczenie, bo KOWR ma wielkie możliwości wpływania na rynek obrotu nieruchomościami rolnymi. I ma narzędzia do nabywania ziemi, z czego już dziś korzysta. Z praktyki znam przypadki, gdy KOWR wchodzi w miejsce właściciela działki, żądając od sądu obniżenia ceny, twierdząc, że nie jest ona rynkowa. ©℗

Sęk w tym, że zdaniem zarówno Rady Legislacyjnej przy premierze, jak i Rządowego Centrum Legislacji takie rozwiązanie naruszać może konstytucyjne prawo własności. Jak bowiem spostrzega Rada Legislacyjna, jeżeli KOWR nie wyrazi zgody na odstąpienie od umowy oraz skorzysta z prawa pierwokupu, musi dojść do zawarcia umowy przeniesienia własności, z tym że w miejsce nabywcy nieruchomości wejdzie KOWR. Zbywca zatem faktycznie traci prawo do odstąpienia od umowy i jest zmuszony zawrzeć umowę sprzedaży z KOWR. „W zakresie, w jakim proponowany przepis wyłącza możliwość swobodnego odstąpienia od umowy, a tym samym prowadzi do swoistej faktycznej nacjonalizacji nieruchomości, pojawia się istotna wątpliwość co do zgodności tego przepisu z art. 21 Konstytucji RP” – czytamy w opinii rady. Napisano tam też, że z punktu widzenia ustroju rolnego odstąpienie od umowy powoduje niejako powrót do punktu wyjścia, a zatem osoba dotychczas będąca właścicielem nieruchomości rolnej nadal nim pozostaje, ewentualne zaś zagrożenie, jakie dla ustroju rolnego wiązałoby się z nabyciem nieruchomości przez podmiot, z którym osoba ta zawarła warunkową umowę sprzedaży, zostaje odsunięte. „Podkreślenia wymaga, że deklarowanym celem zarówno regulacji z 2016 r., jak i obecnie przedstawionego projektu jest ochrona konstytucyjnej zasady oparcia ustroju rolnego na gospodarstwach rodzinnych, a nie przejmowanie nieruchomości rolnych na rzecz Skarbu Państwa. Wprowadzany [przepis] w brzmieniu zaproponowanym projektem wydaje się zaś realizować ten drugi cel” – konkluduje Rada Legislacyjna.

Deweloperzy zadowoleni z uwolnienia działek w miastach

Nowelizacja to jednak nie tylko zmiany złe lub mało istotne. Są też pomysły oceniane jako dobre. Jako najważniejszy z nich wskazuje się zwolnienie spod reżimu u.k.u.r. nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast. Wbrew powszechnej opinii bowiem pod przepisy ograniczające obrót ziemią rolną podlega także część gruntów rolnych leżących w miastach. W efekcie u.k.u.r. dotyczy też nieruchomości położonych np. w Warszawie. Ale już nie będzie. „Wyłączenie stosowania przepisów ustawy w odniesieniu do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast wynika z racji przeznaczenia takich nieruchomości, co do zasady do zainwestowania miejskiego, w szczególności pod budownictwo mieszkaniowe czy też inwestycje towarzyszące” – tłumaczy proponowaną zmianę resort rolnictwa.

W zamrażarce czeka projekt PO

Do 5 ha sprzedaż bez ograniczeń wynikających z u.k.u.r. ‒ to pomysł Platformy Obywatelskiej na reformę. W zamrażarce czeka jej projekt poprawek do ustawy. – Dzisiaj w Polsce nikt nie ma wątpliwości, że drakońskie przepisy wprowadzone przez PiS w praktyce nie przyniosły spodziewanych efektów. Ustawa wstrzymująca sprzedaż ziemi nie ograniczyła nabywania gruntów przez cudzoziemców ani nie zahamowała wzrostu cen gruntów rolnych, co było koronnym argumentem za jej wprowadzeniem – przekonywała partia po złożeniu w listopadzie 2018 r. projektu noweli. PO przedstawiła wyliczenia, zgodnie z którymi coraz więcej ziemi kupują cudzoziemcy. Jak wynika z raportu MSWiA w 2015 r. kupili oni 412 ha gruntów rolnych i leśnych, a w 2017 r., czyli po wprowadzeniu ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi, już 907 ha. Z kolei z danych GUS wynika, że w drugim kwartale 2018 r. 1 ha gruntu ornego uzyskał przeciętną cenę na poziomie 44 252 zł, podczas gdy dwa lata wcześniej cena ta wyniosła 39 429 zł. Oznacza to wzrost o 12 proc.

Zdaniem ekspertów rozwiązanie PO byłoby korzystne zarówno dla rolników indywidualnych, jak i – może przede wszystkim – dla przedsiębiorców chcących nabyć nieruchomości rolne. Eksperci uważają, że to właśnie grunty o powierzchni od 2 do 5 ha mają największy potencjał gospodarczy dla działalności niezwiązanej bezpośrednio z rolnictwem. ©℗

PSŁ

O tę zmianę od dawna zabiegało środowisko deweloperskie. Przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie ukrywają satysfakcji, że wreszcie udało się przekonać rząd. Zdaniem deweloperów korekta będzie korzystna dla wszystkich. Po pierwsze dla przedsiębiorców, którzy będą mieli więcej terenów do budowy. Po drugie dla nabywców mieszkań, gdyż większy popyt powinien przełożyć się na spadek cen mieszkań lub chociaż ograniczenie galopującego ostatnio wzrostu cen. Zarazem nie ucierpi na tym państwo, gdyż w rzeczywistości ochrona ustroju rolnego ma się nijak do ograniczeń w zbywaniu gruntów leżących na terenach miejskich.

– To rzeczywiście najistotniejszy element nowelizacji. Uwolnione zostaną nowe tereny pod zabudowę, co może powstrzymać obserwowany w ostatnim okresie znaczący wzrost cen gruntów i mieszkań. Dotychczasowe rozwiązanie nie miało sensownego uzasadnienia, więc dobrze, że projektodawca chce od tegoż rozwiązania odstąpić – potwierdza Tomasz Ciodyk.

Gromy z Brukseli

Z naszych informacji wynika, że przygotowana obecnie czwarta już wersja projektu ma być ostatnią. Jest już bowiem wola polityczna, by projekt szybko skierować do Sejmu i ewentualnie tam go korygować. To efekt tego, że u.k.u.r. nie podoba się wielu rolnikom. Obóz Zjednoczonej Prawicy chce zaś walczyć o głosy na terenach wiejskich.

– Nowelizacja musi być uchwalona do wyborów parlamentarnych. Realnie więc trzeba ją przyjąć do wakacji – mówi nam jeden z dobrze zorientowanych w temacie polityków.

Wiele wskazuje jednak na to, że nadciągają kłopoty z Brukseli. Ostrzega przed nimi Ministerstwo Spraw Zagranicznych. W opinii do ostatniej wersji projektu MSZ wskazuje, że „chociaż proponowane zmiany można oceniać pozytywnie, należy jednak pamiętać, że jedynie zmiany o charakterze systemowym, których projektowana ustawa nie zawiera, mogłyby wyeliminować ryzyko podjęcia przez Komisję Europejską dalszych działań”. Trzeba bowiem wiedzieć, że 18 października 2017 r. został opublikowany komunikat wyjaśniający Komisji Europejskiej w sprawie nabywania gruntów rolnych i prawa UE, w którym unijni decydenci uznali, że przepisy polskiej u.k.u.r. należy oceniać jako potencjalnie sprzeczne z zasadą swobody przepływu kapitału, o której mowa w art. 63 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu UE. Nasz MSZ w związku z tym wielokrotnie apelował, by wziąć stanowisko KE pod uwagę przy pracach nad nowelizacją. Nie jest też tajemnicą, że KE czeka ze skargą na Polskę do Trybunału Sprawiedliwości UE, gdyż obiecano podjęcie prac liberalizujących u.k.u.r. I choć zdaniem MSZ można mówić o liberalizacji, to zarazem polska dyplomacja twierdzi, że może ona nie zadowolić europejskich komisarzy. ©℗

pytania do ekspertów

To krok w dobrym kierunku

Mirosław Wilk

dyrektor generalny Fundacji Europejskiego Funduszu Rozwoju Wsi Polskiej

Czy obecne przepisy ograniczają możliwość obrotu ziemią?

Tak, ponieważ nabywcami nieruchomości rolnych mogą być praktycznie tylko rolnicy indywidualni (poza wyjątkami określonymi w ustawie) spełniający wskazane kryteria. Wątpliwości budzi również obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez 10 lat i zakaz sprzedaży lub dzierżawy tej nieruchomości w tym okresie (od spełnienia tego obowiązku może zwolnić sąd). Skutkuje to ograniczeniem możliwości swobodnego decydowania o istotnych sprawach gospodarczych i życiowych. Zastrzeżenia wzbudza również przepis ograniczający nabywców do mieszkańców gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, w dodatku mieszkających w niej od co najmniej pięciu lat.

Czy zatem przepisy spowodowały spowolnienie rynku?

Zahamowanie poprawy struktur obszarowych oznacza również zahamowanie poprawy struktur ekonomicznych, gdyż możliwości wzrostu produkcji standardowej na jednostkę powierzchni są ograniczone. Uprzednio powoli postępująca poprawa struktur obszarowych polskiego rolnictwa w ostatnich latach wyhamowała. Świadczą o tym dane GUS za lata 2015 i 2016 (za rok 2017 są jedynie dostępne dane wstępne; wynika z nich, że nadal liczba transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości rolnych wyniosła ok. 58 tys.). Oznacza to, że i tak już powolny proces zmierzający do zwiększenia udziału wydolnych ekonomicznie gospodarstw zorientowanych rynkowo jeszcze wyhamował i ich odsetek w całkowitej liczbie gospodarstw rolnych jest znacząco niższy niż w krajach Europy Zachodniej.

Czy państwa zdaniem nowelizacja może być krokiem w dobrym kierunku?

Pozytywnie oceniamy wyłączenie zasady, że nabywcą może być wyłącznie rolnik dla nieruchomości poniżej 1 ha, będących w toku postępowania egzekucyjnego, w wyniku zniesienia współwłasności czy też w wyniku podziału bądź łączenia spółek prawa handlowego.

Pozytywem wydaje się być również rozszerzenie katalogu osób bliskich w rozumieniu ustawy, a także wyłączenie stosowania przepisów ustawy chociażby dla nieruchomości rolnych położonych w obrębie obszarów miejskich. Ponadto zmniejszenie okresu obowiązkowego prowadzenia gospodarstwa z 10 do 5 lat.

Zgodnie z przygotowanym na nasze zlecenie opracowaniem pod redakcją dr. Janusza Rowińskiego zwrócić należy uwagę na znaczenie gospodarstw wielkotowarowych, które stanowią ważną, chociaż relatywnie niewielką, część polskiego rolnictwa, a wieloletnia dzierżawa państwowych nieruchomości rolnych generalnie sprawdziła się jako efektywna forma gospodarowania. Należy więc rozważyć możliwość jej kontynuowania, w szczególności przez spółki utworzone przez byłych pracowników Państwowych Gospodarstw Rolnych, które mają charakter wielorodzinnych gospodarstw rolnych. Oczywiście pod warunkiem, że dotychczasowy sposób prowadzenia gospodarstwa nie budził zastrzeżeń. ©℗

Rozmawiał Jakub Styczyński

 

Nie rozwiązano wszystkich problemów

Przemysław Dziąg radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Dlaczego ustawa o obrocie ziemią rolną wpłynęła negatywnie na sytuację deweloperów?

Wprowadzone w 2016 r. ograniczenia w obrocie gruntami rolnymi istotnie ograniczyły możliwości zakupu terenów pod inwestycje mieszkaniowe przez deweloperów. Przepisy, zgodnie z którymi obecnie wyłącznie rolnicy indywidualni mogą nabywać nieruchomości rolne, spowodowała duży spadek podaży gruntów, które były przeznaczane, po przekształceniach, na tereny budowlane. W przypadku gruntów znajdujących w granicach administracyjnych miast rozwiązania legislacyjne ustawy w żaden sposób nie przyczyniły się do osiągnięcia jej celów, natomiast negatywnie odbiły się na poziomie inwestycji budowlanych w kraju. Wszystko to niekorzystnie wpłynęło na rynek nieruchomości, nie tylko utrudniając realizację nowych inwestycji, lecz także przyczyniając się do wzrostu cen mieszkań.

Które zmiany w procedowanym projekcie nowelizacji oceniają państwo najbardziej pozytywnie?

Pozytywnie należy ocenić propozycje Ministerstwa Rolnictwa, by spod obowiązywania przepisów ustawy wyłączyć grunty znajdujące się w granicach administracyjnych miast. Wielokrotnie wskazywaliśmy, że blokowanie pozyskiwania nowych terenów znajdujących się w granicach miast i nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego spowodowało, że ceny gruntów dopuszczonych do sprzedaży bardzo wzrosły, nawet o kilkadziesiąt procent, co przełożyło się na wyższe ceny mieszkań. Uwolnienie gruntów miejskich pozwoliłoby odblokować sektor budownictwa mieszkaniowego, zahamować dalsze wzrosty cen, a zarazem przyczyniłoby się do powstrzymania suburbanizacji czy niekontrolowanego rozproszenia zabudowy.

 

Czy państwa zdaniem propozycja zmiany ograniczenia z 0,3 ha do 1 ha w zakresie swobodnego obrotu prywatnymi działkami poza miastem rozwiązuje kłopoty w obrocie niewielkimi działkami?

To na pewno krok w dobrym kierunku. Oczywiście nie rozwiązuje to wszystkich problemów, pod większe inwestycje wielorodzinne czy komercyjne ziemi bowiem i tak będzie brakowało. Niemniej jednak dostrzegamy i doceniamy, że resort liberalizuje swoje podejście do uchwalonych trzy lata temu ograniczeń w obrocie ziemią. ©℗

Rozmawiał Jakub Styczyński