Czy ewidencja gruntów i budynków decyduje o podatku od nieruchomości?

W przypadku gruntów podstawą opodatkowania jest ich powierzchnia, natomiast dla budynków kluczowe znaczenie ma powierzchnia użytkowa. W praktyce to właśnie sposób jej ustalenia najczęściej staje się źródłem sporów z organami podatkowymi.

W przypadku osób prawnych podatek od nieruchomości ma charakter samoobliczalny, co oznacza, że podatnik musi samodzielnie określić, które nieruchomości podlegają opodatkowaniu, ustalić właściwą podstawę opodatkowania, a następnie wykazać podatek w deklaracji składanej do organu podatkowego. Choć identyfikacja samych gruntów i budynków zazwyczaj nie sprawia większych problemów, znacznie trudniejsze okazuje się prawidłowe ustalenie podstawy, od której podatek powinien być zadeklarowany.

Zgodnie z prawem geodezyjnym i kartograficznym podstawę m.in. wymiaru podatków i świadczeń stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Oznacza to, że informacje ujawnione w ewidencji – do której dostęp mają m.in. organy podatkowe – co do zasady korzystają z domniemania prawdziwości. Ewidencja jest urzędowym rejestrem zawierającym informacje dotyczące nieruchomości – gruntów i budynków, w tym lokali. Zawiera zarówno dane identyfikujące właścicieli lub inne podmioty władające nieruchomością, jak i szczegółowe informacje o samych obiektach. W rejestrze gruntów znajdują się m.in. numery działek, oznaczenia użytków czy powierzchnie działek. Z kolei kartoteka budynków obejmuje takie dane, jak położenie budynku, jego adres, rodzaj według Klasyfikacji Środków Trwałych, liczbę kondygnacji, powierzchnię zabudowy czy powierzchnię użytkową.

Przy sporządzaniu deklaracji podatkowej w zakresie gruntów warto posługiwać się ewidencją, ponieważ zawiera ona kluczowe informacje istotne z perspektywy prawidłowego opodatkowania. Oznaczenia klasoużytków umożliwiają ustalenie, czy dany grunt powinien podlegać podatkowi od nieruchomości, podatkowi rolnemu czy leśnemu, natomiast dane dotyczące powierzchni stanowią podstawę do obliczenia wysokości podatku. W przypadku gruntów ewidencja jest więc co do zasady praktycznym i stosunkowo bezproblemowym źródłem danych dla celów podatkowych. Znacznie więcej wątpliwości pojawia się natomiast przy opodatkowaniu budynków.

Problematyczne budynki

Podstawy opodatkowania gruntów są stosunkowo proste – decyduje powierzchnia, czyli pole obliczane zgodnie z podstawowymi regułami matematycznymi. Bardziej problematyczne są budynki, gdzie opodatkowaniu podlega powierzchnia użytkowa. Podatek od nieruchomości ma własną definicję tej powierzchni (powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach). Tymczasem w praktyce techniczno-budowlanej funkcjonują odrębne standardy pomiaru powierzchni, w tym m.in. Polskie Normy. Nie oznacza to jednak, że metody stosowane dla celów projektowych czy architektonicznych mogą być automatycznie wykorzystywane do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Takie podejście mogłoby bowiem prowadzić do błędnego określenia powierzchni podlegającej opodatkowaniu, a w konsekwencji do zaniżenia albo zawyżenia wysokości podatku.

Jak już wskazano, kartoteka budynków może zawierać zarówno informacje o powierzchni zabudowy, jak i o powierzchni użytkowej. W zależności od danych zgromadzonych w ewidencji w przypadku poszczególnych budynków może być wskazana wyłącznie jedna z tych powierzchni. Pojęć tych nie należy utożsamiać. Powierzchnia zabudowy to część działki zajęta przez budynek, liczona po jego zewnętrznym obrysie. Nie uwzględnia ona m.in. liczby kondygnacji w budynku i z perspektywy podatku od nieruchomości pozostaje bez znaczenia. Kluczowa jest wyłącznie powierzchnia użytkowa i to zgodna z definicją z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

To rozróżnienie ma istotne konsekwencje praktyczne. Jeżeli w kartotece budynków nie została ujawniona powierzchnia użytkowa, dane z ewidencji nie mogą stanowić podstawy do ustalenia wysokości podatku. Powierzchnia zabudowy nie odpowiada bowiem powierzchni użytkowej, gdyż są to odrębne parametry służące do różnych celów pomiarowych.

Sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej wtedy, gdy w ewidencji gruntów i budynków została ujawniona powierzchnia użytkowa budynku lub lokalu. Powstaje wówczas kluczowe pytanie: czy dane te są wiążące dla podatników przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Choć przepisy przyznają ewidencji istotne znaczenie dowodowe, to w praktyce zarówno organy podatkowe, jak i sądy administracyjne różnie oceniają zakres związania danymi ujawnionymi w kartotece budynków.

Z jednej strony w orzecznictwie można wyróżnić pogląd dotyczący szczególnej roli danych zawartych w ewidencji przy ustalaniu wysokości podatku. Jako że dane te mają walor dokumentu urzędowego, to zgodnie z przepisami stanowią dowód tego, co zostało w nich stwierdzone. Oznacza to, że dopóki dane ewidencyjne dotyczące m.in. rodzaju zabudowy i powierzchni użytkowej budynków nie zostaną zmienione we właściwym trybie administracyjnym, mają one charakter wiążący dla organów podatkowych przy wymiarze podatku od nieruchomości (zob. wyroki III SA/Wa 196/23, III FSK 2672/21, II FSK 1209/20).

Ostrzejsze stanowisko

W części orzeczeń sądy prezentują jeszcze bardziej rygorystyczne podejście do znaczenia danych ujawnionych w ewidencji. W ocenie niektórych składów orzekających dane dotyczące powierzchni użytkowej należą do danych bezwzględnie wiążących organy podatkowe, których nie mogą one samodzielnie kwestionować w toku postępowania podatkowego. Oznacza to, że dopóki dane dotyczące powierzchni użytkowej nie zostaną zmienione w przewidzianym prawem trybie, organy oraz sądy są związane tymi danymi. W takim przypadku samodzielne obmiary dokonywane przez podatników, a nawet organy podatkowe, nie mogą skutecznie podważać informacji wynikających z ewidencji (zob. wyroki II FSK 1475/17, II FSK 1919/17).

Choć ewidencja jest dokumentem urzędowym, a więc jest dowodem tego, co zostało w niej stwierdzone, to jednocześnie organy powinny mieć pełne prawo przeprowadzenia dowodu przeciwko takiemu dokumentowi urzędowemu. Takie stanowisko jest także prezentowane w wyrokach, które wskazują, że organy podatkowe nie mogą abstrahować od aktualnego stanu faktycznego wyłącznie z tego powodu, że określone dane zostały ujawnione w ewidencji gruntów i budynków. Pogląd ten zasługuje na aprobatę, ponieważ pozwala korygować sytuacje, w których dane ewidencyjne są nieaktualne, błędne albo ustalone według innych zasad niż te obowiązujące na gruncie podatku od nieruchomości. Jednocześnie zapewnia on podatnikom realną możliwość przedstawienia dowodów na potwierdzenie stanu faktycznego oraz pozwala na ochronę przed zobowiązaniem podatkowym w wysokości nieodpowiadającej stanowi rzeczywistemu, ustalonym wyłącznie na podstawie danych z ewidencji.

Jeżeli podatnik kwestionuje przyjętą na podstawie ewidencji powierzchnię użytkową i przedstawia dowody wskazujące na rzeczywistą powierzchnię, organy nie mogą uchylać się od weryfikacji danych ewidencyjnych (zob. wyroki III FSK 168/24, III FSK 1079/24, III FSK 1151/24). Odmienne podejście prowadziłoby bowiem do nieuprawnionego nadania ewidencji pierwszeństwa przed przepisami dotyczącymi podatku od nieruchomości, które wprost określają sposób ustalania podstawy opodatkowania, w tym powierzchni użytkowej.

Zobacz także

Czy pracownik ma prawo wglądu do swojej ewidencji czasu pracy

Zapisz na później

Potrzeba aktualizacji

Pogląd ten zasługuje na aprobatę. Odmienne stanowisko prowadziłoby do nadania ewidencji charakteru niemal absolutnie wiążącego, mimo że zawarte w niej dane mogą być obarczone błędami lub przez dłuższy czas pozostawać niezgodne ze stanem faktycznym. W przypadku gdy dane ujawnione w ewidencji gruntów i budynków pozostają niezgodne ze stanem faktycznym, podatnik powinien dążyć do ich aktualizacji – o ile ma taką możliwość, ponieważ w praktyce nie zawsze da się to zrobić. Do połowy 2021 r. w ewidencji ujawniano m.in. powierzchnię użytkową budynków. W związku ze zmianą przepisów informacje te nie są już wprowadzane, a tym samym podatnik nie ma możliwości ich skutecznej zmiany. W takiej sytuacji przyjęcie poglądu o bezwzględnym związaniu danymi ewidencyjnymi prowadziłoby do istotnego ograniczenia praw podatnika. Z jednej strony nie mógłby on skutecznie kwestionować tych danych w toku postępowania podatkowego, z drugiej brakowałoby realnego trybu ich skorygowania w samej ewidencji. W konsekwencji podatnik mógłby zostać pozbawiony możliwości efektywnego podważenia nieprawidłowych danych. Dlatego też za bardziej trafne należy uznać stanowisko dopuszczające możliwość weryfikacji danych ewidencyjnych w oparciu o inne dowody przeprowadzane w toku postępowania podatkowego.

Obecnie do ewidencji w zakresie budynków ujawnia się powierzchnie użytkowe lokali stanowiących odrębne nieruchomości. W sytuacji, gdy podatnik chciałby doprowadzić do ujawnienia powierzchni użytkowej danego lokalu, konieczne byłoby uprzednie uzyskanie zaświadczenia o jego samodzielności, co w praktyce często okazuje się procedurą czasochłonną i sformalizowaną.

Podsumowując, dane z ewidencji gruntów i budynków mogą stanowić istotne ułatwienie przy sporządzaniu deklaracji na podatek od nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że nie zawsze są zgodne ze stanem faktycznym, a zatem powinny być każdorazowo weryfikowane. W przypadku stwierdzenia rozbieżności podatnik powinien mieć prawo do ich skutecznego zakwestionowania i oparcia się na danych zgodnych z rzeczywistością, nawet jeśli miałoby to skutkować pominięciem danych wynikających z ewidencji. ©℗