Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Szeroka definicja świadczenia usług stwarza pokusę, żeby objąć opodatkowaniem VAT jak największą liczbę świadczeń dokonywanych między podatnikami VAT. Jednak wciąż pozostaje sporo zdarzeń, które nie podlegają opodatkowaniu VAT, gdyż nie jest spełniona ta definicja, np. wypłata różnego rodzaju odszkodowań, kar umownych itp., które często mają miejsce w branży nieruchomościowej.

Sztandarowym przykładem są odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zdarza się, iż dzierżawcy czy najemcy nie chcą wydać nieruchomości właścicielowi mimo wypowiedzenia umowy. Wówczas do czasu zakończenia sporu właściciele nieruchomości naliczają korzystającym opłaty z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. Opłaty te często są zbliżone do czynszu, który był pobierany w okresie trwania umowy.

Organy podatkowe traktują takie opłaty jako wynagrodzenie za świadczenie usług, posiłkując się szeroką definicją świadczenia usług zawartą w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 z późn. zm.). Organy podatkowe utrzymują, iż mimo wygaśnięcia stosunku dzierżawy usługa ma dalej miejsce, gdyż dzierżawca nadal korzysta z nieruchomości, a domaganie się odszkodowania jest w istocie wezwaniem do zapłaty wynagrodzenia za świadczoną usługę. Okoliczność, iż dzierżawca nie uiszcza kwot odszkodowania, w ocenie organów podatkowych nie ma znaczenia, gdyż zapłata nie jest warunkiem opodatkowania.

Organy podatkowe zwykle powołują się na art. 674 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Nie trzeba dogłębnej analizy tego przepisu, aby zauważyć, iż przesłanką jest zgoda najemcy na dalsze używanie rzeczy przez wynajmującego, której oczywiście w takich przypadkach brak. Tutaj jednak organy podatkowe zwykle starają się dowieść, iż między stronami istnieje dorozumiany stosunek prawny przejawiający się w zbyt mało energicznych działaniach właściciela do usunięcia byłego dzierżawcy z nieruchomości. Z kolei działaniem oczekiwanym przez organy podatkowe jest tylko wytoczenie powództwa egzekucyjnego przeciwko niechcianemu byłemu dzierżawcy.

Stanowisko to jest oczywiście błędne. Niezależnie od zakresu działań podjętych przez właściciela nieruchomości w celu usunięcia podmiotu bezprawnie zajmującego jego nieruchomość w dalszym ciągu brak jest tutaj stosunku prawnego pomiędzy skonfliktowanymi stronami i w konsekwencji świadczeń wzajemnych. Świadczenie usług musi być bowiem poprzedzone ustaleniami co do warunków ich świadczenia, a tego nie wyczerpuje jednostronne żądanie zapłaty odszkodowania przez właściciela nieruchomości.

W podobnym kontekście wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 6 września 2013 r. (sygn. akt I FSK 1315/12 - szersze omówienie wyroku na str. 3, I FSK 1316/12), gdzie rozstrzygał kwestię opodatkowania VAT bezumownego korzystania z nieruchomości. W motywach ustnych wyroku sąd po raz kolejny pokreślił, że musi istnieć wyraźny związek między odpłatnością a stosunkiem między stronami, i związek ten musi być bezpośredni. Zatem jeżeli z okoliczności sprawy nie wynika istnienie stosunku prawnego między stronami, nie można mówić o usłudze.

Pewne ryzyko dla podatników może kryć się w stanowisku sądu, zgodnie z którym istnienie związku między stronami nawet w formie dorozumianej oznacza, iż ma miejsce usługa. W przypadku bowiem bezumownego korzystania z nieruchomości strony, chcąc uniknąć sporu sądowego, mogą zawrzeć porozumienie, w którym określą ostateczną kwotę należności niekoniecznie odpowiadającą dotychczasowym roszczeniom właściciela. Moim zdaniem jednak takie ewentualne porozumienie należy rozpatrywać w kategoriach uzgodnienia stron co do wysokości odszkodowania, a nie jako porozumienie, które tworzy stosunek prawny między stronami. Niemniej jednak warto w takim przypadku zwrócić uwagę na precyzyjne sformułowanie porozumienia, tak aby uniknąć zarzutu ze strony organów podatkowych, iż ustalenia potwierdzają istnienie "dorozumianego stosunku prawnego" między stronami.

@RY1@i02/2013/179/i02.2013.179.07100020a.802.jpg@RY2@

Bartosz Bogdański, doradca podatkowy, starszy menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Bartosz Bogdański

doradca podatkowy, starszy menedżer w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy