Jakie są podatkowe skutki w VAT aportu nieruchomości do spółki-córki

doradca podatkowy w Pricewaterhouse-Coopers

Od 1 grudnia ubiegłego roku wniesienie nieruchomości, jako wkładu niepieniężnego (aportu) do spółki-córki, stanowi odpłatną dostawę towarów i podlega opodatkowaniu VAT. Warto przy tym zaznaczyć, iż 31 marca 2009 r. upłynął okres przejściowy, kiedy możliwe było skorzystanie z opcji zwolnienia aportu, nawet gdy podlegał on opodatkowaniu VAT.

W praktyce oznacza to, iż obowiązujące przepisy zrównały aport nieruchomości ze zbyciem nieruchomości. Oceniając zatem sposób opodatkowania aportu danej nieruchomości, postępujemy dokładnie tak jak przy opodatkowywaniu sprzedaży.

Po pierwsze musimy ustalić, czy wnoszona aportem nieruchomość nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. W tym zakresie stosujemy nowe przepisy. Przypomnę tylko, iż zgodnie z nowym brzmieniem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, po dwóch latach od pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwolnieniu podlegać może także aport nieruchomości, który nastąpi wcześniej, w tym w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ale w tym wypadku konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków, w tym braku prawa do odliczenia VAT w stosunku do nieruchomości będącej przedmiotem aportu oraz nieprzekroczenie progu 30 proc. wydatków na ulepszenie nieruchomości. Jeżeli z przeprowadzonej analizy wynika, iż nieruchomość wnoszona aportem podlegać będzie zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 strony transakcji aportowej, mogą z tego zwolnienia zrezygnować i wybrać opodatkowanie.

Jeżeli okaże się, iż nieruchomość wnoszona aportem podlega opodatkowaniu, konieczne będzie ustalenie właściwej stawki VAT, którą opodatkujemy nieruchomość wnoszoną aportem, czyli konieczna będzie odpowiedź na pytanie, czy mamy do czynienia z nieru- chomością użytkową, opodatkowaną 22-proc. stawką VAT, czy też nieruchomością mieszkalną, dla której właściwa będzie stawka 7 proc.

Pamiętać należy także, iż w przypadku, kiedy nieruchomość stanowi element wnoszonego aportem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, to taka transakcja w ogóle nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Ostatnim krokiem jest ustalenie podstawy opodatkowania. W tym zakresie, ze względu na specyfikę wynagrodzenia (akcje, udziały), jakie otrzymywane jest w zamian za aport nieruchomości, trudno jest jednoznacznie wskazać przepis, w oparciu o który należy ustalić podstawę opodatkowania. Podstawą opodatkowania w przypadku wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki będzie wartość rynkowa przedmiotu wkładu pomniejszona o podatek (VAT należny jest liczony metodą w stu). Taką metodę należy przyjąć niezależnie od tego, czy podstawę opodatkowania będziemy starali się ustalić w oparciu o art. 29 ust. 1 przyjmując, iż udziały lub akcje stanowią kwotę należną z tytułu sprzedaży, czy o art. 29 ust. 3 i 9 ustawy o VAT. Ostatnie stanowią, że jeżeli należność jest określona w naturze (w przypadku wykonania czynności, o których mowa w art. 5, dla których nie została określona cena), podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa towarów lub usług pomniejszona o kwotę podatku.