Kiedy przy najmie doliczyć VAT

Od początku funkcjonowania w Polsce podatku od towarów i usług obowiązuje zasada, że obrót uzyskiwany z umów najmu lokali mieszkalnych na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku (zwolnienie przedmiotowe), natomiast podstawową stawką podatku - 22-proc., objęty jest najem nieruchomości na cele niemieszkalne, np. związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

W tym drugim przypadku podatnicy mogą korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Polega ono na tym, że nie trzeba naliczać i płacić VAT, jeśli obrót podlegający temu opodatkowaniu w skali roku nie przekroczy 100 tys. zł (od 2011 roku będzie to 150 tys. zł).

Skoro spółka posiada wyciąg ze świadectwa homologacji potwierdzający, że przedmiotowy pojazd nie jest samochodem osobowym, a jego dopuszczalna ładowność przekracza 500 kg, to spółce przysługuje prawo do pełnego odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dotyczących rat leasingowych (czynszu) przedmiotowego pojazdu, o ile jest on wykorzystywany wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych i nie zachodzą inne przesłanki wykluczające to prawo określone w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług.

Podatnicy, którzy rozpoczynają wykonywanie czynności opodatkowanych VAT w trakcie roku i korzystają ze zwolnienia podmiotowego, limit 100 tys. zł ustalają proporcjonalnie do upływu roku.

Trzeba też wiedzieć, że podatnik może stracić prawo do zwolnienia podmiotowego. Stanie się to wtedy, gdy wartość rocznej sprzedaży u podatnika zwolnionego od VAT przekroczy kwotę 100 tys. zł, lub też proporcjonalnie niższą, jeżeli podatnik rozpoczął wykonywanie czynności podlegających opodatkowaniu w trakcie roku.

Podatnik ma prawo do odliczenia podatku naliczonego od zakupu przedmiotowych lokali niemieszkalnych i może wystąpić do urzędu skarbowego o zwrot nadwyżki VAT naliczonego od ich zakupu, przez dokonanie korekt deklaracji podatkowych za okresy, w których wystąpiło prawo do obniżenia podatku należnego, z uwzględnieniem ograniczeń zawartych w art. 88 ustawy o podatku od towarów i usług. Z uwagi na fakt, że wynajem nieruchomości na własny rachunek wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej i nie podlega zwolnieniu z tego podatku.

Zwolnienie wtedy traci moc w momencie, kiedy nastąpi przekroczenie kwoty niższej, ustalonej w proporcji do czasu, który pozostanie do końca roku.

W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstaje w momencie przekroczenia limitu, a opodatkowaniu będzie podlegała nadwyżka sprzedaży ponad tę kwotę.

Podatnicy, którzy wykonują czynności objęte VAT, zobowiązani są przed dniem wykonania pierwszej czynności podlegającej opodatkowaniu (np. przed pobraniem pierwszej opłaty czynszowej za wynajmowaną nieruchomość) złożyć do naczelnika urzędu skarbowego zgłoszenie rejestracyjne na formularzu VAT-R.

Naczelnik urzędu skarbowego rejestruje podatnika i potwierdza jego zarejestrowanie jako podatnika VAT czynnego lub jako podatnika VAT zwolnionego - w przypadku osób, którzy rejestrują się mimo braku takiego obowiązku, i dalej korzystają ze zwolnienia z podatku.

Teraz przedstawmy zasady rozliczania najmu na konkretnych przykładach. Załóżmy, że przedmiotem najmu są stanowiące majątek spółdzielni pomieszczenia z przeznaczeniem na cele zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Przy czym znajdują się one w częściach budynku mieszkalnego, ale nie przynależą do żadnego lokalu. Usługi w zakresie najmu wskazanych pomieszczeń klasyfikowane są w grupowaniu PKWiU 70.20.11 - "Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe".

Odsprzedając nabytą uprzednio energię elektryczną, jak również usługi w zakresie dostaw wody i odprowadzenia ścieków, wywozu śmieci oraz usługi telekomunikacyjne, podatniczka powinna czynności te opodatkować według właściwych stawek VAT, o ile stanowią one usługi dodatkowe, a ich wartość nie stanowi elementu kalkulacyjnego wynagrodzenia za świadczone usługi najmu lub dzierżawy. W efekcie podatniczka, dokonując odsprzedaży usług obcych (woda i ścieki), może zastosować 7-proc. stawkę VAT, pod warunkiem że usługi te sklasyfikowane są pod symbolem PKWiU 41.00.2 (poz. 138 załącznika nr 3 do ustawy o VAT) oraz usługi w zakresie gospodarki ściekami oraz wywozu i unieszkodliwiania odpadów, usługi sanitarne i pokrewne klasyfikowane wg PKWiU 90.0 (poz. 153 załącznika nr 3 do ustawy o VAT). Natomiast w odniesieniu do energii elektrycznej oraz usług telekomunikacyjnych podatniczka powinna stosować 22-proc. stawkę podstawową. Właściwym dokumentem potwierdzającym te czynności jest faktura VAT, gdyż czynności te dokonywane są na rzecz podmiotów gospodarczych.

Usługa polegająca na udostępnianiu na podstawie umowy najmu dodatkowych pomieszczeń w budynkach mieszkalnych stanowiących majątek spółdzielni mieszkaniowej, z przeznaczeniem na cele związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Zwolnienie to nie ma jednakże zastosowania do wynajmu lokali użytkowych, czyli takich, które nie pełnią funkcji mieszkalnych.

Zatem usługi polegające na wynajmie pomieszczeń pomocniczych zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych, z przeznaczeniem na cele związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (poz. 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT), o ile mieszczą się w grupowaniu PKWiU 70.20.11.

Teraz kilka słów o dokumentach i znów przykład. Podatniczka wraz z innym małżeństwem jest współwłaścicielem kamienicy. Każdy ze współwłaścicieli jest podatnikiem podatku od towarów i usług, przy czym w urzędzie skarbowym małżeństwo złożyło oświadczenie, że usługę najmu rozlicza żona. Prowadzone będą dwie ewidencje sprzedaży VAT, które będą podstawą dla określenia wysokości podatku należnego i sporządzenia deklaracji VAT przez podatniczkę i drugiego współwłaściciela uprawnionego do rozliczenia tej usługi. Pojawia się tu pytanie, czy podatniczka może wystawić z tytułu świadczenia usługi jedną wspólną fakturę z drugim współwłaścicielem kamienicy.

Z interpretacji organów podatkowych wynika, że wystawienie jednej wspólnej faktury VAT przez odrębnych podatników podatku od towarów i usług, na okoliczność świadczonej wspólnie przez tych podatników usługi najmu, nie narusza przepisów podatkowych. Ponadto, w tym przypadku, za prawidłowe uznać należy prowadzenie przez każdego z tych podatników odrębnej ewidencji dla celów VAT, co stanowi podstawę do sporządzenia deklaracji VAT przez każdego z nich.

Wynajmowane przez spółkę żurawie samojezdne są uznawane za pojazdy mechaniczne do celów specjalnych. Jednocześnie jako samochody ciężarowe z dźwigiem, objęte klasyfikacją statystyczną PKWiU 34.10.52-00.00, zostały wyłączone - na potrzeby podatku od towarów i usług - z towarów zaliczanych do środków transportu. Wobec tego miejscem świadczenia przedmiotowych usług wynajmu żurawi samojezdnych było terytorium Niemiec, a tym samym czynności te nie podlegały opodatkowaniu na terytorium kraju.

Faktura stwierdzająca dokonanie sprzedaży powinna zawierać co najmniej:

● imiona i nazwiska lub nazwy bądź nazwy skrócone sprzedawcy i nabywcy oraz ich adresy;

● numery identyfikacji podatkowej sprzedawcy i nabywcy (z pewnymi zastrzeżeniami);

● numer kolejny faktury oznaczonej jako "Faktura VAT";

● dzień, miesiąc i rok wystawienia faktury, a w przypadku, gdy data ta różni się od daty sprzedaży, również datę sprzedaży; w przypadku sprzedaży o charakterze ciągłym podatnik może podać na fakturze miesiąc i rok dokonania sprzedaży, pod warunkiem podania daty wystawienia faktury;

● nazwę (rodzaj) towaru lub usługi;

● miarę i ilość sprzedanych towarów lub zakres wykonanych usług;

● cenę jednostkową towaru lub usługi bez kwoty podatku (cenę jednostkową netto);

● wartość towarów lub wykonanych usług, których dotyczy sprzedaż, bez kwoty podatku (wartość sprzedaży netto);

● stawki podatku;

● sumę wartości sprzedaży netto towarów lub wykonanych usług z podziałem na poszczególne stawki podatku i zwolnionych od podatku oraz niepodlegających opodatkowaniu;

● kwotę podatku od sumy wartości sprzedaży netto towarów (usług) z podziałem na kwoty dotyczące poszczególnych stawek podatku;

● kwotę należności ogółem wraz z należnym podatkiem.

Sprzedawca będący podatnikiem VAT fakturę wystawia w celu udokumentowania dokonanej sprzedaży towarów lub świadczonych usług. Faktura jest więc dokumentem stwierdzającym wystąpienie u podatnika okoliczności powodujących powstanie obowiązku podatkowego, a taki powstaje m.in. z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub na fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu.

Czynni podatnicy VAT muszą składać deklaracje za okresy miesięczne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym miesiącu.

W przypadku małych podatników, którzy wybrali metodę kasową, składają oni do urzędu skarbowego deklaracje podatkowe za okresy kwartalne w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po każdym kolejnym kwartale.

Deklaracje, które muszą być składane w urzędzie skarbowym oznaczone są symbolem, VAT-7 lub VAT-7K dla rozliczeń kwartalnych.

Podatnik VAT czynny musi umieszczać swój numer identyfikacji podatkowej na wystawianych fakturach

Mimo że najem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, wynajmujący, który jest podatnikiem tego podatku z innego tytułu, powinien wystawiać lokatorom faktury VAT ze zwolnieniem

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).