Sprzedaż części budynku to dostawa towarów zwolniona z podatku

Podatniczka posiada współwłasność nieruchomości składającej się z budynku oraz gruntu. Udział w nieruchomości został nabyty w 2006 roku jako używany (bez podatku). W momencie nabycia podatniczka stała się wynajmującym, gdyż budynek ten był i jest wynajmowany przez sprzedawcę podmiotowi, który prowadzi w nim sklep. W związku z przystosowaniem budynku na potrzeby sklepu, najemca poniósł nakłady inwestycyjne, od których odliczał podatek naliczony i które stanowiły u niego inwestycję w obcym środku trwałym, podlegającą amortyzacji. Podatniczka zamierza sprzedać nieruchomość. Czy sprzedaż udziału w budynku wraz z przypadającym na niego udziałem w gruncie będzie opodatkowana VAT?

Na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

W przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

O ile podatniczka nie poniosła nakładów na adaptację budynku w celu dostosowania go do potrzeb prowadzenia przez najemcę sklepu (stanowiły inwestycję w obcym środku trwałym, podlegającą amortyzacji, uprawniając najemcę do odliczenia podatku naliczonego, a wraz z rozwiązaniem umowy najmu koszty tych nakładów nie zostały przeniesione na podatniczkę), sprzedaż nieruchomości nie nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia. Zatem transakcja sprzedaży udziału w tym budynku będzie objęta zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż nie będą zachodziły wyłączenia w nim wskazane, o ile strony transakcji nie dokonają rezygnacji z tego zwolnienia. W przypadku zastosowania zwolnienia do sprzedaży udziału w budynku również sprzedaż udziału w gruncie, na którym jest posadowiony przedmiotowy budynek, będzie korzystać ze zwolnienia od podatku.

opracowała Ewa Matyszewska

doradca podatkowy w Baker & McKenzie

@RY1@i02/2010/128/i02.2010.128.086.004a.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Marek Wojda, doradca podatkowy w Baker & McKenzie

Opodatkowanie VAT sprzedaży udziału we własności nieruchomości budzi kontrowersje, czy transakcja taka stanowi dostawę towarów czy świadczenie usług. Rozróżnienie to ma istotne znaczenie z perspektywy prawa do ewentualnego zastosowania zwolnienia z VAT. Uznanie sprzedaży udziału za usługę wyklucza zastosowanie zwolnień przewidzianych dla dostawy budynków, budowli i ich części. W komentowanej interpretacji organ nie odniósł się bezpośrednio do tych kontrowersji. Z założenia przyjął, że ma miejsce dostawa towarów i skoncentrował jedynie na przesłankach zwolnienia. W orzecznictwie przeważa raczej pogląd odmienny, uznający sprzedaż udziału we własności nieruchomości za świadczenie usług (np. I FSK 1242/07). Pogląd ten budzi jednak pewne wątpliwości, zwłaszcza w kontekście różnicowania konsekwencji VAT w zależności od tego, czy nieruchomość sprzedaje jedyny właściciel czy np. dwóch współwłaścicieli. Rozwiązaniem na przyszłość wydaje się jednoznaczne uregulowanie tej kwestii w przepisach o VAT.