Pierwsze zasiedlenie nieruchomości uniemożliwia skorzystanie ze zwolnienia z VAT

Podatnik VAT ma obowiązek rozliczyć ten podatek w transakcjach zawieranych z innymi podmiotami. Oznacza to konieczność wystawienia faktury z określoną stawką VAT lub zwolnieniem z podatku. Ustawa o podatku od towarów i usług pozwala w niektórych przypadkach na zwolnienie z VAT towarów używanych.

Zwolniona z VAT jest m.in. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli bądź ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Zwolniona może być również dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta wcześniej wspomnianym zwolnieniem, pod warunkiem że:

● w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

● dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów.

Warunku uprawniającego do zwolnienia z VAT, dotyczącego ponoszenia wydatków na ulepszenie w wysokości niższej niż 30 proc. wartości początkowej obiektów, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

Pierwsze zasiedlenie w myśl ustawy o VAT rozumiane jest jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków budowli lub ich części po ich:

● wybudowaniu lub

● ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3,5 tys. zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Ze zwolnienia dla budynków używanych nie skorzysta jednak w pewnych sytuacjach przekształcenie mieszkania, którego może dokonać lokator spółdzielni. Jeżeli w okresie pięciu lat od ustanowienia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest zawierana umowa o przekształcenie przysługującego członkowi prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ustanowienie w miejsce tego prawa odrębnej własności lokalu, podstawą opodatkowania jest kwota należna z tytułu tego przekształcenia pomniejszona o kwotę należnego podatku.

W przypadku transakcji zawieranych między podatnikami VAT można zrezygnować ze zwolnienia przy sprzedaży używanych budynków. Istnieje możliwość rezygnacji ze zwolnienia i wybór opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

● są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

● złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ustawodawca daje więc podatnikom dokonującym dostawy budynków, którzy mają prawo skorzystania ze zwolnienia od podatku, po spełnieniu określonych warunków, możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Sprzedaż budynków, które nie są zwolnione z VAT, np. w ramach pierwszego zasiedlenia, będzie opodatkowana podstawową stawką VAT, czyli 22-proc., lub obniżoną 7-proc. stawką.

Stawka 22-proc. będzie stosowana do obiektów, które nie mają charakteru mieszkaniowego, np. budynków użytkowych. Natomiast do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę podatku w wysokości 7 proc. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym zalicza się budynki mieszkalne jednorodzinne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 300 mkw., oraz lokale mieszkalne, których powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 mkw. Dodatkowo do końca tego roku z obniżonej stawki VAT korzysta też dostawa pozostałych obiektów budownictwa mieszkaniowego, która nie jest objęta społecznym programem mieszkaniowym (z wyłączeniem lokali użytkowych oraz lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych).

Dostawa obiektów budowlanych wiąże się również ze sprzedażą gruntów, na których te obiekty zostały wybudowane. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położona jest nieruchomość, rozstrzygają przepisy ustawy o VAT. W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. W przypadku opodatkowania stawką podstawową lub obniżoną budynków, które stanowią przedmiot sprzedaży, grunt będzie objęty taką samą stawką.

Należy pamiętać, że tylko dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę korzysta ze zwolnienia z VAT.

W przypadku dostawy towarów zwolnionych od podatku na fakturze wskazuje się również:

● symbol towaru lub usługi, określony w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, jeżeli ustawa o VAT lub przepisy wykonawcze powołują ten symbol, lub

● przepis ustawy o VAT albo rozporządzenia, na podstawie którego podatnik stosuje zwolnienie od podatku.

Oświadczenie składane naczelnikowi urzędu skarbowego musi zawierać:

● imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

● planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

● adres budynku, budowli lub ich części.

Bogdan Świąder

bogdan.swiader@infor.pl

Art. 2 pkt 14, art. 29 ust. 5 i ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10-11, ust. 7 - 7a, ust. 10 - 11 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Par. 5 ust. 7 rozporządzenia ministra finansów z 28 listopada 2008 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 212, poz. 1337 z późn. zm.).

Par. 37 rozporządzenia ministra finansów z 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz.U. nr 224, poz. 1799 z późn. zm.).