Kiedy sprzedaż działek podlega VAT - kontrowersyjne orzeczenie NSA

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.07100020c.802.jpg@RY2@

Janina Fornalik, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy spółka doradztwa podatkowego

Kwestia opodatkowania VAT sprzedaży prywatnych działek przez osoby fizyczne niezarejestrowane jako podatnicy VAT budzi kontrowersje od czasu wejścia Polski do UE i wprowadzenia do ustawy nowej definicji podatnika VAT.

Problem pojawia się, gdy osoby takie (szczególnie rolnicy) podzieliły działki po ich przekształceniu z rolnych w budowlane i dokonują ich sprzedaży. Niejednolite stanowisko organów podatkowych i sądów administracyjnych w tego typu sprawach doprowadziło do tego, że dwie z nich trafiły do Trybunału Sprawiedliwości UE w trybie pytania prejudycjalnego zgłoszonego przez NSA (sprawy C-180/10 Słaby i C-181/10 Kuć). W wyroku wydanym 15 września br. trybunał nie wypowiedział się jednoznacznie co do kwestii obowiązku naliczenia VAT, jednak wskazał przesłanki, którymi powinien kierować się sąd krajowy przy rozstrzyganiu tych spraw. O opodatkowaniu, zdaniem trybunału, nie decyduje liczba transakcji sprzedaży ani ich wartość czy okres, w którym były dokonywane. Nie ma też znaczenia to, że właściciel podzielił działki na mniejsze w celu osiągnięcia wyższej ceny. Jeżeli są to zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności, nie mogą skutkować uznaniem sprzedawcy za podatnika prowadzącego działalność. Elementem decydującym o uznaniu, że działał on w charakterze podatnika VAT, jest podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców.

Na podstawie tych wytycznych trybunału 18 października br. NSA wydał orzeczenie w sprawie I FSK 1536/10, w którym uznał, że rolnik sprzedający prywatne działki wcześniej wykorzystywane do działalności rolniczej, powstałe w wyniku podziału jednej działki na mniejsze (po przeklasyfikowaniu na budowlane), działa jako podatnik z uwagi na podejmowane zorganizowane działania w celu sprzedaży, uzbrojenie terenu, działania marketingowe.

Wyrok NSA jest kontrowersyjny i nie w pełni oddaje intencje i wskazówki trybunału. Szczegółowa analiza tez wyroku nie jest możliwa z uwagi na brak jego pisemnego uzasadnienia. Wydaje się jednak, że skład sędziowski zbyt szeroko zinterpretował pojęcie "aktywne działanie w zakresie obrotu nieruchomościami", którym objął zwykłe działania zmierzające do sprzedaży osobistego majątku. Działania marketingowe, a także uzbrojenie terenu w celu zwiększenia jego atrakcyjności i wartości podejmowane w odniesieniu do prywatnego majątku nie wykraczają poza zwykłe czynności związane z wykonywaniem prawa własności. Błędem jest zrównanie ich z czynnościami podejmowanymi przez handlowca prowadzącego działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, który np. skupuje działki, a następnie je odsprzedaje z zyskiem.

Ustalenie granicy między zwykłym wykonywaniem prawa własności z aktywnymi działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami nie zawsze jest kwestią jednoznaczną. Niesłuszne jest jednak przesadne podciąganie pod działalność transakcji, w których sprzedający podejmuje działania zwiększające atrakcyjność działki, a tym samym szanse zawarcia korzystnej transakcji, a które są naturalnym zachowaniem każdego racjonalnie działającego sprzedawcy. Istnieją obawy, że omawiany wyrok może zostać wykorzystany przez organy podatkowe jako przesłanka do nakładania obowiązku zapłaty VAT w nieuzasadnionych sytuacjach.

EM