Dwa rodzaje obowiązków narzucają dwa sposoby rozliczeń

Rozliczenie VAT od transakcji, których stroną jest wspólnota mieszkaniowa, od dawna budzi kontrowersje. Zwłaszcza w kwestii opodatkowania rozliczeń pomiędzy członkami wspólnoty a samą wspólnotą. Minister finansów podpisał niedawno interpretację ogólną, która uwzględnia orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, a to pozostaje jednolite w tej kwestii.

Z przepisów ustawy o własności lokali wynika, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości. Ustawa wskazuje dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty. Jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie związane z odrębną własnością lokalu. Natomiast w zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu będącego członkiem wspólnoty należy wyróżnić dwie kategorie wydatków - koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej i wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu.

Właściciele lokali muszą zatem uczestniczyć w kosztach zarządu nieruchomością wspólną. Na pokrycie tych kosztów uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat oraz ponoszą wydatki związane z utrzymaniem własnych lokali (m.in. opłaty za wodę, ciepło, ścieki, gaz, energię elektryczną).

W konsekwencji wspólnota jako jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Może być też podatnikiem VAT.

Problem rozliczenia VAT przez wspólnotę mieszkaniową związany jest właśnie z tym, że wspólnota wypełnia dwa rodzaje obowiązków - te związane z nieruchomością wspólną i pozostałe, związane tylko z odrębną własnością lokalu.

Problem ten po raz kolejny rozpoznał NSA w wyroku z 4 lutego 2011 r. (sygn. akt I FSK 217/10, prawomocny). W sprawie tej wspólnota mieszkaniowa nabywała potrzebne do funkcjonowania budynku i poszczególnych lokali towary i usługi, których wartość następnie rozliczała pomiędzy współwłaścicieli budynku. Wspólnotę tworzyli właściciele będący czynnymi podatnikami VAT. Właścicielami są osoby fizyczne i spółki, które dokonały zakupu lokali biurowych (handlowych i usługowych) znajdujących się w budynku niemieszkalnym od dewelopera. Osoby fizyczne zakupiły lokale na własne nazwisko, po czym wniosły je do swoich firm jako środki trwałe. Wspólnota, jako czynny podatnik VAT, zakupuje media na własny rachunek i obciąża nimi właścicieli, wystawiając faktury VAT w proporcji wynikającej z zużycia bądź udziału w nieruchomości. Ponadto wspólnota osiąga dochody z reklam, na które wystawia też faktury VAT. Składa miesięczne deklaracje VAT-7 oraz płaci podatek wynikający z tych deklaracji.

Wspólnota wystąpiła do ministra finansów z wnioskiem o interpretację podatkową w zakresie opodatkowania VAT. Według niej czynności dokonywane przez wspólnotę na rzecz właścicieli lokali biurowych podlegają VAT z zastosowaniem stawek podatkowych właściwych dla przedmiotu dostawy.

Natomiast według ministra finansów wspólnocie nie przysługuje status podatnika VAT, mimo że wszyscy jej członkowie są podmiotami prowadzącymi działalność opodatkowaną VAT. Wspólnota, a więc jej członkowie nie dokonują sprzedaży, w rozumieniu ustawy o VAT, na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek (kwot) z tytułu kosztów związanych z utrzymaniem własnych lokali, np. z tytułu opłat za ciepłą wodę, ogrzewanie lub wywóz nieczystości. Tym samym wspólnota nie jest podatnikiem VAT w zakresie pobierania opłat od członków wspólnoty z tytułu dostaw mediów do poszczególnych lokali (tzw. refaktury) oraz pobierania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu i na fundusz remontowy. Organ podkreślił, że w odniesieniu do czynności wykonywanych przez wspólnotę na rzecz osób trzecich (tj. niewchodzących w skład wspólnoty), dotyczących w przedmiotowej sprawie np. usług reklamy, wspólnota jest podatnikiem VAT, a czynności te podlegają opodatkowaniu tym podatkiem.

Sprawa trafiła do NSA. Sąd uznał, że nabywcą finalnym towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające ścieki i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego członka wspólnoty jest nie wspólnota, tylko każdy z jej członków z osobna. Mamy tu do czynienia z sytuacją, w której wspólnota mieszkaniowa, od której jako od podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika) każdy jej członek jako konsument nabywa towar i usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Wbrew zatem twierdzeniom organów podatkowych rozliczenia za dostarczane media do poszczególnych lokali (rozliczane według rzeczywistych kosztów) nie mają charakteru rozliczeń wewnątrz wspólnoty i nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegająca regulacjom ustawy o VAT.

Pogląd ten jest zgodny z wcześniejszym stanowiskiem NSA wyrażonym m.in. w wyrokach I FSK 1343/09, I FSK 2038/09.

Ponadto w ocenie NSA jeśli wspólnota mieszkaniowa, nabywając usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną, działa we własnym imieniu i na swoją rzecz jako jednostka organizacyjna, odrębna od właścicieli, to oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu przepisów o VAT i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę wydatków na rzecz właścicieli lokali.

Argumenty te uwzględnił minister finansów w interpretacji ogólnej z 21 czerwca 2011 r. (nr PT8/033/IO1/ AEW/11/PT-571).

Jeśli wspólnota, będąca jednostką odrębną od właścicieli lokali, nabywając towary i usługi dla celów nieruchomości wspólnej nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli, to wówczas działa w imieniu własnym i na własny rachunek jako podmiot stosunków zobowiązaniowych wynikających z zarządu nieruchomością wspólną. Tym samym odbiorcą nabywanych towarów i usług jest wspólnota mieszkaniowa jako odrębny od jej członków podmiot praw i to ona występuje jako ostateczny konsument. W takim więc zakresie nie świadczy żadnych czynności opodatkowanych VAT na rzecz właścicieli odrębnych lokali. W konsekwencji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń między wspólnotą a jej członkami w związku z ponoszonymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Jeśli zaś wspólnota nabywa towary i usługi na potrzeby utrzymania poszczególnych lokali właścicieli, przyporządkowując je lokalom, dokonuje ich odsprzedaży właścicielom lokali. Wówczas środki uiszczane przez właścicieli tych lokali na ich utrzymanie stanowią w istocie zapłatę za odsprzedawane im przez wspólnotę towary i usługi. Według ministra finansów wspólnota dokonując odsprzedaży właścicielom lokali, zakupionych uprzednio w tym celu towarów i usług związanych wyłącznie z utrzymaniem poszczególnych lokali, działa jako podatnik VAT i w sytuacji niekorzystania przez nią ze zwolnienia podmiotowego dokonywane przez nią czynności w tym zakresie powinny być dokumentowane fakturami.

W interpretacji minister finansów podkreślił, że taka wykładnia przepisów nie będzie jednak wywoływać konsekwencji w stosunku do rozliczeń pomiędzy wspólnotą a właścicielami lokali dokonanych uprzednio w sposób odmienny od wyżej przedstawionego.

Wspólnota, a nie jej członkowie, może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną, jak również być podatnikiem podatku od towarów i usług.

W orzecznictwie ukształtowany jest jednolity pogląd, że w przypadku wydatków dotyczących zakupu mediów wspólnota występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami.

Nabywcą końcowym towarów i usług - wody, ogrzewania, odprowadzania ścieków itp. - i służących zaspokojeniu indywidualnych potrzeb wspólnoty - jest nie wspólnota, tylko każdy z jej członków. W takim przypadku każdy jej członek jako konsument nabywa od wspólnoty jako podatnika VAT towar lub usługę nabyte przez wspólnotę od innego podatnika.

Oznacza to, że zakup przez wspólnotę usług dotyczących tzw. mediów i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty powinien być refakturowany na członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z ustawy o VAT. Zatem wspólnota powinna dokumentować sprzedaż, wystawiając fakturę VAT nabywcom towarów i usług. Natomiast wspólnota nie może wystawiać faktur VAT dla najemców lokali od ich właściciela, ponieważ w tym przypadku nabywcą usług od wspólnoty nie jest najemca tego lokalu, lecz jego właściciel. Potwierdził to NSA w wyroku z 31 maja 2011 r. (sygn. akt I FSK 740/10, prawomocny.).

Przemysław Molik

przemyslaw.molik@infor.pl

Art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054).

Art. 6, art. 13 ust. 1, art. 15 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).