Do dostawy wody trzeba stosować 23-proc. stawkę VAT

Podatnik świadczy usługę najmu lokalu. Zgodnie z umową najemca płaci dodatkowo na podstawie wystawianych refaktur za dostawę wody i energii. Wysokość należności za media rozliczana jest zgodnie z otrzymanymi fakturami i danymi z podliczników. Faktura za najem i refaktury za media wystawiane są w różnych terminach. Czy wysokość VAT za dostawę wody wynosi 8 proc., czy 23 proc.?

Od 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2013 r. podstawowa stawka VAT wynosi 23 proc.

Umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony - zarówno wynajmującego, jak i najemcę - określone przepisami obowiązki. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz, przy czym czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

A zatem umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu użytkowego przez jego najemcę. Podstawową usługą świadczoną na rzecz najemcy jest natomiast usługa najmu. W przypadku najmu lokalu ustawodawca nie zdefiniował, jakie koszty wynajmującego mieszczą się w pojęciu "czynszu", przez co obciążenie nimi najemcy zależy wyłącznie od zawartej umowy.

W sytuacji gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media będące elementem świadczenia należnego z tytułu umowy najmu lokalu stanowią wraz z czynszem obrót z tytułu świadczenia usług najmu.

Zatem jeżeli z zawartej umowy najmu wynika, że oprócz czynszu najmu najemca ponosi również opłaty za wodę i energię, w wysokości rzeczywistych kosztów za dany lokal, oznacza to, że do podstawy opodatkowania powinny być wliczane także te koszty dodatkowe bezpośrednio związane z zasadniczą usługą najmu (tj. koszty mediów i pozostałych opłat, którymi obciąża najemcę w związku ze świadczeniem usługi najmu). Skoro bowiem podatnik świadczy usługę o charakterze zasadniczym, stanowiącą w istocie jedno, niepodzielne świadczenie, to wówczas dzielenie tej usługi na części jest prawnie nieuzasadnione.

Skoro w analizowanej sprawie przedmiotem świadczenia jest usługa najmu, to podatnik powinien wystawiać najemcy lokalu fakturę z właściwą stawką podatku, przewidzianą w ustawie dla tej czynności, przy czym podstawa opodatkowania powinna obejmować wszystkie związane z najmem opłaty i koszty. W efekcie, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, wydatki za media wraz z czynszem stanowią obrót z tytułu świadczenia usługi najmu i tym samym podlegają opodatkowaniu stawką właściwą dla usługi najmu.

Jeśli podatnik stosuje do najmu lokalu stawkę podatku w wysokości 23 proc., to opłaty za wodę powinny zostać opodatkowane tą samą stawką. Bez wpływu na stawkę podatku w przedmiotowej sprawie pozostaje sposób dokumentowania opisanej transakcji (jedna wspólna faktura czy osobne faktury na usługę główną i usługę pomocniczą).

Oprac. Ewa Matyszewska