Jak opodatkować VAT najem prywatny

1 Czy najem prywatny rzeczywiście może być opodatkowany VAT, nawet jeśli wynajmujący nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie wynajmuje swoją prywatną nieruchomość?

Definicja działalności gospodarczej w podatku od towarów i usług jest znacznie szersza niż w podatku dochodowym, gdzie najem prywatny jest odrębnym od działalności gospodarczej źródłem przychodów. Na potrzeby VAT najem traktowany jest jako działalność gospodarcza i podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054 ze zm.). Nie oznacza to jednak, że podatek ten wystąpi zawsze.

2 Kiedy więc trzeba płacić VAT?

Przede wszystkim wpływ na to ma wysokość obrotu. Limit uprawniający do zwolnienia z VAT to kwota 150 tys. zł. Nie wlicza się do niej kwoty podatku od towarów i usług. Jeśli najem rozpoczyna się w trakcie roku, limit ten ustala się w proporcji do okresu prowadzonej działalności. Jeśli przewidywana wartość sprzedaży (tj. ustalonego z najemcą wynagrodzenia za najem) nie przekroczy tej kwoty, podatnik będzie korzystał ze zwolnienia podmiotowego. Natomiast w kolejnych latach bierze się pod uwagę obrót z poprzedniego roku oraz kontroluje przekroczenie limitu na bieżąco.

Ustalając limit obrotu uprawniający do zwolnienia podmiotowego, pod uwagę bierze się sprzedaż osiągniętą łącznie z całej działalności gospodarczej w rozumieniu VAT, tj. zarówno w ramach najmu prywatnego, jak i zarejestrowanej w CEIDG jednoosobowej działalności gospodarczej.

Istnieje też możliwość zrezygnowania z tego zwolnienia. Jeśli ktoś chce być podatnikiem VAT, musi poinformować o tym właściwego naczelnika urzędu skarbowego, poprzez złożenie formularza VAT-R.

W przypadku nieruchomości równie istoty jest także cel, na jaki nieruchomość ta jest wynajmowana. Jeśli będą to wyłącznie cele mieszkaniowe, to najem taki, bez względu na wysokość obrotu, korzystać będzie ze zwolnienia przedmiotowego. Jeśli natomiast nieruchomość wynajmowana jest na cele użytkowe, np. lokal na siedzibę firmy czy sklep, to sprzedaż takiej usługi opodatkowana zostanie 23-proc. stawką.

3 Czy w związku z najmem prywatnym trzeba prowadzić jakieś ewidencje?

Osoby korzystające ze zwolnienia do wysokości limitu obrotów muszą prowadzić ewidencję sprzedaży, w której ujmują obroty uzyskane w danym dniu, nie później jednak niż przed dokonaniem sprzedaży w dniu następnym. W sytuacji gdy podatnik prowadzi już działalność gospodarczą i w związku z tym założył ewidencję sprzedaży, wpisuje do niej również obroty z najmu prywatnego. Nie ma obowiązku zakładania odrębnej ewidencji. Deklarację dla VAT również składa jedną z całego zakresu działalności. Najem na cele mieszkaniowe w deklaracji znajdzie się w pozycji dotyczącej sprzedaży zwolnionej, natomiast najem na cele użytkowe wykazany zostanie jako sprzedaż opodatkowana.

4 A czy w przypadku świadczenia usług najmu prywatnego trzeba wystawiać jakieś rachunki, paragony albo faktury?

Obowiązek wystawiania faktury zależy od tego, czy dana osoba korzysta ze zwolnienia z VAT oraz od tego, na czyją rzecz wynajmuje nieruchomość. W przypadku najmu korzystającego ze zwolnienia do limitu obrotów bądź najmu wyłącznie na cele mieszkalne podatnik nie musi wystawiać faktury. Nie ma też takiego obowiązku, gdy wynajmuje nieruchomość na rzecz osób prywatnych. Natomiast wystawić fakturę trzeba, jeśli ktoś jest zarejestrowany jako podatnik VAT i wynajmuje nieruchomość na rzecz firmy. W niektórych przypadkach może też wystąpić obowiązek wydania klientowi paragonu z kasy fiskalnej.

5 Czy to oznacza, że przy najmie prywatnym trzeba posiadać kasę fiskalną?

Co do zasady tak. Przepisy regulujące obowiązek posiadania kasy fiskalnej mają oczywiście zastosowanie do najmu prywatnego, dokonywanego wyłącznie na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych. Przepisy jednak przewidują wiele zwolnień. Podstawowe dotyczy limitu obrotów, który wynosi 20 tys. zł. Jeśli ktoś rozpoczyna najem w trakcie roku, limit ustala w proporcji do okresu wykonywania sprzedaży na rzecz osób prywatnych w danym roku. Kasę fiskalną wprowadza się dopiero po upływie 2 miesięcy następujących po miesiącu, w którym przekroczony zostanie obrót.

Warunkiem skorzystania z kolejnego zwolnienia z obowiązku posiadania kasy (po przekroczeniu limitu) jest dokumentowanie usługi najmu w całości fakturą. Istnieją jeszcze inne zwolnienia. Szczegółowe ich warunki znajdują się w rozporządzeniu ministra finansów z 29 listopada 2012 r. w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących (Dz.U. z 2012 r. poz. 1382). Dopiero jeśli podatnik nie spełnia warunków żadnego ze zwolnień, musi zakupić kasę.

6 Co w przypadku najmu prywatnego wlicza się do podstawy opodatkowania VAT?

Wszystko, co stanowi zapłatę, którą wynajmujący otrzymał lub ma otrzymać z tytułu umowy najmu. Do obrotu mogą być także zakwalifikowane otrzymywane od najemcy opłaty za korzystanie z mediów (np. wodę, prąd, telefon itp.) oraz czynsz. Natomiast kaucja zwrotna wpłacana przez najemcę celem zabezpieczenia wykonania umowy nie podlega opodatkowaniu. Dopiero w sytuacji, gdy zgodnie z umową stanie się zapłatą za usługę najmu, podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

7 W którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w VAT w przypadku najmu?

W przypadku świadczenia usługi najmu na rzecz innego podatnika VAT obowiązek podatkowy będzie powstawał z chwilą wystawienia faktury. Faktura taka powinna być wystawiona najpóźniej z upływem terminu płatności. Jeśli podatnik nie wystawi faktury albo wystawi ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu do jej wystawienia, tj. z chwilą upływu terminu płatności. W przypadku świadczenia usługi na rzecz osoby niebędącej podatnikiem VAT obowiązek podatkowy powstanie z chwilą upływu terminu płatności albo z chwilą wystawienia faktury, jeśli zdecydujemy się ją wystawić.

8 Czy osoba, która będzie osiągała przychody z najmu prywatnego, będzie miała prawo, tak jak każdy podatnik VAT, do odliczania podatku naliczonego od zakupów i uzyskania zwrotu  jego nadwyżki nad podatkiem należnym?

Oczywiście. Prawo to dotyczy jednak wyłącznie najmu na cele użytkowe. Można odliczyć podatek np. od zakupu samej nieruchomości będącej przedmiotem wynajmu, wydatków na energię elektryczną, wodę, telefon, remonty, zakupione wyposażenie itd. W przypadku najmu na cele mieszkalne, który korzysta ze zwolnienia, prawa takiego nie ma.

9 Co w przypadku, gdy wynajmowana nieruchomość stanowi wspólność majątkową małżonków? Kto z nich rozlicza VAT?

To, kto stanie się podatnikiem VAT, zależy o tego, kto będzie stroną umowy najmu wspólnej własności małżonków (jeden z małżonków czy oboje). Jeśli stroną umowy będą oboje małżonkowie, opodatkowanie VAT będzie dotyczyło każdego z nich proporcjonalnie do udziałów, czyli generalnie po 50 proc. Jeśli natomiast tylko jedno z nich będzie stroną umowy, obowiązek rozliczenia podatku ciążyć będzie tylko na tej osobie. Co więcej, z tytułu jednej umowy najmu wspólnej nieruchomości jeden z małżonków może być czynnym podatnikiem VAT, a drugi może mieć prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego. Taka zasada dotyczy także innych współwłaścicieli nieruchomości, proporcjonalnie do ich udziałów.

Najem na cele mieszkaniowe, bez względu na wysokość obrotu, jest zwolniony z podatku. Jeśli natomiast nieruchomość wynajmowana jest na cele użytkowe, np. na sklep, to podlega 23-proc. stawce

@RY1@i02/2014/218/i02.2014.218.07100090c.802.jpg@RY2@

Marcin Łoboda dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Rozmawiał Przemysław Molik