Optymalizacja była możliwa nawet bez zmiany właściciela

Uchwała dotyczyła stanu prawnego obowiązującego przed 2016 r. NSA potwierdził w niej, że optymalizacje w podatku od nieruchomości były zgodne z ówczesnymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Pozwalał na nie art. 3 ust. 5 w obowiązującym wtedy brzmieniu.

Optymalizacja polegała na tym, że po wyodrębnieniu własności lokali w budynku każdy ze współwłaścicieli płacił podatek od całej powierzchni swojego lokalu (zwykle była ona niewielka) oraz – tylko proporcjonalnie – od części wspólnej budynku (zwykle była duża). Było to znacznie mniej, niż gdyby opodatkować cały budynek.

Problem polegał na tym, że część podatników wyodrębniała lokale na własną rzecz. NSA stwierdził wczoraj w uchwale, że takie działanie również pozwalało na optymalizację.

Dwa stanowiska

Dotychczas w orzecznictwie sądów pojawiały się dwa kierunki wykładni ówczesnego art. 3 ust. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Część sądów uznawała, że nie ma znaczenia, czy prawo własności do wyodrębnionych lokali należy do kilku podmiotów, czy tylko do jednego.

Sądy orzekające zgodnie z drugą koncepcją powoływały się na postanowienie Sądu Najwyższego z 11 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II CSK 471/12). Wynikało z niego, że skupienie udziałów w jednych rękach nie prowadzi do współwłasności. Zwracano też uwagę na art. 195 kodeksu cywilnego, z którego wynika, że ze współwłasnością mamy do czynienia, gdy jest co najmniej dwóch właścicieli nieruchomości.

NSA opowiedział się w uchwale za pierwszą koncepcją.

Ten sam właściciel

Uzasadniając uchwałę, sędzia Stanisław Bogucki zwrócił uwagę na to, że w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych nie ma definicji wyodrębnionej własności lokali. Trzeba więc posiłkować się ustawą o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716). Przewiduje ona możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości. Innymi słowy właściciel lokali może ustanowić odrębną własność dla siebie. W takim przypadku stosuje się analogicznie przepisy jak te dotyczące ustanowienia odrębnej własności w drodze umowy.

NSA wskazał, że wprawdzie kodeks cywilny definiuje współwłasność, ale ustawa o własności lokali jest prawem szczególnym, więc ma pierwszeństwo przed kodeksem. – W jej art. 10 ustawodawca dopuścił możliwość ustanowienia przez właściciela odrębnej własności dla siebie na mocy jednostronnej czynności prawnej – tłumaczył sędzia Bogucki.

Zdaniem NSA bez znaczenia jest to, że prawo do wyodrębnionych lokali będzie należało do tego samego podmiotu. W świetle art. 3 ust. 5 istotne jest to, że powstanie część wspólna.

Od 1 stycznia 2016 r. przepisy wykluczają już taką optymalizację. Niezależnie od tego, czy lokale zostały wyodrębnione, trzeba płacić podatek od całej powierzchni lokali i części wspólnych, a nie proporcjonalnie, jak to było do końca 2015 r.

Uchwała jest natomiast wiążąca dla składów sędziowskich, które orzekają w takich sprawach dotyczących stanu prawnego sprzed 2016 r. ©℗

Na czym polegała optymalizacja

Przed wydzieleniem

Dwie spółki były współwłaścicielami (po 50 proc.) budynku o pow. 10 tys. mkw.

Podatek od całej powierzchni (stosując stawki maksymalne ustalone na 2015 r.) wyniósł więc 231 300 zł za cały rok.

Po wydzieleniu

Spółki wydzielają w tym samym budynku dwa niewielkie lokale – każdy o powierzchni 100 mkw.

Część wspólna budynku (z wyłączeniem powierzchni lokali) to 9800 mkw.

Skoro każdy wyodrębniony lokal ma 100 mkw., a cały budynek 10 tys. mkw., to obliczamy powierzchnię lokalu do powierzchni całego budynku – ułamek ten wynosi 1/100. Obliczamy więc powierzchnię do opodatkowania części wspólnej (9800 x 0,01 = 98 mkw.).

Po wydzieleniu lokali każdy ze współwłaścicieli zapłacił:

▪ podatek od własnego lokalu (o powierzchni 100 mkw.) – 2313 zł, oraz

▪ podatek od 1/100 części wspólnych budynku (9800 x 0,01 = 98 mkw.), czyli 2266,74 zł.

W sumie każdy ze współwłaścicieli zapłaci po 4579,74 zł podatku.

Oszczędność każdego ze współwłaścicieli wyniosła więc 111 070,26 zł.

orzecznictwo

Uchwała NSA z 24 września 2018 r., sygn. akt II FPS 1/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia