Jakich opłat i podatków trzeba spodziewać się, kupując mieszkanie na rynku wtórnym

Ogólnoświatowy kryzys gospodarczy odbił się na branży budowlanej. Jedną z konsekwencji tej sytuacji jest spadek cen nieruchomości. Wielu ekspertów twierdzi, że teraz jest najlepszy czas na inwestycje w nieruchomości.

Każdy, kto zdecyduje się na kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym, musi liczyć się z tym, że poza ceną za daną nieruchomość będzie musiał ponieść dodatkowe opłaty, które mogą sięgać nawet kilkanaście procent ceny nieruchomości.

Jeśli podatnik kupuje nieruchomość za pośrednictwem agencji nieruchomości, powinien wiedzieć, że taka agencja za swoją usługę zażąda prowizji. Co więcej, usługi biur pośrednictwa opodatkowane są VAT. Najczęściej przedstawiciele biur informując nas o tym, ile wyniesie prowizja od umowy, zapominają wspomnieć o tym, że do prowizji wyliczonej według podanego wskaźnika od ceny mieszkania przyjdzie nam zapłacić o ponad 1/5 więcej. Konieczne będzie dopłacenie 22-proc. VAT od kwoty prowizji, czyli usługi świadczonej przez agencję. Jeśli zatem np. prowizja wynosi 2,7 proc. wartości transakcyjnej nieruchomości, to w przypadku kupna mieszkania za 400 tys. zł należność na rzecz biura nie wyniesie wcale 10,8 tys. zł (2,7 proc. z 400 tys. zł), ale 13 176 zł (należność powiększa 2376 zł VAT, naliczonego według stawki 22 proc. od kwoty 10,8 tys. zł). Warto o tym pamiętać i uwzględnić to w swoich kalkulacjach. Co prawda, część biur oferuje zawarcie transakcji bez VAT, ale oznacza to: po pierwsze złamanie prawa, po drugie pozbawia ochrony w przypadku późniejszych sporów z biurem w razie, gdy nie wywiąże się ono z umowy.

Kolejnym wydatkiem, z którym musimy się liczy, jest wynagrodzenie notariusza. Tego wydatku nie uda nam się uniknąć w żadnym przypadku. Każda umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Jeśli takiej umowy nie sporządzi w tej formie notariusz, umowa sprzedaży jest nieważna, a zatem własność nieruchomości na nas nie przechodzi. I to nawet wtedy, gdy zapłacimy całą kwotę wynikającą z umowy.

Wynagrodzenie notariusza pobierane jest według tzw. taksy notarialnej, która zawiera stawki wynagrodzenia notariusza za dokonanie określonych czynności (takich, dla których zastrzeżono formę aktu notarialnego lub którym strony postanowiły taką formę nadać).

Maksymalna stawka taksy notarialnej zależy od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Wartość ta przyjmowana jest w takiej wysokości, w jakiej sami ustalimy ją w umowie ze zbywcą. Taksa notarialna dla umów sprzedaży nieruchomości o wartości mieszczącej się w przedziale od 60 tys. do 1 mln zł wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 tys. zł. Jak łatwo policzyć, dla nieruchomości o wartości 400 tys. zł, stawka opłaty notarialnej może wynieść 2370 zł. Gdyby ta sama nieruchomość kosztowała 600 tys. zł, opłata notarialna mogłaby wynieść 3170 zł. Z tym że jest to stawka maksymalna. Notariusz może pobrać niższą opłatę. Warto zatem spytać więcej niż jednego notariusza o to, jaką opłatę od nas pobierze.

Niższe są tylko koszty nabycia mieszkania od spółdzielni (bezpośrednio). W tym przypadku opłata notarialna wynosi 50 proc. tego, co wynika z zasad ogólnych, a zatem maksymalna opłata dla mieszkania za 400 tys. zł wyniosłaby nie 2370 zł, ale 1185 zł, a dla mieszkania za 600 tys. zł nie 3170 zł, tylko 1585 zł.

Na tym nasze koszty jednak się nie kończą. Czynności dokonywane przez notariuszy są opodatkowane VAT, i to według najwyższej stawki, wynoszącej 22 proc. A zatem musimy liczyć się z tym, że do wynagrodzenia należnego za sporządzenie aktu notarialnego notariusz doliczy jeszcze 22 proc. VAT. To zaś oznacza, że w przypadku zastosowania dla wartego 400 tys. zł mieszkania maksymalnej opłaty notarialnej, czyli 2370 zł, do kwoty tej przyjdzie nam jeszcze dopłacić 521,40 zł VAT. U notariusza przyjdzie nam zatem zostawić nawet 2891 zł tylko z tytułu opłaty notarialnej. A niestety na VAT od usługi notariusza nasze podatkowe opłaty się nie skończą.

Przy nabywaniu mieszkania lub domu na rynku wtórnym nie czeka nas przykra konieczność zapłacenia VAT od ich wartości. Nie oznacza to jednak, że podatku nie zapłacimy wcale. Przy umowach sprzedaży zapłacimy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), do którego zapłaty zobowiązany jest nabywca. Dla umów sprzedaży nieruchomości wynosi on 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Co do zasady jest to wartość transakcyjna, a więc cena wynikająca z umowy. Jeśli jednak chcielibyśmy obniżyć sobie koszty i zaniżylibyśmy wartość kupowanego mieszkania, fiskus będzie mógł pobrać od nas dodatkowy podatek.

Poinformuje nas zresztą o tym (pouczy) notariusz, który jest płatnikiem tego podatku i który podatek ten pobierze w chwili podpisywania aktu notarialnego. Jak łatwo sobie wyliczyć, przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł musimy liczyć się z koniecznością zapłacenia od tej transakcji 8 tys. zł podatku od czynności cywilnoprawnych. Wybierając się zatem do notariusza, będziemy musieli zabrać ze sobą prawie 11 tys. zł (chyba że notariusz pobierze opłatę niższą od maksymalnej).

Jeśli zakup sfinansujemy kredytem hipotecznym, przyjdzie nam zapłacić dodatkowo podatek od hipoteki. Tym razem jednak zarówno zapłata podatku od czynności cywilnoprawnych, jak i złożenie odpowiedniego formularza jest w naszych rękach.

Podstawą opodatkowania przy ustanowieniu hipoteki jest kwota zabezpieczonej wierzytelności. Przy kredytach hipotecznych kwota zabezpieczenia wpisywana w księgach wieczystych jest wyższa od nominalnej wartości kredytu. Zabezpieczenie obejmuje nie tylko kwotę kredytu, ale także należne bankowi odsetki, stąd przy kredycie np. na 100 tys. zł kwota wpisanej hipoteki może sięgać np. 150 tys. zł. I to ta druga kwota jest podstawą naliczania podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku dla hipotek o ustalonej wartości wynosi 0,1 proc. Jeśli kwota jest nie ustalona, podatek wynosi 19 zł. Rozliczenia dokonuje się na druku PCC-3.