Jakie obowiązki dotyczące podatku od nieruchomości wypełniają firmy

Podstawowe obowiązki firmy dotyczące podatku od nieruchomości wynikają z art. 6 ust. 9 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 95, poz. 613). Firmy muszą więc składać deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy i odpowiednio ją skorygować w przypadku, gdy zaistnieje zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku. Ponadto muszą wpłacać obliczony w deklaracji podatek do 15 dnia każdego miesiąca.

Oznacza to, że na firmach ciąży obowiązek samoobliczenia powierzchni gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, budynków oraz budowli. Teoretycznie obowiązki te są proste. W praktyce natomiast rodzą wiele problemów.

Zgodnie z art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, osoby prawne mają obowiązek po pierwsze składać w terminie do dnia 15 stycznia organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku. Po drugie firma ma obowiązek odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia. Chodzi o zdarzenie, które miało wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmianę sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części.

Ponadto firmy muszą wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości - bez wezwania - na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca. W art. 6 ust. 10 doprecyzowano, że obowiązek składania deklaracji na podatek od nieruchomości, o którym mowa w ust. 6 i w ust. 9 pkt 1, dotyczy również podatników korzystających ze zwolnień na mocy przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Należy wyjaśnić, że nie ma ustawowego wzoru deklaracji na podatek od nieruchomości. Wzory można jednak znaleźć na stronach internetowych urzędów gmin lub w samych urzędach. Biorąc pod uwagę przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, można wskazać, że w deklaracji powinny zostać ujawnione: dane adresowe firmy, miejsce złożenia deklaracji, czyli adres organu podatkowego właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (gruntów, budynków, budowli), wyliczone powierzchnie podlegające opodatkowaniu, stawki oraz kwoty podatku.

Wyjaśnijmy też, że dla firm interesująca jest definicja nieruchomości zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej określona w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych określa sposób wyliczenia powierzchni gruntów, budynków i budowli.

W przypadku gruntów sprawa jest prosta - należy podać ich powierzchnię. W przypadku budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej należy zastosować zasady określone w przepisach: art. 4 ust. 1 pkt 2, art. 1a ust. 1 pkt 5 oraz art. 4 ust. 2 ustawy. Zgodnie z tym pierwszym podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi powierzchnia użytkowa. Drugi przepis określa, że przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, przy czym za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Do wyliczenia powierzchni budynku lub jego części niezbędny jest też trzeci przepis, zgodnie z którym powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija.

Stosując powyższe zasady, należy wyliczyć powierzchnię użytkową pomieszczeń i budynku. Należy pominąć powierzchnię klatek schodowych i szybów dźwigowych. Jeśli chodzi o powierzchnię np. biura, należy zmierzyć wewnętrzną długość ścian. Do powierzchni opodatkowanej zaliczamy jednak tylko powierzchnię o wysokości powyżej 1,40 m. Jeśli więc pomieszczenie ma wysokość od 1,40 m do 2,20 m, to jego powierzchnię zaliczamy w połowie i wpisujemy do deklaracji. Jeśli natomiast pomieszczenie jest wyższe niż 2,20 m, to jego powierzchnię trzeba zaliczyć w całości do opodatkowania. Jeśli natomiast pomieszczenie jest zróżnicowane, należy określić części podlegające opodatkowaniu w połowie oraz części podlegające opodatkowaniu w całości.

Obliczone powierzchnie gruntów i budowli należy wpisać w odpowiednich miejscach w deklaracji.

Kolejnym polem do wypełnienia są stawki podatku. Nieruchomości wykorzystywane do działalności gospodarczej są opodatkowane według najwyższych stawek podatku od nieruchomości. Obowiązkiem firmy jest odszukanie uchwały rady gminy, na terenie której położone są nieruchomości, sprawdzenie wysokości stawek oraz wpisanie ich w odpowiednie pola deklaracji podatkowej.

Należy wyjaśnić, że rady gmin mogą różnicować stawki podatku od nieruchomości w granicach określonych w ustawie i obwieszczeniu ministra finansów. W tym ostatnim dokumencie minister ogłasza maksymalne stawki podatku od nieruchomości obowiązujące w danym roku. Nie oznacza to jednak, że wszystkie rady gmin przyjmą na podległych im terenach stawki maksymalne. Wysokość stawek, zgodnie art. 5 ust. 1 ustawy, określa w drodze uchwały rada gminy. Przepis precyzuje jedynie, że stawki nie mogą przekroczyć wartości określonych w ustawie, które co roku może zmieniać minister finansów w obwieszczeniu. W rezultacie rada gmina jest uprawniona do określenia niższych stawek. Z jednej strony taka polityka podatkowa powoduje utratę dochodów gminy z podatku od nieruchomości, z drugiej jednak strony jest to zachęta dla firm. Z punktu widzenia spółek niskie stawki podatku od nieruchomości są formą optymalizacji podatkowej. Jeśli na drodze nie stoją inne przeszkody, to firma, która zamierza kupić budynek, powinna zbadać, jakie stawki podatku od nieruchomości obowiązują na terenie danej gminy oraz jaka była dotychczas jej polityka podatkowa (czy ustalała stawki niższe od maksymalnych).

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera domniemanie, że nieruchomości będące własnością firmy są wykorzystywane do działalności gospodarczej. Dlatego dla opodatkowania nie ma znaczenia, czy firma posiada pomieszczenia niewykorzystane.

Takie stanowisko znajduje potwierdzenie np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z 14 stycznia 2010 r. (sygn. akt I SA/Ol 722/09). Sąd orzekł, że opodatkowanie podatkiem od nieruchomości gruntów i budowli znajdujących się w posiadaniu przedsiębiorcy nie jest uzależnione od rzeczywistego wykonywania na tych gruntach i w zlokalizowanych na nich budowlach czynności składających się na prowadzenie działalności gospodarczej.

Jedyną sytuacją, którą przewidział ustawodawca, a która wpływa na wysokość podatku, jest niemożność wykorzystywania nieruchomości ze względów technicznych. Zgodnie bowiem z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się nieruchomości będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Przepis określa też wyjątki. Za budynki i grunty, które nie są traktowane jak budynki i grunty związane z prowadzoną działalnością, uważa się budynki mieszkalne oraz grunty związane z tymi budynkami, a także grunty pod jeziorami, zajęte na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrownie wodne.

Pojawia się więc pytanie, jakie względy techniczne przesądzają o niemożności wykorzystywania budynku do działalności gospodarczej. Jak wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, za względy techniczne, które uniemożliwiają wykorzystanie nieruchomości, należy uznać przypadki, gdy ze względów obiektywnych działalność w budynku jest wykluczona. Chodzi zatem o sytuacje, gdy np. budynek grozi zawaleniem lub jest skażony. Jednak jak podkreślają sądy, względy techniczne nie spowodują wyłączenia z opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a jedynie oznaczają zmniejszenie stawki. Jeśli bowiem nieruchomość nie może być wykorzystywana do działalności gospodarczej ze względów technicznych, to znaczy, że podlega opodatkowaniu według stawki dla budynków pozostałych. W konsekwencji budynek skażony czy przeznaczony do rozbiórki będzie tak długo podlegał opodatkowaniu, jak długo będzie spełniał definicję budynku. Zgodnie z art. 1a ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za budynek uważa się obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. A zatem jeśli budynek zostanie pozbawiony dachu lub innych elementów określonych w powyższym przepisie, to nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Jeśli budynek zostanie zburzony, na firmie będą ciążyły obowiązki podobne do obowiązków po jego zakupie. Zgodnie z art. 6 ust. 4 ustawy obowiązek podatkowy wygasa z upływem miesiąca, w którym ustały okoliczności uzasadniające ten obowiązek, czyli np. po wyburzeniu. Natomiast jak wynika z ust. 5, jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek.

Firma musi jednak złożyć korektę deklaracji rocznej. W przypadku gdy zapłaciła podatek za cały rok, powinna wraz z korektą złożyć też wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Organ podatkowy powinien zwrócić podatek za miesiące pozostałe do końca roku, licząc od następnego miesiąca po wyburzeniu budynku. A zatem, przykładowo, jeśli budynek został wyburzony 20 czerwca, a spółka zapłaciła podatek za cały rok, powinna otrzymać zwrot za miesiące od lipca do grudnia.

Jeśli natomiast firma płaciła podatek w równych ratach co miesiąc, to wraz z wygaśnięciem obowiązku podatkowego powinna tylko złożyć korektę deklaracji na podatek od nieruchomości.

Nie ma również znaczenia zawieszenie działalności gospodarczej. W okresie zawieszenia na firmie ciążą takie same obowiązki (złożenia deklaracji podatkowej do 15 stycznia, zapłaty rat podatku do 15 dnia każdego miesiąca), jak w okresie normalnie prowadzonej działalności. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych nie przewiduje żadnych ulg podatkowych w okresie zawieszenia.

Co więcej, podatek należy płacić według takich samych, najwyższych stawek. Pojawił się pomysł, aby stawki podatku w okresie zawieszenia znacząco zmniejszyć, ale na razie rozwiązanie to pozostało pomysłem. Jednym z argumentów przeciw jest utrata dochodów przez gminy. Wpływy z podatku od nieruchomości zasilają bowiem gminną kasę.

Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę się pomija

0,77 zł - od 1 mkw. powierzchni gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków; 20,51 zł - od 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Art. 1a ust. 1 pkt 2, art. 4-6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r., nr 95, poz. 613).