Jak w 2010 roku prawidłowo rozliczać podatki lokalne

Podatnicy podatku od nieruchomości muszą składać informacje o nieruchomościach lub deklaracje na podatek od nieruchomości do właściwego organu podatkowego, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Wcześniej muszą jednak zebrać niezbędne informacje, które należy wykazać w informacji lub deklaracji.

Podatek od nieruchomości jest podatkiem od gruntów, budynków lub ich części oraz od budowli lub ich części. Nie każdy jednak, kto zajmuje nieruchomość, jest automatycznie podatnikiem podatku od nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 1 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.) podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące: właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych; posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych; użytkownikami wieczystymi gruntów; posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

b) jest bez tytułu prawnego, z określonym w przepisie zastrzeżeniem.

Skupmy się na dwóch rodzajach podatników, czyli osobach fizycznych i firmach. Jak wynika z powyższych regulacji to, czy osoba lub firma jest podatnikiem, zależy od tego, czy jest ona właścicielem lub posiadaczem samoistnym nieruchomości, użytkownikiem wieczystym gruntu lub posiadaczem nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej. W rezultacie, jeśli osoba lub firma jest właścicielem, posiadaczem lub użytkownikiem nieruchomości lub obiektu budowlanego, staje się podatnikiem podatku, który należy zapłacić od gruntu, budynku lub budowli. Zgodnie bowiem z art. 2 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają: grunty, budynki lub ich części oraz budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W praktyce, jeśli osoba kupuje mieszkanie we wspólnocie mieszkaniowej i staje się jego właścicielem, będzie zobowiązana również do zapłaty podatku od nieruchomości. Jeśli osoba wybuduje dom, będzie musiała zapłacić podatek. Jeśli posiada jedynie grunt, również będzie musiała zapłacić podatek. Nie zawsze jednak od gruntu trzeba będzie zapłacić podatek od nieruchomości. Dość często zdarza się, że właściciel płaci od gruntu podatek rolny. Skąd zatem wiadomo, jaki podatek należy uiścić? Wynika to z ewidencji gruntów i budynków, której zapisy są wiążące dla gminnych organów podatkowych, czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Teoretycznie podatnik nie musi sprawdzać ewidencji. Wystarczy, że złoży informację o nieruchomościach (osoby fizyczne) lub deklarację na podatek od nieruchomości (firmy). Warto jednak sprawdzić ewidencję, aby mieć pewność, że organy podatkowe nie przyjmą innej podstawy wyliczenia podatku niż podatnik. Jak wynika bowiem z art. 21 ust. 1 ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 240, poz. 2027 z późn. zm.) podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Na podstawowe znaczenie ewidencji gruntów i budynków dla ustalania wymiaru podatku zwracają również uwagę sądy administracyjne. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 30 czerwca 2009 r. (sygn. akt II FSK 1411/07) orzekł, że organ podatkowy nie powinien dokonywać samodzielnej klasyfikacji funkcji budynku, ale odwołać się do odpowiednich zapisów ewidencji gruntów i budynków.

W praktyce zapisy w ewidencji mają dla organów podatkowych znaczenie decydujące. Jak wynika z orzecznictwa sądów, w sytuacji gdy w ewidencji ujęte są dane niezgodne ze stanem rzeczywistym, to podatnik musi wystąpić do starosty, który prowadzi ewidencję, o zmianę danych. Co więcej, podatnik powinien to zrobić przed wydaniem decyzji określającej wysokość podatku od nieruchomości. Jeśli podatnik otrzyma decyzję podatkową, która jest zgodna z ewidencją, to właściwie nie ma możliwości skutecznego odwołania się od niej. Podatnikowi, który znalazł się w takiej sytuacji, nie uda się zapewne podważyć wysokości ustalonego podatku. Jak wynika bowiem z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 29 kwietnia 2009 r. (sygn. akt I SA/Sz 739/08), ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym źródłem informacji faktycznych, wykorzystywanych w postępowaniach administracyjnych (w tym podatkowych) i w przypadku, gdy dane zawarte w deklaracji czy informacji złożonej przez podatnika są niezgodne z danymi wynikającymi z ewidencji, rozstrzygające znaczenie dla opodatkowania gruntów mają zapisy wynikające z tejże ewidencji. Oznacza to, że organy podatkowe nie mogą dokonywać samodzielnych ustaleń co do wielkości gruntu i jego klasyfikacji - stwierdził sąd. W wyroku jest mowa o gruntach, ale identyczne regulacje stosuje się do budynków i budowli. Stanowisko takie nie jest zresztą odosobnione, znajduje bowiem potwierdzenie w wyrokach innych sądów. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 14 maja 2009 r. (sygn. akt I SA/Rz 37/09) orzekł, że dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków mają dla organów podatkowych charakter wiążący do tego stopnia, że nie mogą one samodzielnie czynić własnych ustaleń, które byłyby z nimi sprzeczne. Organy podatkowe mogą natomiast ustalać charakter budynku, w sytuacji gdy nie został on wpisany do ewidencji. Stanowisko takie potwierdził NSA we wspomnianym wcześniej wyroku z 30 czerwca 2009 r. (sygn. akt II FSK 1411/07). Naczelny Sąd uznał, że w przypadku braku takich informacji w ewidencji gruntów i budynków rodzaj budynku powinien zostać określony na podstawie dokumentacji budowlanej, takiej m.in. jak pozwolenie na budowę czy decyzja o dopuszczeniu budynku do użytkowania. Jeśli pozwolenie będzie dotyczyło budynku koszarowego, wówczas należy go opodatkować według stawki właściwej dla budynków pozostałych. W sytuacji, gdy brak jest danych wynikających z ewidencji budynków lub dokumentacji budowlanej, istnieje możliwość odwołania się do klasyfikacji i nomenklatury wprowadzonych na podstawie ustawy z 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz.U. nr 88, poz. 439 z późn. zm.).

A zatem podatnik, który zamierza złożyć informację o nieruchomościach lub deklarację, powinien sprawdzić również zapisy w ewidencji. Wyjaśnijmy, że w ostatnim czasie niektóre gminy i miasta zaktualizowały swoje ewidencje. Zmiana ewidencji może więc spowodować wzrost podatku od nieruchomości.

Do prawidłowego wyliczenia wysokości podatku konieczne jest również sprawdzenie, jakie stawki obowiązują w gminie w 2010 roku. Stawki podatku od nieruchomości mogą się zmieniać, dlatego należy sprawdzić, czy rada gminy lub miasta nie uchwaliła nowych stawek na ten rok podatkowy. Weryfikacja stawek jest niezbędna w przypadku firm. Osoby fizyczne nie muszą tego robić, ponieważ odpowiednie stawki zastosuje organ podatkowy, który wyda decyzję. Firmy natomiast muszą podać wysokość podatku w deklaracji, a żeby go obliczyć, muszą znać stawki. Wyjaśnijmy też, że górne granice stawek podatku od nieruchomości określa co roku w obwieszczeniu minister finansów. Stawki maksymalne na 2010 rok wynikają z obwieszczenia z 3 sierpnia 2009 r. (M.P nr 52, poz. 742). Nie oznacza to jednak, że firma będzie stosowała stawki maksymalne. Jak stanowi art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rada gminy, w drodze uchwały, może określić stawki podatku od nieruchomości w niższej wysokości niż maksymalne. Dlatego firma musi sprawdzić: czy rada gminy lub miasta uchwaliła stawki na 2010 r., a jeśli tak, to ile one wynoszą. Rada gminy lub miasta nie musi jednak zmieniać stawek. Jeśli nie podjęła uchwały w sprawie stawek na ten rok, to znaczy, że obowiązują stawki z roku poprzedniego.

Jak wskazaliśmy, tylko firmy muszą samodzielnie policzyć podatek. Aby to zrobić, niezbędne są informacje o podstawie opodatkowania. Jak wynika z art. 4 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podstawę opodatkowania stanowi:

1) dla gruntów - powierzchnia;

2) dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa;

3) dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Z przepisu wynikają więc bardzo praktyczne informacje. Firma, która posiada grunty, musi policzyć ich powierzchnię. Przykładowo, jeśli na prowadzenie działalności gospodarczej zajęto 1000 mkw. powierzchni, to podatek należy zapłacić od całej powierzchni. Inne zasady obowiązują w przypadku budynków. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się. Oznacza to, że pomieszczeń lub ich części lub kondygnacji, które są niższe niż 1,40 m, nie wlicza się do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części lub kondygnacje, których wysokość waha się między 1,40 a 2,20 m, należy zaliczyć w połowie do powierzchni opodatkowanej. Jeśli jednak pomieszczenie, jego część lub kondygnacja są wyższe niż 2,20 m, to należy zaliczyć całą ich powierzchnię do opodatkowania. Powyższe regulacje powodują, że w budynkach o skomplikowanej bryle wyliczenie podstawy opodatkowania może być trudne.

Jeśli więc firma posiada wszystkie dane niezbędne do obliczenia podatku, powinna je wpisać do deklaracji na podatek od nieruchomości.

Osoby fizyczne są zobowiązane do złożenia informacji o nieruchomościach organom podatkowym, natomiast firmy muszą składać deklaracje na podatek od nieruchomości. Takie obowiązki nakłada na podatników ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Jak wynika z art. 6 ust. 6 ustawy osoby fizyczne mają obowiązek złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia, które ma wpływ na wysokość opodatkowania. A zatem, jeśli podatnik kupił mieszkanie lub wybudował dom, powinien złożyć informację o nieruchomościach wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta na formularzu, który przygotowała gmina. Nie ma bowiem jednego formularza, ustalonego odgórnie. Najczęściej odpowiedni druk można pobrać ze strony internetowej urzędu gminy lub miasta. Wyjaśnijmy, że jeśli od złożenia ostatniej informacji o nieruchomościach nic się nie zmieniło w stanie faktycznym, to podatnik nie musi składać informacji ponownie.

Z kolei, zgodnie z art. 6 ust. 9 ustawy, firmy, jednostki organizacyjne oraz spółki niemające osobowości prawnej, jednostki organizacyjne Agencji Nieruchomości Rolnych, a także jednostki organizacyjne Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe mają obowiązek składać, w terminie do dnia 15 stycznia, organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku.

Firmy muszą więc przed złożeniem deklaracji zebrać informacje niezbędne do jej sporządzenia.

Osoby fizyczne, będące podatnikami podatku od nieruchomości, po złożeniu informacji muszą poczekać na decyzję wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, w której określona zostanie kwota podatku do zapłaty za 2010 rok. Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych - zgodnie z art. 6 ust. 7 ustawy - ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania (działki, budynku, budowli). Przykładowo, jeśli podatnik mieszka w Łodzi i jest właścicielem działki budowlanej w Jeżowie, to decyzję określającą podatek od działki wyda wójt gminy Jeżów.

Firmy natomiast nie muszą czekać na decyzję organu podatkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 9 ustawy po złożeniu deklaracji firma ma obowiązek wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości, bez wezwania, na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15 każdego miesiąca. A zatem jeśli podatnik złoży deklarację 13 stycznia 2010 r., to musi zapłacić podatek do 15 stycznia. W kolejnych miesiącach, do 15 dnia, musi zapłacić kolejną ratę podatku.

Zasada ratalnej zapłaty podatku ma zastosowanie również do osób fizycznych. Zgodnie z przepisami, podatek od nieruchomości jest płatny przez osoby fizyczne w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

A zatem, jeśli obowiązek podatkowy powstał 1 stycznia 2010 r. i organ podatkowy wyda decyzję, to pierwszą ratę podatku (w wysokości 25 proc. kwoty podatku ustalonego na cały rok) należy wpłacić do 15 marca.

lukasz.zalewski@infor.pl

Podstawa prawna

Art. 1-6 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 121, poz. 844 z późn. zm.).