Jak rozliczyć podatek po podwyżce stawek lub zmianie nieruchomości

@RY1@i02/2011/215/i02.2011.215.07100120c.802.jpg@RY2@

Materiały prasowe

Adam Hellwig doradca podatkowy i dyrektor w PwC

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.) przewiduje maksymalne stawki podatku od nieruchomości. Są one jednocześnie waloryzowane o poziom inflacji przez ministra finansów. Minister ogłasza je w obwieszczeniu w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w kolejnym roku. Stawki maksymalne na 2012 rok minister ogłosił w obwieszczeniu z 19 października 2011 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych w 2012 r. (M.P. nr 95, poz. 961).

Uchwalaniem stawek podatku od nieruchomości w poszczególnych gminach zajmują się rady gmin. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wysokość stawek podatku od nieruchomości określa w drodze uchwały rada gminy. I to właśnie w uchwałach rady gmin (dostępnych często na stronach internetowych urzędów miast) należy szukać stawek obowiązujących w przyszłym roku. W związku z tym, że gminy szukają dodatkowych dochodów, można spodziewać się, że rady gmin mogą wykorzystać wyższe stawki maksymalne do powiększenia aktualnie obowiązujących stawek podatkowych.

Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy firma ma osobowość prawną (albo jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej), czy jest prowadzona przez osobę fizyczną.

W pierwszym przypadku, jak co roku, osoba prawna musi złożyć deklarację podatkową i uwzględnić w niej nowe stawki. W 2012 roku osoby prawne będą mogły złożyć deklarację do 30, a nie jak w 2011 roku do 15 stycznia.

Przypomnijmy, że obowiązki przedsiębiorców lub jednostek organizacyjnych niemających osobowości prawnej w zakresie podatku od nieruchomości określa art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem przedsiębiorcy mają trzy obowiązki. Po pierwsze, muszą składać (w 2011 roku - do 15 stycznia, a od 2012 roku - do 30 stycznia) organowi podatkowemu właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania, deklaracje na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy, sporządzone na formularzu według ustalonego wzoru, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia zaistnienia okoliczności uzasadniających powstanie tego obowiązku. Po drugie, przedsiębiorca musi odpowiednio skorygować deklaracje w razie zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3 (chodzi o zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmianę sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części), w terminie 14 dni od dnia zaistnienia tego zdarzenia. Po trzecie, przedsiębiorca musi wpłacać obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości - bez wezwania - na rachunek budżetu właściwej gminy, w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do 15. dnia każdego miesiąca.

Z kolei na osoby fizyczne ustawa nakłada nieco inne obowiązki.

Artykuł 6 ust. 6 i 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określają, że osoby fizyczne muszą złożyć właściwemu organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, sporządzoną na formularzu według ustalonego wzoru, w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości lub od dnia zaistnienia zdarzenia, o którym mowa w ust. 3. Podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych ustala w drodze decyzji organ podatkowy właściwy ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania. Podatek jest płatny w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego.

Osoby fizyczne, które nie zmieniły stanu posiadania nieruchomości, mogą więc spodziewać się decyzji ustalającej podatek od nieruchomości na przyszły rok. W decyzji tej organ podatkowy uwzględni z urzędu aktualnie obowiązujące stawki podatku. Decyzję taką wójt, burmistrz lub prezydent miasta powinni wydać w przyszłym roku, przed terminem zapłaty pierwszej raty podatku (15 marca). Jednak jeśli osoba nie dostanie takiej decyzji w tym terminie, nie może zapłacić podatku. Musi najpierw dostać decyzję, a dopiero później wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą egzekwować należność.

Osoba prawna, która w tym roku sprzeda jeden z dwóch budynków, powinna złożyć korektę deklaracji podatkowej w terminie 14 dni od dnia sprzedaży. Obowiązek podatkowy w stosunku do tego budynku ustanie w miesiącu następującym po miesiącu, w którym doszło do sprzedaży. Przykładowo - w przypadku zbycia budynku w październiku, obowiązek podatkowy w stosunku do tego budynku będzie istniał do końca października. Od listopada podatek powinien zapłacić nowy właściciel.

Podobna procedura dotyczy osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą. W ich przypadku w miejsce korekty deklaracji należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nową informację o posiadanych nieruchomościach. Na tej podstawie organ podatkowy zmieni pierwotną decyzję i tym samym uwzględni nową wysokość podatku w niższej wysokości.

W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Stanowi on, że za grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej uważa się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

W przypadku budowli, które nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względu na zły stan techniczny, możliwe jest wyłączenie ich z opodatkowania. Jeżeli chodzi o budynki, które dotychczas były wykorzystywane do działalności gospodarczej, ale nie mogą być już wykorzystane ze względów technicznych, możliwa jest zmiana stawki podatkowej ze stawki właściwej dla budynków związanych z prowadzeniem działalności na stawkę właściwą dla budynków pozostałych.

Konieczne jest jednak spełnienie dwóch warunków, na które wskazuje powyższy przepis. Po pierwsze, względy techniczne muszą stać na przeszkodzie w wykorzystywaniu budynku do celów prowadzonej działalności gospodarczej, a po drugie, faktycznie przedsiębiorstwo musi zaprzestać wykonywania w tym budynku działalności.

Należy pamiętać, że z dokumentacji musi wynikać niezdatność do użytku ze względów technicznych (pomocna może okazać się opinia rzeczoznawców budowlanych bądź dokumentacja otrzymana od inspektorów budowlanych). I jeszcze jedna uwaga - nie może to być nieprzydatność technologiczna bądź nieopłacalność prowadzenia działalności.

Jeżeli podatnik przeprowadził operacje skutkujące aktualizacją wartości początkowej środków trwałych na potrzeby podatku dochodowego, w wyniku której doszło do obniżenia podstawy opodatkowania podatku od nieruchomości, ma prawo do złożenia korekty deklaracji podatkowej (osoby prawne) bądź złożenia skorygowanej informacji o posiadanych nieruchomościach.

Wyjaśnijmy, że art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych określa, że podstawą opodatkowania dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych - ich wartość z 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

Należy jednak pamiętać, że podstawą opodatkowania jest wartość początkowa środków trwałych (jeżeli przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości podlega amortyzacji podatkowej) ustalona na 1. dzień roku podatkowego. W związku z tym wysokość zobowiązania podatkowego obniży się dopiero od kolejnego roku podatkowego.

Rozmawiał Łukasz Zalewski