Jak przedsiębiorstwo powinno obliczyć powierzchnię gruntów i budynków oraz podatek od nieruchomości

Przedsiębiorcy będący właścicielami nieruchomości (gruntów, budynków i budowli zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej) po ich nabyciu muszą pamiętać o obowiązkach w podatku od nieruchomości. Sprowadzają się one do samoobliczenia podatku, złożenia deklaracji podatkowej i zapłaty.

Najważniejsze i jednocześnie najtrudniejsze jest samoobliczenie podatku. W tym celu przedsiębiorca musi zgromadzić takie dane jak: stawki podatku obowiązujące na terenie gminy oraz powierzchnia gruntów, powierzchnia użytkowa budynków lub ich części. W opisanym przypadku istotne jest również określenie powierzchni altany. Konieczne są też pewne rozstrzygnięcia natury prawnej.

Zgodnie bowiem z art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych.

Innymi słowy, przedsiębiorca powinien zbadać, czy względy techniczne nie uniemożliwiają wykorzystywania budynku do prowadzonej działalności. Rozstrzygnięcie tego problemu ma znaczenie dla zastosowania odpowiedniej stawki podatku oraz wypełnienia deklaracji.

Ponadto jeśli budynek nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzonej działalności, to jego powierzchnię trzeba wpisać w deklaracji w polu "budynki lub ich części pozostałe".

W przypadku gruntów sprawa jest prosta. Zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podstawę opodatkowania dla gruntów stanowi ich powierzchnia. Inaczej jednak sytuacja wygląda w przypadku budynków lub ich części. Opodatkowana jest powierzchnia użytkowa budynku lub jego części. [przykład 1]

Istotna jest też definicja. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 5 ustawy za powierzchnię użytkową budynku lub jego części uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się też garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Odnosząc definicję do omawianego przypadku, należy zauważyć, że do powierzchni użytkowej budynku przedsiębiorca będzie musiał zaliczyć również powierzchnię piwnic oraz poddaszy użytkowych budynków. Wyłączyć natomiast trzeba będzie powierzchnię klatek schodowych.

To jednak nie koniec komplikacji. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 proc., a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się.

Zgodnie z tymi wytycznymi jedynie pomieszczenia o wysokości powyżej 2,2 m zalicza się do podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

W przypadku naszego przedsiębiorstwa należy ustalić łączną powierzchnię użytkową każdej kondygnacji obu budynków. Z powierzchni tej należy wyłączyć powierzchnię klatek schodowych. Nie można natomiast wyłączyć powierzchni pięciu dodatkowych pomieszczeń użytkowych. Jeśli chodzi o poddasza, należy zmierzyć ich wysokość, a następnie policzyć powierzchnie, w których (mierząc od podłogi do sufitu) wysokość przekracza 2,2 m, w których wysokość mieści się w przedziale 1,4 m do 2,2 m oraz których wysokość nie przekracza 1,4 m. Tej ostatniej powierzchni w ogóle nie wliczamy do podstawy opodatkowania. Powierzchnię w przedziale 1,4 do 2,2 m wliczamy w połowie, a jedynie powierzchnię o wysokości ponad 2,2 m wliczamy w całości do opodatkowania. [przykład 2]

Do podstawy opodatkowania musimy dodać całą powierzchnię gruntu.

Wyjaśnijmy, że stawka maksymalna od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków, wynosi 0,80 zł za 1 mkw. powierzchni. Natomiast w przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - stawka maksymalna od 1 mkw. powierzchni użytkowej wynosi 21,05 zł.

Jeśli budynek nie jest i nie może być wykorzystany do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych, to należy stosować stawkę właściwą dla budynków pozostałych. W tym roku stawka maksymalna wynosi 7,06 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej.

Rada gminy zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy może jednak na swoim terenie uchwalić inne stawki podatku, jednak nie mogą to być stawki wyższe niż maksymalne.

Wzór deklaracji publikujemy powyżej (zamieszczamy tylko dwie z trzech stron deklaracji, ponieważ ostatnia strona zawiera jedynie dane podatnika, a więc nie dotyczy sposobu rozliczenia). Deklarację należy złożyć za cały rok, natomiast podatek do urzędu gminy lub miasta należy uiścić w wysokości proporcjonalnej do czasu trwania obowiązku podatkowego. Jeśli więc płacimy jedynie za dwa miesiące, to kwoty z deklaracji rocznej należy podzielić przez 12 i wpłacać co miesiąc (do 15 dnia) taką kwotę. Innymi słowy, należy zapłacić ratę za listopad do 15 listopada, a ratę za grudzień do 15. grudnia.

Należy pamiętać o podpisaniu deklaracji. Niektóre urzędy gminy żądają również dołączenia do deklaracji załączników, w których należy przedstawić dane o nieruchomościach.

Jeśli przedsiębiorstwo jest właścicielem gruntu o powierzchni 3000 mkw., a na terenie gminy stawka podatku wynosi 0,80 zł za 1 mkw. powierzchni, to musi zapłacić za cały rok 2400 zł. Jeśli jednak nabyło grunt w październiku, zapłaci podatek jedynie za dwa miesiące (listopad i grudzień). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku. Natomiast jak wynika z art. 6 ust. 5 ustawy, jeżeli obowiązek podatkowy powstał lub wygasł w ciągu roku, podatek za ten rok ustala się proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek. Zatem za 2011 rok trzeba będzie wpłacić 400 zł podatku, a więc jedynie za dwa miesiące.

Jeśli firma jest właścicielem budynku - garażu o powierzchni 100 mkw. oraz budynku o powierzchni użytkowej 300 mkw. wraz z poddaszem użytkowym o wysokości 1,6 m o powierzchni 60 mkw., to podatek należy obliczyć w następujący sposób. Zakładając, że w gminie obowiązują stawki maksymalne określone na 2011 rok, należy przyjąć, że od 100 mkw. powierzchni garażu podatek za cały rok wyniesie 706 zł. Za budynek należy uiścić 6315 zł (300 m x stawka 21,05 zł) oraz 631,5 zł za poddasze (60/2 x stawka 21,05 zł). W sumie za budynek za cały rok trzeba zapłacić 6946,5 zł).

Jeśli podatek należy uiścić jedynie za dwa miesiące, to wtedy za garaż trzeba zapłacić 118 zł, a za budynek 1157,75 zł.

W podatku od nieruchomości organem podatkowym jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Jeśli firma ma grunty lub budynki na terenie różnych gmin, będzie musiała zapłacić podatki w tych gminach.

Przedsiębiorcy będący właścicielami budynków i gruntów mają obowiązek samoobliczenia podatku. W tym celu muszą sami policzyć powierzchnię użytkową budynków oraz powierzchnię gruntów, stosując zasady wynikające z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Gminy lub miasta mają prawo do określenia wzoru deklaracji na podatek od nieruchomości. Firma musi dowiedzieć się, jaki wzór obowiązuje w gminie, w której ma nieruchomość, i wypełnić deklarację na właściwym wzorze.

Każda gmina lub miasto może uchwalić inne stawki podatku. Konieczne jest więc znalezienie uchwały w sprawie określenia stawek na dany rok.

Jeśli przedsiębiorca ma dane dotyczące miejsca złożenia deklaracji, powierzchni gruntów i budynków, stawek, oblicza podatek i składa deklarację.

@RY1@i02/2011/206/i02.2011.206.071001100.805.jpg@RY2@

@RY1@i02/2011/206/i02.2011.206.071001100.806.jpg@RY2@

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl

Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).