Jak na podstawie umów podatkowych rozliczyć dochody z nieruchomości

@RY1@i02/2011/084/i02.2011.084.086.006b.001.jpg@RY2@

Justyna Bauta-Szostak radca prawny, doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Z zawartych przez Polskę umów o unikaniu podwójnego opodatkowania wynika, że dochody z majątku nieruchomego oraz dochody z przeniesienia własności majątku nieruchomego położonego w Polsce mogą być opodatkowane w Polsce. Użycie sformułowania "mogą być opodatkowane" oznacza, że dochód z majątku nieruchomego oraz z tytułu jego zbycia jest opodatkowany w Polsce, o ile przepisy polskich ustaw podatkowych przewidują ich opodatkowanie. Opodatkowanie tych dochodów w państwie rezydencji cudzoziemca będzie natomiast zależeć od przepisów podatkowych w tym państwie.

Zasady dotyczące rozliczania przychodów z tytułu sprzedaży, najmu czy dzierżawy są analogiczne do zasad dla polskich rezydentów podatkowych.

Warto zwrócić uwagę, że niektóre z zawartych przez Polskę umów o unikaniu podwójnego opodatkowania zawierają tzw. klauzulę nieruchomościową. Oznacza to, że w Polsce mogą być opodatkowane również dochody z przeniesienia własności akcji, udziałów lub innych praw w spółce, której aktywa majątkowe składają się głównie, bezpośrednio lub pośrednio, z majątku nieruchomego, położonego w Polsce lub z praw wchodzących w skład tego majątku nieruchomego. Dochody te będą jednak opodatkowane na zasadach wynikających z polskich przepisów właściwych dla zbycia akcji, udziałów lub innych praw majątkowych, a nie na zasadach właściwych dla zbycia nieruchomości. Stąd może powstać wątpliwość, czy klauzula nieruchomościowa dla cudzoziemców została wprowadzona do polskiego wewnętrznego ustawodawstwa. Klauzulę nieruchomościową zawierają m.in. umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania zawarte przez Polskę z Niemcami, Wielką Brytanią czy ze Szwecją.

Cudzoziemcy dokonujący obrotu nieruchomościami położonymi w Polsce powinni zwrócić również uwagę na prawidłowe rozliczenie VAT. Prawidłowe opodatkowanie VAT transakcji ma szczególne znaczenie w przypadku nabycia nieruchomości, gdy nabywca może ubiegać się o zwrot tego podatku.

Transakcje sprzedaży nieruchomości opodatkowane VAT nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W przypadku sprzedaży opodatkowanej PCC należy sprawdzić, czy zastosowania nie znajdzie jedno ze zwolnień zawartych w ustawie o PCC. Ponadto jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje w wykonaniu dwóch umów, tj. umowy zobowiązującej do przeniesienia nieruchomości oraz umowy przenoszące własność, obowiązek zapłaty PCC wystąpi dopiero przy zawieraniu tej drugiej umowy.

Popełnienie przez notariusza błędu co do wysokości pobranego PCC nie oznacza utraty możliwości odzyskania nadpłaconego podatku. Podatnik, czyli nabywca nieruchomości, jest uprawniony do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty w trybie przepisów Ordynacji podatkowej.

EM