Kto i jaki podatek zapłaci od sprzedaży domku letniskowego

Podatnik od 2005 roku jest właścicielem domku letniskowego na gruncie, który ma status działki rekreacyjnej (nie jest to jednak ogródek działkowy). W domu są wszystkie niezbędne instalacje do zamieszkania. W tym roku podatnik wyremontował domek i zamierza go sprzedać kuzynowi (daleka rodzina). Czy od sprzedaży będzie musiał zapłacić podatek? Czy kuzyn będzie musiał zapłacić podatek? Czy może uzyskać zwrot VAT budowlanego za remont domku letniskowego?

ODPOWIEDZI UDZIELAJĄ

Izba Skarbowa w Warszawie

zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn.zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in.:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W związku z powyższym sprzedaż przez podatnika domku letniskowego nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bowiem upłynie wskazany w tym przepisie pięcioletni termin. Tym samym zbycie to nie spowoduje obowiązku uiszczenia podatku dochodowego przez podatnika.

zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.) podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 4 pkt 1 wspomnianej ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Należy nadmienić, że podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC). Na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2 proc.,

b) innych praw majątkowych 1 proc.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 omawianej ustawy podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Zatem kuzyn z tytułu nabycia domku letniskowego będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc.

EKSPERT RADZI

Czy po zbyciu ustaje obowiązek podatkowy

Podatnik od 2005 roku jest właścicielem domku letniskowego. Dotychczas płacił podatek od nieruchomości według stawki dla budynków lub ich części mieszkalnych. Czy takie rozliczenia były prawidłowe? Czy urząd gminy może je zakwestionować? Co będzie musiał zrobić podatnik - w podatku od nieruchomości - po sprzedaży domku z działką?

@RY1@i02/2013/222/i02.2013.222.071001200.803.jpg@RY2@

Łukasz Kosonowski doradca podatkowy w MDDP

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają m.in. budynki lub ich części. Podstawą opodatkowania w przypadku budynków jest powierzchnia użytkowa. Wysokość podatku od nieruchomości może zależeć jednak również od przeznaczenia poszczególnych nieruchomości. Przykładowo od budynków lub ich części wspomniana ustawa przewiduje różne stawki. Wynoszą one dla budynków:

- mieszkalnych (maksymalnie 0,73 zł/mkw. powierzchni użytkowej),

- związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (maksymalnie 22,82 zł/mkw. powierzchni użytkowej),

- zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym (maksymalnie 10,65 zł/mkw powierzchni użytkowej),

- związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych (maksymalnie 4,63 zł/mkw. powierzchni użytkowej),

- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (maksymalnie 7,66 zł/mkw. powierzchni użytkowej).

W odniesieniu do sytuacji czytelnika może powstać pytanie, czy stosowanie stawki właściwej dla budynków mieszkalnych dla domku letniskowego (zakładając, że spełnia on definicję budynku z ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) jest prawidłowe. Ustawa nie daje w tym zakresie precyzyjnej odpowiedzi (brak jest definicji domku letniskowego i wskazania, jaka stawka jest właściwa w tym zakresie). Istotne wskazówki daje jednak bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Jak wynika z utrwalonej linii orzeczniczej, dla ustalenia właściwej stawki podatku od nieruchomości należy wziąć pod uwagę podstawową funkcję użytkową budynku. Sądy podkreślają, że w sytuacji gdy domek letniskowy służy "zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich", powinien on być opodatkowany podatkiem według stawki właściwej dla opodatkowania budynków mieszkalnych (uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 1 lipca 2002 r., sygn. akt FPK 3/02). Za budynek zaspokajający podstawowe potrzeby mieszkaniowe można uznać budynek, który będzie zaspokajał zasadnicze, najważniejsze potrzeby mieszkaniowe podatnika, umożliwiając jednocześnie ich realizację ze względów technicznych przez cały rok (por. m.in. wyroki WSA w Bydgoszczy z 27 listopada 2012 r., sygn. akt I SA/Bd 846/12 oraz I SA/Bd 847/12). W przeciwnym razie zastosowanie powinna mieć stawka właściwa dla budynków pozostałych.

Z zapytania czytelnika nie wynika jednoznacznie, czy domek letniskowy służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych przez cały rok - choć pośrednio przemawia za tym informacja o istnieniu w domku wszystkich niezbędnych do zamieszkania instalacji technicznych. Jeśli więc odpowiedź na to pytanie jest twierdząca, to zastosowanie przez podatnika stawki właściwej dla opodatkowania budynków mieszkalnych jest prawidłowe. W takiej sytuacji organ podatkowy nie powinien kwestionować rozliczeń podatnika. Jeśli jednak domek letniskowy służyłby innym celom niż zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych lub też służyłby tym celom tylko sezonowo, to organ podatkowy miałby podstawy do zastosowania stawki podatku przewidzianej dla "budynków pozostałych" (znacznie wyższej niż mająca zastosowanie dla "budynków mieszkalnych").

Jeśli czytelnik sprzeda domek, to w terminie 14 dni od dnia sprzedaży będzie musiał złożyć organowi podatkowemu (wójtowi/burmistrzowi/prezydentowi miasta) właściwemu według położenia domku korekty informacji o posiadanych nieruchomościach i obiektach budowlanych. Informacja powinna być sporządzona na formularzu według wzoru ustalonego przez radę gminy. Na podstawie przekazanych informacji, organ podatkowy w drodze decyzji ustali wysokość podatku za dany rok podatkowy, proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których podatnik posiadał domek (sprzedawca płaci podatek również za miesiąc, w którym dokonano sprzedaży).

@RY1@i02/2013/222/i02.2013.222.071001200.804.jpg@RY2@

Mateusz Teodorczuk konsultant prawnopodatkowy, Russel Bedford

Analizując przedstawiony problem, należy zauważyć, że domek letniskowy nie ma statusu nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) nieruchomość w tym przypadku stanowi jedynie grunt, na którym domek jest usytuowany. W związku z tym nastąpi sprzedaż nie domku, a gruntu zabudowanego tym domkiem.

Odpłatne zbycie nieruchomości gruntowej może wywołać skutki w PIT, gdyż jest jednym ze źródeł przychodu wskazanych w ustawie o PIT. Przepisy uzależniają powstanie przychodu z tego tytułu od spełnienia dwóch warunków. Pierwszym jest sprzedaż nieruchomości, która nie następuje w wykonywaniu przez podatnika czynności związanych z działalnością gospodarczą. A więc nie może być to środek trwały, który był w ewidencji prowadzonego przez podatnika przedsiębiorstwa, jak też niedopuszczalne jest, aby w ten sposób obliczać zobowiązanie podatkowe dla osoby zajmującej się profesjonalnym obrotem nieruchomościami, dla której ta transakcja byłaby wykonywaniem czynności zawodowych. Uściślając, odpłatne zbycie nieruchomości powinno być dokonywane z majątku prywatnego niezwiązanego z prowadzoną przez podatnika działalnością, gdyż w przeciwnym wypadku przychód z tej sprzedaży należałoby zakwalifikować do innej kategorii źródeł przychodu, a mianowicie pozarolniczej działalności gospodarczej.

Kolejną przesłanką do powstania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości jest sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana. W opisanej sytuacji podatnik stał się właścicielem nieruchomości w 2005 roku, a więc 5-letni termin upłynął z końcem 2010 roku. Po stronie zbywcy nie powstanie więc przychód z tytułu PIT, a co za tym idzie nie będzie on zobowiązany do uiszczenia podatku od sprzedaży tej nieruchomości.

Drugą stroną transakcji jest nabywca, który za cenę określoną w umowie nabędzie nieruchomość. Jej zakup będzie dla niego obojętny pod względem PIT, jednak powstanie wobec niego obowiązek w podatku od czynności cywilnoprawnych, którego przedmiotem opodatkowania są m.in. umowy sprzedaży. Podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od której podatnik będzie zobowiązany uiścić podatek w wysokości 2 proc. Jednak nie będzie on musiał samodzielnie dokonywać tej czynności, gdyż umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a płatnikiem PCC dokonywanych w tej formie jest notariusz. Pobierze on podatek, a następnie wpłaci na rachunek bankowy właściwego urzędu skarbowego.

W domku letniskowym został dokonany remont, w związku z czym podatnik zastanawia się nad możliwością zwrotu VAT od zakupionych materiałów budowlanych. Należy zauważyć, że ustawa o zwrocie niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym nie obejmuje swoim zakresem remontu tego typu budynków, lecz remont lub budowę budynku mieszkalnego albo jego części. We wskazanych przepisach zawarto definicję budynku mieszkalnego, za który uważa się budynek lub jego część, który służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych wraz ze związanymi z nim urządzeniami technicznymi. Domek letniskowy nie spełnia podstawowego warunku, jakim jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika. Spowoduje to brak możliwości zastosowania tej instytucji w przedmiotowej sprawie.

Warto zauważyć, iż w przypadku tej transakcji nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu VAT.

Konkludując, sprzedaż działki rekreacyjnej nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego dla sprzedającego z uwagi na upływ 5 lat, od końca roku, w którym została nabyta. Z kolei nabywca będzie musiał uiścić za pośrednictwem notariusza PCC w wysokości 2 proc. od wartości nabywanej nieruchomości. Ponadto nie będzie możliwości odzyskania części wydatków poniesionych na materiały budowlane w związku z remontem domku letniskowego, z uwagi na to, iż jego przeznaczeniem nie jest zaspokajanie mieszkaniowych potrzeb podatnika, a jedynie zapewnienie miejsca do spędzania wolnego czasu, rekreacji czy odpoczynku.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 7 ust. 1 pkt, art. 10 ust. 1 ustawy z 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 101, poz. 649 z późn. zm.).

Oprac. Łukasz Zalewski