Kiedy nie trzeba płacić podatku za przekazany lokal

Otrzymanie spadku od osoby najbliższej, wymienionej w art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, jest zwolnione z podatku, pod warunkiem zgłoszenia takiego nabycia w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego nabycie spadku. Otrzymanie spadku jest nieodpłatną formą nabycia rzeczy, podobną w skutkach finansowych do darowizny.

Jeżeli otrzymana nieruchomość zostanie sprzedana, powstanie obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Opodatkowaniu podlegać będzie rynkowa wartość nieruchomości, gdyż nabycie nastąpiło w sposób nieodpłatny. Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT kosztem podatkowym przy takiej sprzedaży są wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych (tj. nieruchomości), poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem.

Oznacza to, iż podstawą opodatkowania będzie przychód ze sprzedaży nieruchomości. W pytaniu nie wskazano, czy poniesiono jakieś nakłady, przyjmuję zatem, że ich nie było. Ponadto nie zapłacono z tytułu otrzymania nieruchomości żadnego podatku od nabycia spadku. Ponieważ obecnie stawka podatku ze sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc., podatek stanowić będzie iloczyn tej stawki oraz rynkowej wartości nieruchomości. Może to być więc istotny wydatek przy takiej transakcji.

Warto zatem zastanowić się nad inną formą rekompensaty rodzeństwu przysługującej im kwoty z tytułu odziedziczonej nieruchomości. Istnieją co najmniej cztery rozwiązania. Pierwsze to odroczenie sprzedaży nieruchomości przez okres pięciu lat, co pozwoli na zwolnienie środków uzyskanych z takiej sprzedaży po tym okresie. Drugie to sprzedaż z jednoczesnym nabyciem innych nieruchomości, np. po jednej dla każdego z rodzeństwa. Następnie w celu uzyskania zwolnienia z opodatkowania, należałoby dokonać ich darowizny na warunkach określonych treścią art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Trzecim rozwiązaniem jest remont lub poniesienie innych nakładów, które ostatecznie stanowić będą koszty uzyskania przychodu przy sprzedaży. Wydatki te muszą być udokumentowane fakturami VAT (art. 22 ust. 6e ustawy o PIT). Ostatnim rozwiązaniem jest darowizna samej nieruchomości na rzecz rodzeństwa, które samo zdecyduje o jej sprzedaży w przyszłości. Przy czym muszą ją podjąć razem, gdyż darowizna taka prowadzić będzie do powstania współwłasności tej nieruchomości u każdego z nich.

Przekazanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości osobom nieletnim nie wyłącza możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego treścią art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Muszą tylko one poinformować o tym organ podatkowy we wskazanym, 6-miesięcznym terminie. Jeżeli obdarowani nie będą jeszcze posiadali numeru NIP w momencie otrzymania darowizny, w deklaracji SD-Z2 mogą oni podać numer PESEL (pozycja nr 1 deklaracji). Jest to nowość, która została wprowadzona od początku bieżącego roku. Obecnie nie jest zatem konieczne występowanie o nadanie NIP wyłącznie na potrzeby złożenia deklaracji w podatku od spadków i darowizn.

dr Krzysztof Biernacki

doradca podatkowy

Podstawa prawna

Ustawa z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2009 r. nr 93, poz. 768 z późn. zm.). Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).