Czy zmiana nieruchomości mieszkalnej podlega opodatkowaniu

- Dowiedziałam się, że muszę zapłacić podatek od 15 tys. zł, tj. 19 proc. Czy to prawda - pyta pani Maria z Warszawy. O rozwiązanie tego problemu poprosiliśmy Izbę Skarbową w Krakowie i Tomasza Piekielnika ze spółki doradztwa podatkowego Piekielnik i Partnerzy.

Dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W niektórych przypadkach istnieje jednak możliwość skorzystania z ulgi, która pozwoli na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego. Trzeba tylko pamiętać, że rodzaj zwolnienia, z którego można skorzystać, będzie zależał od daty nabycia zbywanej nieruchomości.

W przedstawionym stanie faktycznym podatniczka nabyła w kwietniu bieżącego roku w drodze darowizny udział w lokalu mieszkalnym wynoszący 1/2, a następnie udział ten zbyła w drodze zamiany. Zastosowanie znajdą tu więc przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące od 1 stycznia 2009 r., w myśl których podatnicy dokonujący zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, mogą skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta polega na zwolnieniu dochodów z opodatkowania, pod warunkiem że w ciągu dwóch lat zostaną one przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe, które zostały ściśle określone w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, uważa się m.in.: wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany budynku lub lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gruntu lub prawa użytkowania wieczystego przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego lub związanych z budynkiem lub lokalem mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość (dotyczy również udziału w ww. prawach).

Dokonując zbycia nieruchomości, zarówno w drodze sprzedaży, jak i jej zamiany, podatnik po zakończeniu roku podatkowego musi złożyć zeznanie podatkowe. Dochody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym także dochody korzystające z ulgi mieszkaniowej, należy wykazać w PIT-39, który składa się w terminie do 30 kwietnia następnego roku po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie. Ze zwolnienia w pełni skorzystają osoby, które przychód ze sprzedaży bądź zamiany nieruchomości w całości przeznaczą na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli natomiast podatnik w ciągu dwóch lat nie wyda wszystkich pieniędzy, będzie musiał złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Podatek wynosi 19 proc. i jest płacony od uzyskanego dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania.

W opisanym przypadku podatniczka powinna złożyć w przyszłym roku w terminie do 30 kwietnia deklarację PIT-39, w której wykaże dochody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, w tym zwolnione z PIT, a od otrzymanej z tytułu zamiany lokali mieszkalnych dopłaty (proporcjonalnie do przysługującego jej w zbywanym lokalu udziału) zapłaci podatek. Podatku tego jednak nie zapłaci, jeżeli wyda otrzymane pieniądze na inne cele wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT, w terminie przewidzianym w tym przepisie.

Z kolei dochód uzyskany ze zbycia udziału w lokalu mieszkalnym przez córkę podatniczki nie podlega opodatkowaniu, gdyż zbycie w drodze zamiany tego udziału nastąpiło po upływie pięciu lat od daty nabycia.

@RY1@i02/2010/178/i02.2010.178.086.015a.001.jpg@RY2@

Tomasz Piekielnik, doradca podatkowy w spółce doradztwa podatkowego Piekielnik i Partnerzy

W przypadku otrzymanego przez podatniczkę w drodze darowizny od córki mieszkania nie nastąpi konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn. Zgodnie bowiem z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, darowizna przekazana na rzecz osoby najbliższej, w tym rodziców, jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, jeśli obdarowany zgłosi nabycie akcji właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (tj. od dnia nabycia darowizny).

Najistotniejsze w tym przypadku dla podatniczki są konsekwencje podatkowe zamiany mieszkania otrzymanego w drodze darowizny w 2010 roku. Zasadniczo dochód z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości podlega opodatkowaniu według zasad określonych w art. 30e ustawy o PIT. Dochód ten stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany a kosztami jego uzyskania.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze zamiany jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany. Z kolei za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości nabytych w drodze darowizny uważa się jedynie nakłady poniesione na zbywaną nieruchomość w czasie jej posiadania powiększone o ewentualnie zapłacony podatek od spadków i darowizn. Przy założeniu zatem, że podatniczka nie poniosła takich nakładów i nie zapłaciła podatku od spadków i darowizn, dochód do opodatkowania z tytułu zamiany nieruchomości będzie równy przychodowi w postaci wartości nieruchomości zbywanej przez podatniczkę w drodze zamiany.

Niemniej część tak ustalonego dochodu podlega zwolnieniu z podatku dochodowego na mocy art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Mianowicie wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości (przy spełnieniu dodatkowych warunków wiążących się z tzw. ulgą reinwestycyjną). Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 3 ustawy o PIT, za wydatki na cele mieszkaniowe uważa się wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie UE lokalu mieszkalnego.

opracowała Ewa Matyszewska

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).