Jak wyliczyć ulgę w podatku dochodowym dotyczącą sprzedaży domu

O odpowiedzi poprosiliśmy Izbę Skarbową w Szczecinie oraz Dominika Szczygła, doradcę podatkowego i radcę podatkowego w kancelarii MSDS M. Szczotka D. Szczygieł.

Izba Skarbowa w Szczecinie odpowiedziała "DGP"

Podatek dochodowy od osób fizycznych (dalej: PIT) płaci się w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepisy te oznaczają, że sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu nabycia. Co ważne, okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W naszym konkretnym przypadku okres pięcioletni liczy się od daty nabycia działki, gdyż wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Tak więc przychód uzyskany przez podatnika ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2009 roku nie będzie stanowił źródła przychodu (nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych) po 1 stycznia 2015 r.

Natomiast w przypadku wcześniejszej sprzedaży tej konkretnej nieruchomości może mieć zastosowanie poniższa ulga.

Od 1 stycznia 2009 r. wprowadzono nowe zwolnienie, ulgę mieszkaniową, a zlikwidowana została ulga meldunkowa. Bez zmian natomiast pozostały regulacje dotyczące zasad ustalania dochodu oraz wysokość PIT (19 proc. dochodu).

Wolne od opodatkowania PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Aby skorzystać z nowego zwolnienia, nie trzeba składać oświadczenia, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych wydatkowany będzie na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast w celu obliczenia dochodu zwolnionego z opodatkowania należy zastosować poniższy wzór:

Przykładowo, jeśli przychód z odpłatnego zbycia wyniesie 200 tys. zł, a koszty uzyskania przychodu 150 tys. zł, to dochód wyniesie 50 tys. zł. Jeśli podatnik przeznaczy 180 tys. zł na cele mieszkaniowe, to dochód podlegający zwolnieniu wyniesie 45 tys. zł (50 000 zł x 180 000 zł/200 000 zł = 45 000 zł). Do opodatkowania pozostanie dochód w kwocie 5 tys. zł.

Jeżeli natomiast przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku PIT. Ilustruje to poniższy przykład.

Przychód z odpłatnego zbycia wyniósł 200 tys. zł, a koszty uzyskania przychodu 150 tys. zł. Dochód wyniesie więc 50 tys. zł. Jeśli teraz podatnik przeznaczy na cele mieszkaniowe 200 tys. zł, to dochód podlegający zwolnieniu też wyniesie 50 tys. zł (50 000 zł x 200 000 zł / 200 000 zł = 50 000 zł). W efekcie do opodatkowania nie pozostanie żadna kwota.

Wyjaśnijmy też, że do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego.

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się też wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych. Przy czym nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Warunkiem jest, by kredyt był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Nowym zwolnieniem objęte są także wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego przed 1 stycznia 2009 r.

@RY1@i02/2011/244/i02.2011.244.07100150b.101.gif@RY2@

Udzielając odpowiedzi na zadane pytanie, należy zauważyć dwie kwestie:

a) Co do zasady w przypadku zbycia nieruchomości stosujemy reżim podatkowy obowiązujący w roku, w którym doszło do nabycia nieruchomości.

b) W przypadku nieruchomości gruntowych budynki wzniesione na takim gruncie stanowią jego część składową i nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Budynek taki dzieli byt prawny gruntu.

Mając powyższe na uwadze, należy zadać pytanie, czy jeżeli między nabyciem niezabudowanej nieruchomości gruntowej a jej zbyciem doszło do znaczących nakładów (np. wzniesiono budynek, jak w omawianym przykładzie czytelnika), jest to okoliczność prawnie ważna dla ustalenia skutków podatkowych.

W tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych stoi na stanowisku, że podatnik powinien oceniać skutki podatkowe zbycia według stanu prawnego ustawy podatkowej obowiązującego w dniu nabycia niezabudowanej nieruchomości gruntowej. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 lipca 1998 r. (sygn. akt III SA 5099/98) stwierdził, że początek biegu pięcioletniego terminu, którego upływ ma znaczenie dla ustalenia, czy w ogóle mamy do czynienia z przychodem, wyznacza data nabycia gruntu.

W podanym przykładzie skutki prawne zbycia należy oceniać według brzmienia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z 2009 roku. Nabycie przez podatnika nieruchomości w 2009 roku oznacza, że mają do niego zastosowanie aktualnie obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) z zakresu opodatkowania dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości (w 2012 roku nie ulegają one zmianie). Zatem opodatkowaniu 19-proc. stawką PIT podlega różnica między ceną sprzedaży a kosztem nabycia nieruchomości (z uwzględnieniem poczynionych nakładów w postaci budowy budynku). Przy czym na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku dochodowego, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w ustawie.

Oczywiście podatnik może również poczekać do roku 2015 i sprzedać nieruchomość bez podatku. Okres pięcioletni należy bowiem liczyć od daty nabycia działki.

@RY1@i02/2011/244/i02.2011.244.07100150b.803.jpg@RY2@

Dominik Szczygieł, doradca podatkowy i radca prawny, MSDS Kancelaria Radców Prawnych M. Szczotka D. Szczygieł

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Oprac. Łukasz Zalewski