Jak rozliczyć wynajem lokali mieszkalnych uczniom i studentom

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.

Z przychodami uzyskiwanymi z najmu i zaliczanymi do źródła przychodów, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, mamy do czynienia wówczas, gdy: podatnik dokona wpisu do ewidencji działalności gospodarczej, podając najem jako przedmiot działalności, i spełnia kryteria zorganizowania tej działalności wynikające z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lub przedmiotem umowy najmu są składniki majątku związane z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Tym samym, jeżeli podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z tego odrębnego źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. W artykule tym mowa jest m.in. o przychodach z najmu.

W konsekwencji przychód uzyskiwany z wynajmowania pokoju stanowiącego wspólność majątkową podatnika może być zaliczony do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Podatnik może więc wybrać sposób rozliczenia z fiskusem. Będzie miał do wyboru albo zasady ogólne, czyli skala PIT ze stawkami 18 i 32 proc., albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ze stawką 8,5-proc. Te dwie formy można zastosować do rozliczenia przychodów z najmu prywatnego.

Art. 10 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnieniu z podatku podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem ze zwolnienia z podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek zarówno dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny), jak i dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy).

Wynajem przez podatniczkę lokalu mieszkalnego na cele mieszkalne jest zwolniony z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Art. 43 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. nr 177, poz. 1054).

Należny ryczałt z tytułu najmu należy wpłacić do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym otrzymało się środki. Obrazując to na przykładzie: jeśli studentki zapłacą podatniczce pierwszy czynsz w wysokości 1,5 tys. zł do 4 października, pierwszy ryczałt będzie ona musiała wpłacić do urzędu skarbowego do 20 listopada. Na konto fiskusa powinno wpłynąć 128 zł.

Art. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Podstawą uzyskania przychodów z najmu jest zawarcie stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Natomiast wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego, czynsz musi być otrzymany lub pozostawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym u podatnika będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu dodatkowych opłat uiszczane przez najemcę, tj. opłaty za energię elektryczną, wodę ciepłą i zimną, centralne ogrzewanie oraz wywóz śmieci nie będą stanowiły przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, bo z umowy najmu wynika, że to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia, a podatnik pełni rolę jedynie pośrednika w płatnościach.

Art. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

W sytuacji kiedy działalność gospodarcza została zlikwidowana, przychód uzyskany z tytułu najmu nieruchomości wcześniej wykorzystywanej w pozarolniczej działalności gospodarczej, a także przychód uzyskany z tytułu najmu lokalu mieszkalnego stanowić będą odrębne źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT.

Jeżeli podatniczka złożyła we właściwym urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu, to przychód ten może podlegać opodatkowaniu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku zastosowanie ma 8,5-proc. stawka ryczałtu.

Art. 9 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Możliwość uwzględniania kosztów przy rozliczaniu przychodów z najmu prywatnego będzie ściśle uzależniona od wybranej formy opodatkowania. Tylko przy zasadach ogólnych taka możliwość będzie istniała. Trzeba jednak podkreślić, że przychód do opodatkowania będzie można pomniejszyć tylko o wydatki poniesione na przedmiot najmu, tj. mieszkanie czy dom. W kosztach będzie więc można uwzględnić np. wydatki na remont wynajmowanej nieruchomości.

Jeśli jednak podatnik zdecyduje się na opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, nie będzie mógł uwzględniać kosztów podatkowych. Wszystko dlatego, że ryczałt płacimy od przychodu. To podatnik, wybierając sposób opodatkowania, musi przeanalizować, czy rozliczanie wydatków w kosztach będzie dla niego korzystniejsze niż zastosowanie 8,5-proc. stawki ryczałtu.

Art. 6 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl