Jak prawidłowo rozliczać z urzędem skarbowym najem prywatny

Czy najem zgłaszać przed uzyskaniem przychodu

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.813.jpg@RY2@

Zasadą jest, że pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych należy złożyć nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Dotyczy to jednak podatników rozpoczynających w trakcie roku podatkowego prowadzenie działalności gospodarczej. Inna reguła ma obecnie zastosowanie do osób, które w trakcie w roku będą osiągać przychody z najmu nieruchomości na cele niezwiązane z prowadzoną działalności. Jeśli taki podatnik decyduje się na wybór opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania tą metodą nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu.

Takie rozwiązanie wprowadzone zostało 2 lata temu. Pozwala ono uniknąć wątpliwości, które pojawiały się przez zmianą przepisu i dotyczyły na przykład tego, czy zgłoszenia należało dokonać już przed uzyskaniem zaliczki danej przy zawarciu umowy. Obecne rozwiązanie jest jasne. Chęć wyboru ryczałtu podatnik zgłasza do 20. dnia następnego miesiąca. Jednocześnie w tym terminie należy po raz pierwszy rozliczyć podatek. Stawka ryczałtu ewidencjonowanego przy najmie prywatnym wynosi 8,5 proc. W opisanej sytuacji, jeśli podatnik pierwszy przychód z najmu uzyska w październiku, zgłoszenia powinien dokonać do 20 listopada. Oświadczenie składa się naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika.

Warto wskazać, że jeżeli pierwszy przychód z najmu prywatnego podatnik osiąga w grudniu, oświadczenie o wyborze ryczałtu ewidencjonowanego powinien złożyć do końca roku.

Podstawa prawna

Art. 9 ust. 4 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późń. zm.).

Czy odsetki są kosztem podatkowym

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.814.jpg@RY2@

Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy o PIT. I tak zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Jednocześnie na podstawie tego przepisu do kosztów uzyskania przychodów podatnik może zaliczyć poniesione wydatki na spłatę pożyczki (kredytu), zaciągniętej w walucie obcej, w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu). Możliwość ta dotyczy zatem wyłącznie kredytów waloryzowanych w walucie obcej. Przepis ten nie ma więc zastosowania do pożyczek (kredytów) złotówkowych.

Oznacza to, że tylko w sytuacji, gdy kredyt podatniczki jest waloryzowany kursem waluty obcej i w związku z tym zaistnieje sytuacja, w której zwracana będzie kwota kapitału większa niż kwota otrzymanego kredytu, będzie ona mogła zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów część raty kredytu, w wysokości różnicy między kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanego kredytu (przypadającą na daną ratę kredytu).

Pozostaje kwestia odsetek od kredytu - na podstawie art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów mogą być wyłącznie zapłacone odsetki od kredytu. Zatem wydatki poniesione na spłatę odsetek od kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego na zakup mieszkania, które przeznaczone zostało pod wynajem, mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania tego przychodu, z tym że do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć tylko te odsetki, które zostały faktycznie zapłacone od momentu przekazania lokalu do wynajmu.

Podstawa prawna

Art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a), art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy w umowie można wskazać osobę dokonującą opłat

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.815.jpg@RY2@

Strony umowy określają w niej wysokość wynagrodzenia. Stanowi ono przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym. Aby powstał przychód, pieniądze muszą być otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego. Uwzględnianie w rozliczeniach kosztów najmu jest dopuszczalne tylko przy opodatkowaniu na ogólnych zasadach, według skali podatkowej (nie ma takiej możliwości przy ryczałcie ewidencjonowanym).

Jeżeli z umowy najmu wynika, że to wynajmujący, czyli właściciel mieszkania, ponosi wydatki związane z przedmiotem najmu, np. opłaty za czynsz uiszczany spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnocie mieszkaniowej, to takie wydatki podlegają zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodu z uwagi na to, że są one poniesione w celu utrzymania przedmiotu najmu. Tak będzie w opisanej sytuacji.

Z umowy może też wynikać, że tego rodzaju wydatki ponosi najemca. W takim wypadku składnikiem przychodu osiągniętego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty), związane z przedmiotem najmu. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, jak też nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynajmujący nie może z kolei zaliczyć tych opłat do kosztów uzyskania przychodu.

Podstawa prawna

Art. 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy trzeba złożyć umowę w urzędzie skarbowym

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.816.jpg@RY2@

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat. Nie ma przeszkód, aby przychód z takiej umowy najmu opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym.

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu dodatkowo na podatniku spoczywa obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania podatnika, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściciel ma obowiązek przedstawić na żądanie najemcy potwierdzenie zgłoszenia.

Podstawa prawna

Art. 19a, art. 19b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Czy przy kilku lokalach możliwy jest ryczałt

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.817.jpg@RY2@

Najem oraz pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodu w PIT. Zasadniczo wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności (zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT), wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą rozliczać uzyskiwane z tego tytułu przychody w formie ryczałtu ewidencjonowanego ze stawką podatku 8,5 proc.

Jeżeli podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a lokale mieszkalne, które są przedmiotem najmu, nie są składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, to przychody uzyskane z najmu lokali mieszkalnych stanowią źródło przychodów, jakim jest najem (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT). Zatem zgodnie z wolą podatnika mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym według stawki 8,5 proc.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 6, art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy małżonkowie muszą wspólnie wpłacać podatek

@RY1@i02/2012/179/i02.2012.179.18300110e.818.jpg@RY2@

Przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Ta zasada ma zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody z najmu wspólnej nieruchomości. Małżonkowie mogą zrezygnować z takiego sposobu rozliczeń i wybrać opodatkowanie całości dochodu wyłącznie przez jednego z nich. Ta możliwość dotyczy zarówno przychodów rozliczanych na ogólnych zasadach, jak i ryczałtem ewidencjonowanym. Warunkiem jest jednak to, aby małżonkowie złożyli pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu przez jednego z nich właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód z najmu.

Podstawa prawna

Art. 8 ust. 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Art. 12 ust. 6 - 7 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z póź. zm.).

Magdalena Majkowska

magdalena.majkowska@infor.pl