W jaki sposób wykazać prywatny najem mieszkania

Podatnik, jako wynajmujący, będzie zobowiązany do zapłaty określonych podatków. Są to podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT), podatek od towarów i usług (VAT), a w stosunku do nieruchomości także podatek od nieruchomości. Ponadto będzie musiał wykazać najem przed fiskusem.

Dziś skupimy się na podatku dochodowym. Wynajmujący ma w tym zakresie do wyboru kilka form opodatkowania. Może rozliczać się na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ustawowa definicja

Podatnik zamierza wynajmować mieszkanie i podpisał już umowę najmu. W jej ramach jako wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy mieszkanie do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz ten może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. W tym przypadku będą to pieniądze w kwocie 1200 zł.

Czym jest przychód

Dla właściciela mieszkania czynsz, jaki otrzyma od najemcy, będzie stanowił przychód. W związku z tym ma on obowiązek zapłaty PIT od otrzymanego czynszu.

Ważne

Przy ryczałcie, podobnie jak przy zasadach ogólnych, przychód powstaje dopiero wtedy, gdy podatnik faktycznie otrzymuje czynsz z najmu

Do przychodu wynajmujący nie zaliczy ponoszonych przez najemcę wydatków (opłat) związanych z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak też opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, prąd oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Co się opłaca

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT wynajmujący, który nie prowadzi działalności gospodarczej, może dokonać wyboru najbardziej dla niego opłacalnej formy opodatkowania najmu. Prawo przewiduje następujące możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym umów najmu:

1) według skali podatkowej, tj. na zasadach ogólnych określonych w ustawie o PIT;

2) w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach ogólnych określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

Ważne

Osoba nieprowadząca działalności nie może do rozliczenia najmu wybrać podatku liniowego ze stawką 19 proc.

Różnica między obiema formami opodatkowania polega na tym, że przy opodatkowaniu według skali podatkowej podatnik płaci podatek od dochodu, tj. różnicy między faktycznie uzyskanym przychodem z najmu a kosztami jego uzyskania. Z kolei przy opodatkowaniu ryczałtem koszty uzyskania przychodu nie mają wpływu na wysokość podatku.

Progresywna skala...

Opodatkowanie według skali podatkowej to podstawowa forma opodatkowania. Jeśli więc wynajmujący nie złoży oświadczenia o wyborze ryczałtu dla opodatkowania najmu, będzie musiał rozliczać się właśnie w ten sposób.

Podatek według zasad ogólnych płaci się od faktycznie uzyskanego dochodu. Przychód powstaje dopiero wtedy, gdy wynajmujący faktycznie otrzyma czynsz z najmu.

Aby ustalić dochód, wynajmujący musi od faktycznie otrzymanych przychodów z najmu odjąć koszty (wydatki) z nim związane (np. koszty remontów lokalu, ubezpieczenia lokalu).

Ważne, by wydatki były ponoszone przez podatnika, a nie przez np. najemcę. Jeśli z umowy najmu wynika, że najemca będzie opłacał czynsz należny spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, to kwota tego czynszu nie będzie dla wynajmującego ani przychodem, ani też kosztem uzyskania przychodu z najmu.

Od tak ustalonego dochodu podatnik zapłaci PIT według progresywnej skali podatkowej.

Rozliczając się na zasadach ogólnych, podatnik musi samodzielnie obliczać miesięczną zaliczkę na podatek i wpłacać ją do urzędu skarbowego. Zaliczki miesięczne powinien wpłacać w terminie do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni. A zatem pierwszą zaliczkę powinien wpłacić do 20 września 2012 r. Zaliczkę za ostatni miesiąc roku podatkowego powinien wpłacić do 20 stycznia następnego roku podatkowego, tj. do 20 stycznia 2013 r.

Ważne

Przepis określający termin wpłaty ostatniej zaliczki po zakończeniu roku podatkowego obowiązuje od 1 stycznia 2012 r. i ma zastosowanie do zaliczki za ostatni miesiąc 2012 r.

Podatnik nie będzie musiał wpłacać zaliczki za ostatni miesiąc, jeżeli przed upływem terminu do jej wpłaty złoży zeznanie roczne i dokona zapłaty podatku wynikającego z zeznania.

W trakcie roku nie ma obowiązku wypełniania żadnych deklaracji. Po zakończeniu roku podatkowego wynajmujący musi jednak złożyć do urzędu skarbowego zeznanie podatkowe o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w terminie do 30 kwietnia roku następnego (PIT-36). W zeznaniu tym powinien wykazać i zsumować również inne osiągnięte dochody opodatkowane według skali podatkowej, np. ze stosunku pracy, z emerytury, z działalności gospodarczej itp.

...lub ryczałt

Wynajmujący może także skorzystać z uproszczonej formy opodatkowania, a konkretnie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mają bowiem prawo opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Podstawą generowania przychodów z najmu jest zawarcie stosownej umowy między stronami.

Aby podatnik mógł skorzystać z ryczałtu, musi złożyć pisemne oświadczenie właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania naczelnikowi urzędu skarbowego.

Na wybór formy opodatkowania podatnik ma czas:

a) do 20 stycznia roku podatkowego, lub

b) jeżeli rozpoczyna najem w trakcie roku podatkowego - nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Ponieważ podatnik rozpoczął najem w sierpniu i zakładam, że w sierpniu osiągnął pierwszy przychód, to wyboru formy opodatkowania powinien dokonać do 20 września (pkt b).

Ważne

Podatnik nie może zmienić formy opodatkowania w ciągu roku

Jeżeli w kolejnym roku wynajmujący chce pozostać przy opodatkowaniu ryczałtem, nie będzie już musiał składać oświadczenia. Z kolei gdy chce w następnym roku rozliczać się na zasadach ogólnych, będzie musiał zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego.

Kwota podatku zależy od wielkości przychodu, a nie jak w przypadku zasad ogólnych od dochodu. Podatek płaci się od faktycznie otrzymanych przychodów, których nie można pomniejszyć o żadne koszty uzyskania przychodu.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu obowiązuje jedna stawka ryczałtu, tj. 8,5 proc. Nie trzeba prowadzić ewidencji przychodów, jeżeli wysokość przychodów z najmu wynika z umowy zawartej w formie pisemnej.

Ryczałt podatnik powinien obliczać samodzielnie i wpłacać co miesiąc (lub co kwartał) do urzędu skarbowego w terminie do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania. W trakcie roku podatnik nie musi wypełniać żadnych deklaracji.

Zatem pierwszą wpłatę ryczałtu podatnik będzie musiał uiścić do 20 września (za sierpień). Jeśli chodzi o wysokość podatku, to zgodnie z umową co miesiąc ma on otrzymywać z tytułu najmu przychód w wysokości 1,2 tys. zł. Od sierpnia do grudnia 2012 r. uzyska przychody wynoszące 6 tys. zł (1200 zł x 5 miesięcy = 6000 zł). A zatem powinien płacić od września do grudnia 2012 r. co miesiąc ryczałt w wysokości 102 zł (1200 zł x 8,5 proc. = 102 zł). Ryczałt za 5 miesięcy 2012 r. wyniesie 510 zł (5 miesięcy x 102 zł = 510 zł).

Natomiast po zakończeniu roku podatkowego powinien złożyć zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu i należnego ryczałtu w terminie do końca stycznia roku następnego (PIT-28). Uzyskany przychód może pomniejszyć m.in. o zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne, darowizny, wydatki rehabilitacyjne, natomiast podatek o zapłacone składki na ubezpieczenie zdrowotne, pod warunkiem, że tych samych wydatków nie odliczy już od innych dochodów lub podatku, rozliczanych według zasad ogólnych.

Możliwe zwolnienie

Zwolniony z opodatkowania PIT jest jedynie wynajem pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Zawiadomienie

Podatnik, który zdecyduje się opłacać podatek według skali podatkowej, nie musi zawiadamiać o tym naczelnika urzędu skarbowego. Jeżeli jednak w poprzednim roku podatkowym był opodatkowany w formie ryczałtu i chce od nowego roku być opodatkowany według skali podatkowej, to musi tego dokonać.

SCHEMAT ROZLICZENIA PODATNIKA

1) PIT

2) VAT

3) Podatek od nieruchomości (w stosunku do nieruchomości)

Wynajmujący, czyli osoba, która zarabia na najmie nieruchomości

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych:

do 85 528 zł: 18 proc. minus kwota zmniejszająca podatek 556 zł 02 gr

ponad 85 528 zł : 14 839 zł 02 gr plus 32 proc. nadwyżki ponad 85 528 zł

Przy opodatkowaniu w formie ryczałtu: kwota czynszu określona w umowie, tj. 1200 zł

Przy zasadach ogólnych: 18 proc. i 32 proc.

Przy ryczałcie: 8,5 proc.

sierpień - nie płaci (dochód wyniósł 1200 zł)

wrzesień - nie płaci (dochód wyniósł 2400 zł)

październik - 3600 (dochód:1200+1200+1200) x 18 proc. - 556,02 (kwota zmniejszająca podatek) = 91,98. Po zaokrągleniu 92 zł do zapłaty

listopad - jak powyżej. Po zaokrągleniu 308 zł do zapłaty

grudzień - jak powyżej. Po zaokrągleniu 524 zł do zapłaty

zatem od sierpnia do grudnia 2012 r. podatnik zapłaci 924 zł

Przy ryczałcie - 102 zł co miesiąc

czyli od sierpnia do grudnia 2012 r. podatnik zapłaci 510 zł.

Jak z tego wynika, korzystniejszy jest ryczałt

Przy zasadach ogólnych - PIT-36

Przy ryczałcie - PIT-28

Przy zasadach ogólnych: do 30 kwietnia roku następnego, tj. do 30 kwietnia 2013 r.

Przy ryczałcie: do 31 stycznia roku następnego, w stosunku do roku, za który jest składane zeznanie, tj. do 31 stycznia 2013 r.

Przy zasadach ogólnych:

● Zaliczki miesięczne - do 20 dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, a zaliczka za ostatni miesiąc roku podatkowego - do 20 stycznia następnego roku podatkowego

Przy ryczałcie:

● do 20 dnia następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania.

Nie ma zastosowania, gdyż najem dotyczy nieruchomości położonej w mieście

Wniosek lub żądanie

Na równi ze złożeniem naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia lub wniosku o wyborze zryczałtowanej formy opodatkowania traktuje się żądanie przyjęcia tego oświadczenia albo wniosku wprost w formularzu składanym przez rejestrującego się przedsiębiorcę o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Przy czym ta forma złożenia oświadczenia o wyborze formy opodatkowania jest dobrowolna.

Katarzyna Czajkowska-Matosiuk

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.). Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 1998 r. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).