Jak uniknąć płacenia podatku przy sprzedaży mieszkania lub domu

Czy sprzedając dom, zawsze trzeba płacić podatek

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.816.jpg@RY2@

Podatek dochodowy zasadniczo płaci się, gdy ktoś osiągnie przychód ze sprzedaży nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz udziału w nieruchomości. Nie trzeba go jednak uiszczać, jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatnik nabył lub wybudował dany obiekt. Oznacza to, że jeśli ktoś został właścicielem nieruchomości w 2007 r. lub wcześniej i sprzedaje ją w 2013 r., to nie musi uiszczać podatku ani wykazywać sprzedaży w deklaracji.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 16 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy dla podatku ma znaczenie okres faktycznego zamieszkania

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.817.jpg@RY2@

Sprzedaż mieszkania byłaby wolna od PIT, jeśli nastąpiłaby po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym podatniczka je nabyła. Chodzi tu o moment przejęcia własności mieszkania lub prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej. Nastąpiło to w chwili, gdy uprawomocnił się wyrok sądu orzekający o podziale majątku.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 16 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy obowiązuje jedna ulga dla wszystkich podatników

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.818.jpg@RY2@

Ulga mieszkaniowa była dość często zmieniana przez ustawodawcę. Obecnie mamy do czynienia z dwoma jej odmianami. O tym, która jest właściwa, decyduje data nabycia lub wybudowania zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego.

Jeżeli dana osoba została właścicielem nieruchomości między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r., może skorzystać z ulgi meldunkowej. Zwalnia ona z podatku za sprzedaż nieruchomości, w której było się zameldowanym przez rok przed jego zbyciem.

Z kolei podatnik, który nabył mieszkanie po 1 stycznia 2009 r., może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Aby nie płacić PIT, wystarczy przeznaczyć pieniądze ze sprzedaży lokalu lub domu na własne cele mieszkaniowe. Trzeba to zrobić w ciągu dwóch lat, licząc od końca roku, w którym nieruchomość została zbyta.

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 1 pkt 126 wprowadzony ustawą z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588).

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy przy uldze meldunkowej trzeba złożyć oświadczenie

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.819.jpg@RY2@

Ze zwolnienia podatkowego w ramach ulgi meldunkowej może skorzystać osoba, która była zameldowana w zbywanym budynku lub lokalu mieszkalnym na pobyt stały. Okres zameldowania nie może być krótszy niż 12 miesięcy. Ponieważ przepisy nie wskazują, od kiedy należy liczyć ten termin, przyjmuje się, że prawo do zwolnienia podatkowego daje każdy roczny okres zameldowania, a więc zarówno przed nabyciem nieruchomości jak i po nim. Aby skorzystać z ulgi, trzeba jednak we właściwym urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie, że spełnia się warunki do zwolnienia. Należy je złożyć w takim terminie jak zeznanie za rok, w którym nastąpiła sprzedaż, czyli do 30 kwietnia następnego roku. Jeżeli podatnik zapomni o oświadczeniu, będzie musiał zapłacić 19-proc. podatek od dochodu (różnicy między przychodem a kosztami) uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Nie musi natomiast składać deklaracji na formularzu PIT-39.

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 1 pkt 126 wprowadzony ustawą z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz. 1588).

Czy brak zeznania wyłącza ulgę mieszkaniową

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.820.jpg@RY2@

Osoba, która sprzedaje mieszkanie kupione po 1 stycznia 2009 r., może skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Żeby nie zapłacić PIT, musi w ciągu dwóch lat przeznaczyć dochód ze sprzedaży mieszkania na cele mieszkaniowe. Przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. nie zawierają wymogu składania specjalnego oświadczenia, że uzyskany przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wskazują jednak, że podatnik powinien złożyć PIT-39, w którym rozliczy sprzedaż mieszkania. Musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie lokalu. Kwotę ulgi, którą należy wpisać do formularza, trzeba policzyć samemu. Oblicza się ją jako iloczyn dochodu ze sprzedaży i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli podatnik nie wie, ile dokładnie w ciągu dwóch lat wyda na własne potrzeby mieszkaniowe, podstawia do tego wzoru planowaną kwotę. Jeśli w rzeczywistości okaże się ona inna, niż szacował (np. wyda mniej pieniędzy), będzie musiał złożyć korektę i zapłacić podatek od niewykorzystanych środków.

Niezłożenie w terminie PIT-39 nie powoduje utraty prawa do ulgi. Zwolnienie przysługuje podatnikowi z mocy prawa i nie wymaga decyzji organów podatkowych. Do skorzystania z niego uprawnia spełnienie ustawowych warunków. Niewywiązanie się z obowiązku terminowego złożenia zeznania może natomiast skutkować konsekwencjami karnymi skarbowymi np. mandatem.

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Czy umowa dożywocia zwalnia z opodatkowania

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.821.jpg@RY2@

Umowa dożywocia polega na tym, że właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść prawo własności na inną osobę, która w zamian ma obowiązek dostarczać mu do końca życia środków utrzymania. Zdaniem organów podatkowych dożywocie jest umową odpłatną, a więc przekazanie mieszkania w ten sposób skutkuje powstaniem przychodu, który powinien być opodatkowany PIT. Osoba starsza, która oddaje mieszkanie, otrzymuje w zamian za nie świadczenie, czyli środki utrzymania. Takie stanowisko potwierdziło w grudniu 2012 r. Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską (nr SPS-023-10309/12). W praktyce oznacza to, że osoba, które zawarła umowę dożywocia, będzie zobowiązana przez organy podatkowe do zapłaty podatku, jeżeli przekazała mieszkanie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nabyła lub wybudowała tę nieruchomość.

Podstawa prawna

Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Art. 908 kodeksu cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93).

Czy prawo do ulgi można odziedziczyć

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.822.jpg@RY2@

Osoby, które przejmą spadek po zmarłym, odpowiadają za jego zaległości podatkowe. Oznacza to, że po śmierci ojca fiskus może żądać zapłaty należnych podatków od jego córki. Prawo do skorzystania z ulgi mieszkaniowej jest prawem majątkowym, a nie osobistym, a więc spadkobiercy je dziedziczą. Ulga zależy jednak od tego, czy podatnik - a nie jego spadkobiercy - wyda uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze na inne cele mieszkaniowe. Spadkobiercy mogą więc skorzystać z ulgi, ale pod warunkiem że przychód (bądź jego część) na określone cele wydatkował spadkodawca osobiście. W omawianej sprawie ten warunek nie został do końca spełniony. W efekcie córka musi zapłacić 19-proc. podatek od części dochodu uzyskanego przez spadkodawcę ze sprzedaży nieruchomości, która nie została przez niego wydana (a więc pieniędzy przeznaczonych na remont).

Podstawa prawna

Art. 97 par. 1 i 2 Ordynacji podatkowej (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.).

Czy zaciągnięcie kredytu na mieszkanie uprawnia do ulgi

@RY1@i02/2013/033/i02.2013.033.18300110e.823.jpg@RY2@

Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami, w tym także kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, zaciągniętych na sfinansowanie tych potrzeb. Nie ma znaczenia, czy kredyt został zaciągnięty na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe, czy też na inną inwestycję mieszkaniową, która służyła zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych. Kredyt musi być jednak zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Podstawa prawna

Art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 131 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.).

Paulina Bąk

paulina.bak@infor.pl