Jak opodatkować PIT najem prywatny

1. Wielu podatników wynajmuje swoje prywatne nieruchomości na różne cele, np. studentom czy pod działalność gospodarczą innych osób. Czy uzyskane w ten sposób przychody muszą rozliczyć z urzędem skarbowym?

Środki otrzymane z tytułu najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu na podstawie ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 ze zm.). W określonych sytuacjach może także wystąpić obowiązek opodatkowania podatkiem od towarów i usług [rozmowę na ten temat opublikujemy za tydzień].

2. Do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować należności z tytułu najmu?

Istnieją dwie możliwości. Podatnik może je zaliczyć do przychodów ze źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza (jeśli najem nieruchomości jest przedmiotem takiej działalności) lub do najmu prywatnego, prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Kwalifikacja do jednego z tych źródeł przychodów zależna jest z reguły od woli podatnika.

3. Załóżmy, że podatnik decyduje się na najem prywatny. Czy o zawarciu umowy z najemcą musi poinformować urząd skarbowy?

Nie ma takiego obowiązku. Wyjątkiem jest najem okazjonalny określony w ustawie o ochronie praw lokatorów (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733 ze zm.), bowiem taki sposób zawarcia umowy najmu obliguje podatnika do zgłoszenia jej naczelnikowi urzędu skarbowego. Podatnicy nie muszą także dokonywać wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (tzw. CEIDG-1) w urzędzie gminy czy urzędzie miasta.

4. Jakie formy opodatkowania mogą być zastosowane dla najmu prywatnego?

Są dwie formy. Podatnicy mogą wybrać opodatkowanie na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) albo na zasadach ryczałtu ewidencjonowanego. Skala podatkowa to podstawowa forma opodatkowania najmu prywatnego - jeśli podatnik nie zadeklaruje w odpowiedni sposób opodatkowania ryczałtem, wówczas automatycznie urząd skarbowy przyjmie, że wybrał zasady ogólne. Podstawą opodatkowania jest co do zasady dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty uzyskania tego przychodu. Do wysokości 85 528 zł dochodu podatek wynosi 18 proc. (pomniejszony o kwotę zmniejszającą podatek w wysokości 556,02 zł), zaś powyżej 85 528 zł podatek wynosi 14 839 zł 02 gr + 32 proc. nadwyżki ponad 85 528 zł.

Z kolei opodatkowanie ryczałtem może być zastosowane, pod warunkiem że podatnik złoży naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze tej formy - nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnie pierwszy przychód z najmu, albo do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy taki przychód osiągnie w grudniu. Raz wybrana forma opodatkowania obowiązuje też w latach następnych (nie trzeba składać ponownych oświadczeń). Można ją jednak zmienić, składając do 20. stycznia roku podatkowego, za który miałaby być stosowana nowa forma, odpowiednie oświadczenie. W przypadku wyboru ryczałtu stawka podatku wynosi 8,5 proc., przy czym jest to podatek naliczany od całego przychodu uzyskiwanego z tytułu najmu prywatnego, gdyż w tym wypadku podatnik nie ma możliwości uwzględniania kosztów.

5. Co w przypadku najmu prywatnego stanowi przychód?

Jest to kwota czynszu, czyli tzw. odstępnego, który najemca jest zobowiązany płacić wynajmującemu, przy czym dla czynnego podatnika VAT jest to kwota pomniejszona o należny VAT. Nie ma przy tym znaczenia, czy ww. należność jest wypłacana w formie pieniężnej, czy w naturze.

Do przychodów mogą być także zakwalifikowane otrzymywane od najemcy opłaty za korzystanie z mediów (np. wodę, prąd, telefon itp.) oraz czynsz uiszczany w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej, jeśli z umowy nie wynika obowiązek ich ponoszenia przez najemcę. Do przychodów z najmu nie zalicza się natomiast ww. opłat za korzystanie z mediów oraz czynszu uiszczanego w spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej, jeśli z umowy wynika, że obowiązek ich ponoszenia ciąży na najemcy. Również kaucja zwrotna wpłacana przez najemcę celem zabezpieczenia wykonania umowy nie podlega opodatkowaniu (chyba że utraci swój zwrotny charakter).

Przychód powstaje w momencie faktycznego otrzymania należności bądź postawienia ich do dyspozycji wynajmującego. Nie ma przy tym znaczenia umowny termin płatności tych należności.

6. Jedynie w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych podatnik może odliczyć koszty podatkowe. Jakie to mogą być wydatki?

Kosztami uzyskania przychodów mogą być wszelkie udokumentowane wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia ich źródła, o ile koszty te nie zostały wymienione w art. 23 ust. 1 ustawy o PIT. W najmie prywatnym kosztami uzyskania przychodów mogą być np. opłaty za media i czynsz (jeśli najemca nie jest zobowiązany do ponoszenia tych wydatków), koszty remontów poniesione przez wynajmującego, podatek od nieruchomości, a także amortyzacja takiej nieruchomości, o ile wynajmujący jest jej właścicielem bądź współwłaścicielem.

7. Co z nieruchomościami stanowiącymi wspólność majątkową małżonków? Czy każdy z nich powinien odrębnie opłacać podatek dochodowy?

Każdy z małżonków jest osobnym podatnikiem, stąd też każdy powinien odrębnie opłacać podatek dochodowy z tytułu najmu nieruchomości stanowiącej wspólność majątkową. Jednak małżonkowie mogą zadeklarować opodatkowanie całości przychodów z najmu wspólnej nieruchomości tylko przez jednego z nich. Jeśli przychody te mają być opodatkowane według skali podatkowej, to należy złożyć stosowne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy w roku przychód z najmu.

W przypadku opodatkowania ryczałtem - oświadczenie należy złożyć najpóźniej do 20 stycznia roku podatkowego, z wyjątkiem roku, w którym podatnicy rozpoczynają wynajmowanie nieruchomości, gdzie oświadczenie należy złożyć w terminie pierwszej wpłaty na ryczałt.

Do tej pory powyższe oświadczenia małżonkowie musieli składać corocznie (niezależnie od formy opodatkowania). Od 1 stycznia 2015 r. nastąpi zmiana regulacji (ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. poz. 1328), na mocy której raz złożone oświadczenie dotyczyć będzie również lat następnych, chyba że w ww. terminach małżonkowie zawiadomią w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z opodatkowania całości dochodu (przychodu) przez jednego z nich.

8. Jakie są terminy odprowadzania podatku z najmu prywatnego?

W przypadku skali podatkowej - zaliczki należy odprowadzać do 20. każdego miesiąca za miesiąc poprzedni (włącznie z podatkiem za grudzień). Jeśli podatnik zdecyduje się na złożenie deklaracji rocznej i zapłaci podatek wynikający z tej deklaracji do 20 stycznia, to nie wpłaca zaliczki za grudzień.

Z kolei w przypadku opodatkowania ryczałtem podatek należy wpłacać do 20. dnia następnego miesiąca po otrzymaniu należności, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania rocznego, czyli do 31 stycznia.

Przy opodatkowaniu ryczałtem możliwe jest także kwartalne opłacanie podatku, o ile oświadczenie o takim sposobie opłacania podatku zostanie złożone do naczelnika urzędu skarbowego do 20 stycznia roku podatkowego. W takiej sytuacji podatek należy odprowadzać do 20. następnego miesiąca po upływie kwartału, a za ostatni kwartał - do 31 stycznia. Warto jednak zauważyć, że kwartalny sposób odprowadzania podatku dotyczy tylko tych podatników, którzy już w poprzednim roku uzyskiwali przychody z najmu i ich łączna wartość nie przekroczyła kwoty 25 tys. euro.

9. Jakie zeznania roczne podatnicy powinni składać w związku z uzyskiwaniem dochodów z najmu?

Jeśli podatnik wybrał opodatkowanie na zasadach ogólnych, wówczas przychody, koszty, dochód i wpłacone zaliczki wykazuje w zeznaniu PIT-36 łącznie ze swoimi pozostałymi dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej. Jeśli natomiast był opodatkowany ryczałtem, wówczas przychód i podatek wykazuje w deklaracji PIT-28 z załącznikiem PIT-28/A. W trakcie roku podatkowego podatnicy nie składają żadnych innych deklaracji.

10. Czy w zakresie najmu prywatnego mają zastosowanie jakieś zwolnienia?

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy o PIT zwolnione z podatku są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

Należy zauważyć, że nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym przychody z tytułu dzierżawy lub poddzierżawy gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele rolnicze (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

Rozmawiał Przemysław Molik

Przychodem jest kwota czynszu, który najemca płaci wynajmującemu, przy czym dla czynnego podatnika VAT jest to kwota pomniejszona o należny VAT

@RY1@i02/2014/213/i02.2014.213.07100110a.802.jpg@RY2@

Marcin Łoboda dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

Marcin Łoboda

 dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy