Jak rozliczyć sprzedaż domu

Przez dwie nowelizacje ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązują trzy tryby rozliczania sprzedaży mieszkań i domów. W efekcie wysokość podatku, możliwość skorzystania z ulg podatkowych oraz sposób rozliczenia zależą od daty nabycia zbywanej nieruchomości.

Podatnicy, którzy kupili nieruchomość do końca 2006 roku, jej sprzedaż rozliczają na zasadach obowiązujących w ustawie o PIT do końca 2006 roku. Od takiej transakcji będą musieli zapłacić 10-proc. zryczałtowany podatek, płacony od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Osoby, które nabyły nieruchomość w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. rozliczą jej sprzedaż na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. W tym przypadku do urzędu skarbowego będzie trzeba wpłacić 19-proc. PIT, który jest płacony od dochodu.

Trzeci przypadek to sytuacja, gdy podatnik sprzeda nieruchomość nabytą po 1 stycznia 2009 r. Wtedy trzeba płacić 19-proc. podatek. Również płacony od dochodu.

Wszystkie osoby, które będą sprzedawały nieruchomości nabyte do 31 grudnia 2006 r., rozliczenia podatkowego takiej transakcji muszą dokonać na podstawie przepisów ustawy o PIT obowiązujących do końca 2006 roku. Przepisy te traktują sprzedaż nieruchomości jako jedno ze źródeł przychodów, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a), b) i c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W ustawie o PIT obowiązującej do końca 2006 roku istniała możliwość skorzystania z pewnych ulg podatkowych przy sprzedaży nieruchomości. Jedną z nich była ulga mieszkaniowa. Polegała ona w uproszczeniu na tym, że podatnik, który w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży nieruchomości wyda uzyskane w ten sposób środki na inny cel mieszkaniowy (ściśle określony w ustawie o PIT), nie zapłaci 10-proc. zryczałtowanego podatku od przychodu. Aby skorzystać z tego zwolnienia, trzeba w urzędzie skarbowym złożyć odpowiednie oświadczenie o korzystaniu z tej ulgi, PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat.

Dodatkowo wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami:

a) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania, w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

b) w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

c) w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Podobnie, jak przy rozliczeniu sprzedaży nieruchomości kupionych do 31 grudnia 2006 r. również w przepisach ustawy o PIT, obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że każda sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu nabycia jest opodatkowana PIT.

Do nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. przy ich sprzedaży trzeba stosować przepisy ustawy o PIT obowiązujące w tym okresie. Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 r. płacony był od przychodu (brak możliwości uwzględnienia kosztów). Natomiast przy sprzedaży nieruchomości kupionych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. podatek płacony jest od dochodu. Przychód ze sprzedaży nieruchomości można pomniejszyć o koszty podatkowe. Od takiego dochodu trzeba zap-łacić 19-proc. podatek.

Ustawa o PIT, obowiązująca od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., umożliwia przy sprzedaży nieruchomości zastosowanie ulgi meldunkowej. Aby z niej skorzystać, podatnik musi być zameldowany na co najmniej 12 miesięcy w zbywanej nieruchomości. Wolne od podatku są przychody uzyskane m.in. z odpłatnego zbycia lokalu lub domu, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia. Do 12-miesięcznego okresu zameldowania na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r, jak i przed datą nabycia nieruchomości.

Podatnik spełniający warunki do skorzystania z ulgi meldunkowej musi zawiadomić o tym urząd skarbowy. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie, w którym podatnik powiadomi urząd, że korzysta z ulgi meldunkowej. Niedopełnienie tego warunku pozbawia prawa do skorzystania ze zwolnienia. Termin na złożenie oświadczenia upływa 30 kwietnia następnego roku, po roku, w którym sprzedajemy nieruchomość.

Od 1 stycznia 2009 r. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o PIT, które wprowadziły nowe zasady rozliczania sprzedaży nieruchomości. Bez zmian pozostały źródła przychodów w zakresie sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami.

W skrócie, opodatkowaniu PIT podlegają środki uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o nowej uldze w PIT. Od 2009 roku ponownie pojawiła się ulga mieszkaniowa, z której mogą korzystać podatnicy sprzedający mieszkania lub domy kupione od 1 stycznia 2009 r. Ulga ta polega na tym, że dochody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są zwolnione z podatku pod warunkiem, że w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe. Te cele są ściśle określone w ustawie o PIT.

- to obok sprzedaży każde prawem dopuszczalne przeniesienie prawa własności rzeczy na osobę trzecią. Przy czym ustawodawca podatkowy opodatkowuje jedynie takie zbycie, które ma charakter odpłatny.

Sprzedaż nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu PIT tylko wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia. Okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie

Sposób opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu będzie zależał od momentu nabycia zbywanej nieruchomości.

10 proc. od przychodu

14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości

PIT-23

● wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

19 proc. od dochodu

: zeznanie roczne składane do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym

PIT-36, PIT-36L lub PIT-38

● ulga meldunkowa.

19 proc. od dochodu

po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany w zeznaniu podatkowym wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości

PIT-39

● nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od momentu zbycia.

W każdym z trzech systemów obowiązuje zasada, że nie płaci się podatku, jeśli sprzedaż nastąpi po upływnie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).