Odsetki od kredytu na zakup nieruchomości są kosztem

Do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości można zaliczyć odsetki od kredytu na jej zakup.

Skarżący kupił ze wspólniczką spółki cywilnej nieruchomość w postaci działki rolnej jako teren pod przyszłą inwestycję. Na zakup został zaciągnięty kredyt bankowy w wysokości ok. 65,5 proc. wartości brutto zakupu. W latach 2007 i 2008 zmieniły się jednak warunki inwestowania w nieruchomości i wspólnicy odstąpili od wytyczonej inwestycji i sprzedali nieruchomość we wrześniu 2008 r. Nie była ujęta w ewidencji środków trwałych spółki cywilnej. Spółka nie zaliczała też do kosztów podatkowych żadnych wydatków związanych z nieruchomością. Skarżący rozliczył podatek dochodowy w zeznaniu za 2008 rok, mimo że całość podatku przypisanego tej transakcji wpłacił na konto urzędu skarbowego już w październiku 2008 r.

Podatnik chciał wiedzieć, czy odsetki od kredytu na zakup nieruchomości są kosztem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia tej nieruchomości.

Sąd wskazał, że zgodnie z nowelizacją wprowadzoną przez ustawę z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588) oraz przepisem przejściowym zawartym w art. 7 tej ustawy, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady zawarte w art. 30e oraz art. 22 ust. 6c-6f ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.). Zwrócił też uwagę, że po nowelizacji przepisy przewidują, że w przypadku zbycia nieruchomości, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nie dotyczy składników majątku związanych z działalnością, opodatkowane są dochody (a nie jak w poprzednim stanie prawnym - przychody) z tego źródła.

Jak wynika z art. 30e ust. 1 i 5 ustawy o PIT dochód ze sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest stawką 19 proc. i nie podlega łączeniu z dochodami opodatkowanymi na zasadach ogólnych. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o PIT podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Artykuł 22 ust. 6 c ustawy o PIT stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

WSA wskazał, że w art. 22 ust. 6c ustawy o PIT ustawodawca podał, że na koszty z odpłatnego zbycia nieruchomości składają się udokumentowane koszty nabycia, powiększone o udokumentowane nakłady na nieruchomość. Sąd wyjaśnił, że "udokumentowane koszty nabycia" nie są bliżej dookreślone ani też limitowane, tak jak w przypadku przych. Artykuł 22 ust. 6e ustawy dotyczy wyłącznie wysokości nakładów, nakazując ustalać je na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Regulacja zawarta w art. 22 ust. 6f stanowi zaś formę waloryzacji kosztów nabycia, która zapewnia aktualizację kosztów związanych z transakcją dokonaną w odmiennych warunkach rynkowych.

Sąd nie miał wątpliwości, że koszty ponoszone przez nabywcę nieruchomości finansującego jej zakup kredytem są wyższe od wydatków związanych z zakupem, na który przeznaczono wyłącznie środki własne inwestora. Zaciągnięcie kredytu następuje zatem ze względu na brak możliwości sfinansowania transakcji w inny sposób i jest warunkiem nabycia.

Zdaniem sądu ustawodawca, odstępując od enumeratywnego wymienienia pozycji składających się na "udokumentowane koszty nabycia" nie wyłączył możliwości zaliczania do nich także kosztów uiszczania odsetek od kredytu.

Wyrok z 26 października 2011 r., sygn. akt I SA/Gl 385/11, nieprawomocny.

@RY1@i02/2011/229/i02.2011.229.07100030a.802.jpg@RY2@

Jacek Pawlik, doradca podatkowy, prezes Eccom

Sąd musiał rozstrzygnąć, czy organ podatkowy dokonał właściwej wykładni art. 22 ust. 6 c ustawy o PIT, który stanowi, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią m.in. udokumentowane koszty jej nabycia. Rację należy przyznać sądowi, który stwierdził, że ustawodawca, odstępując od enumeratywnego wymienienia pozycji składających się na udokumentowane koszty nabycia, nie wyłączył możliwości zaliczania do nich także kosztów wynikających z konieczności uiszczania odsetek od kredytu na zakup nieruchomości.

Nie można natomiast zgodzić się z decyzją organu podatkowego, że odsetki od kredytu są jedynie wydatkami związanymi z pozyskaniem środków pieniężnych na nabycie nieruchomości, a w związku z tym niezwiązanymi bezpośrednio z jej nabyciem. Skoro bowiem zaciągnięcie przez podatnika kredytu spowodowane jest brakiem możliwości samodzielnego sfinansowania transakcji zakupu nieruchomości, to w ten sposób warunkuje jej nabycie i późniejsze uzyskanie przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości.