Jak opodatkować prywatny najem

Każda osoba, która zarabia na wynajmie nieruchomości, musi ten fakt wykazać przed fiskusem. Ważny dla podatnika jest wybór formy opodatkowania. Od dobrze podjętej decyzji w tym zakresie będzie bowiem zależeć wysokość obciążeń podatkowych.

Dochody z prywatnego najmu można rozliczyć albo według skali PIT, albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT źródłem przychodów są m.in. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa, działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. Dochodem, jeżeli przepisy szczególne nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekroczą sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zatem każdą kwotę, którą podatnik zarobi wynajmując nieruchomości, będzie musiał wykazać przed fiskusem i zapłacić należny podatek.

Przychody z tytułu otrzymywanego odszkodowania należy zakwalifikować do przychodów z innych źródeł.

Rekompensata (odszkodowanie) nie jest przychodem z najmu. Nie został bowiem spełniony warunek pozostawania odszkodowania w związku z przychodem z tytułu najmu lokalu mieszkalnego. Odszkodowanie to nie stanowi czynszu, do którego na mocy przepisów prawa oraz zawartej umowy zobowiązany jest najemca. Podatnik musi otrzymane kwoty opodatkować i wykazać w zeznaniu podatkowym za rok, w którym zostały wypłacone, łącznie z innymi dochodami osiągniętymi w tym samym roku. Wszystkie dochody podlegają opodatkowaniu według skali PIT.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Opodatkowaniu ryczałtem podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Ryczałt od takich przychodów wynosi 8,5 proc.

Tak. Podatnicy, którzy uzyskują przychody z najmu, muszą za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień - w terminie złożenia zeznania (czyli do 31 stycznia następnego roku po roku, za które dokonywane jest rozliczenie, np. za 2011 rok do 31 stycznia 2012 r.).

W naszym przypadku podatnik pierwszą wpłatę ryczałtu będzie musiał uiścić do 20 października (za wrzesień). Jeśli chodzi o wysokość podatku, to zgodnie z umową co miesiąc podatnik ma otrzymywać z tytułu najmu przychód w wysokości 1,5 tys. zł.

Podatnik od września do grudnia 2011 r. uzyska przychody z najmu wynoszące 6 tys. zł (1500 zł x 4 miesiące = 6000 zł). A zatem podatnik powinien płacić od września do grudnia 2011 r. co miesiąc ryczałt w wysokości 128 zł (1500 zł x 8,5 proc. = 127,5 zł, po zaokrągleniu 128 zł). Ryczałt za całe cztery miesiące 2011 roku wyniesie 512 zł (4 miesiące x 128 zł = 512 zł).

Przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast ponoszone przez wynajmującego należności z tytułu opłat eksploatacyjnych oraz czynsz do spółdzielni - skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca - nie będą stanowić przychodu ze źródła, jakim jest najem, i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Nie będą też powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego.

Wiele osób, które uzyskują dochody z najmu, decyduje się na ich opodatkowanie według skali PIT ze stawkami 18 i 32 proc. Ta forma jest korzystna zwłaszcza dla osób, które ponoszą wysokie nakłady na wynajmowany dom lub mieszkanie. Wydatki takie mogą bowiem uwzględnić w kosztach. Przy ryczałcie takiej możliwości nie ma. Tam podatek trzeba płacić od przychodu.

Podatnik, który wynajmuje nieruchomości i płaci podatek według skali, i określi, że jest to aktywność prowadzona poza działalnością gospodarczą, nie musi prowadzić podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Niestety nie zwalnia to z wpłacania należnego za dany miesiąc podatku. Najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej zobowiązuje do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Warto też pamiętać o możliwości opodatkowania 19-proc. podatkiem liniowym. Ten przywilej jest jednak zarezerwowany tylko dla tych, którzy zdecydują się wynajmować pokoje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przy najmie prywatnym takiej możliwości nie ma.

Podatnik, który planuje wynająć nieruchomość, musi wybrać sposób opodatkowania. Gdy zdecyduje się na opłacanie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musi zawiadomić o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego. W tym celu trzeba złożyć oświadczenie. Przepisy przewidują, że podatnik rozpoczynający osiąganie przychodów z najmu prywatnego w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Gdy podatnik będzie chciał płacić PIT od przychodów z prywatnego najmu według skali podatkowej, nie musi informować o tym urzędu skarbowego. Przepisy nie nakładają takich obowiązków. W takim przypadku trzeba po prostu zacząć wpłacać zaliczki na podatek dochodowy. W praktyce jednak wiele osób składa zawiadomienie w urzędzie skarbowym, że będzie płacić podatek ze stawkami 18 i 32 proc. od przychodów z najmu.

Podatnicy opłacający ryczałt składają zeznanie PIT-28. Należy je złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania podatnika w terminie do 31 stycznia roku następnego, w stosunku do roku, za który jest ono składane.

Zeznanie za 2011 r. powinno trafić do właściwego urzędu skarbowego, najpóźniej do północy 31 stycznia 2012 r.

Warto dodać, że PIT-28 to formularz zeznania rocznego. Ten druk będzie na pewno potrzebny przy rozliczeniu przychodów z najmu. PIT-28/A wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej na własne nazwisko, a także uzyskujący przychody z najmu. PIT-28/B wypełniają podatnicy uzyskujący przychody z działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej (spółek cywilnych) osób fizycznych. Ten ostatni formularz nie będzie nam potrzebny przy rozliczaniu przychodów z najmu. Podatnik ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, który korzysta z odliczeń, powinien wraz z zeznaniem złożyć załączniki PIT/O (odliczenia inne niż mieszkaniowe) i PIT/D (odliczenia mieszkaniowe). Takie same załączniki składają osoby opodatkowane na zasadach ogólnych.

Załącznikiem, który podatnik będzie być musiał złożyć wraz z zeznaniem, jest formularz oświadczenia o wysokości wydatków związanych z inwestycją służącą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (PIT-2K). Formularz potrzebny jest do właściwego rozliczenia ulgi odsetkowej w ramach tzw. praw nabytych, gdy po raz pierwszy zaczyna się rozliczać te wydatki (ulga została już zniesiona).

W praktyce często się zdarza, że dochody z najmu uzyskują małoletnie dzieci. Dziedziczą one nieruchomości np. po dziadkach, a rodzice je wynajmują, podpisując umowy w imieniu dzieci. W takim przypadku rodzice będą odpowiedzialni za rozliczenie podatkowe.

Przepisy przewidują bowiem, że dochody małoletnich dzieci (z najmu) doliczane są po połowie od dochodów każdego z rodziców. Dochód uzyskany z najmu nieruchomości córki jest automatycznie każdego miesiąca w połowie doliczany do dochodu podatnika z działalności gospodarczej.

W tym też przypadku istnieje tylko jedna kwota wolna, wspólna dla zsumowanego dochodu z działalności gospodarczej i połowy dochodu z najmu mieszkania, będącego własnością małoletniego dziecka. Za miesiąc, w którym przekroczona będzie kwota wolna od podatku (3091 zł), z nadwyżki ponad tę kwotę podatnik płaciłby zaliczki na podatek dochodowy w wysokości 18 proc.

Podatnik ma możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu. Do przychodu uzyskanego z tytułu wynajmu pokoi gościnnych podatnik może zastosować jedną z form opodatkowania:

● w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 17-proc. (jeżeli najem jest prowadzony w formie działalności gospodarczej) lub 8,5-proc. (jeśli przychody z najmu uzyskiwane są poza działalnością gospodarczą),

● na zasadach określonych w ustawie o PIT według progresywnej skali podatkowej, tzw. zasady ogólne,

● według 19-proc. stawki liniowej (jeżeli najem jest prowadzony w formie działalności gospodarczej).

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).