Jak opodatkować najem pokoi

Okres wakacyjno-letni sprzyja podejmowaniu działalności sezonowej. Jedną z form takiej aktywności może być wynajem pokoi gościom. W ten sposób często dorabiają do pensji osoby posiadające miejsce zamieszkania w atrakcyjnych turystycznie rejonach Polski. Decydując się na wynajem pokoi letnikom, trzeba jednak pamiętać, że przychody z tego tytułu podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Na szczególne preferencje podatkowe w tym zakresie mogą jednak liczyć osoby uzyskujące dochody z tzw. agroturystyki, czyli wynajmujące pokoje na terenach gospodarstw rolnych.

Dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych osobom przebywającym na urlopie, a także dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób mogą być zwolnione z podatku dochodowego. Są jednak dwa istotne warunki tego zwolnienia.

Po pierwsze dotyczy ono wyłącznie wynajmu prowadzonego w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym. Pojęcie to zostało zdefiniowane w ustawie o podatku rolnym.

Za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów (sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych), o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Zwolnienie ma zastosowanie wyłącznie w przypadku, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Posiadanie domku położonego na terenach wiejskich nie jest wystarczające do skorzystania ze zwolnienia z PIT przychodów z wynajmu pokoi. Wolne od podatku są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza pięciu.

W związku z tym, że liczba pokoi przeznaczonych pod wynajem nie przekracza 12, warto rozważyć opodatkowanie w formie karty podatkowej. Jest to najprostsza z form rozliczeń, która nie wymaga składania deklaracji podatkowej ani prowadzenia ewidencji. Podatnik opłaca podatek w stałej wysokości ustalonej w decyzji naczelnika urzędu skarbowego.

Art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Zwolnieniem z PIT mogą zatem być objęte tylko osoby prowadzące wynajem do pięciu pokoi na terenie wiejskim, które posiadają gospodarstwo rolne.

W pozostałych przypadkach wynajem pokoi będzie podlegał opodatkowaniu, przy czym podatnik ma możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów uzyskiwanych z tego tytułu. Zasady opodatkowania będą ponadto uzależnione od tego, czy wynajem ma być prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy też poza nią - tzw. najem prywatny.

W przypadku gdy podatnik zamierza wynajmować pokoje turystom bez zakładania działalności gospodarczej, do wyboru ma dwa sposoby opodatkowania. Są to: zasady ogólne, czyli skala podatkowa ze stawkami 18 i 32 proc., oraz ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z jedną 8,5-proc. stawką. Trzeba pamiętać, że możliwość wyboru opodatkowania przychodów z wynajmu według niskiej zryczałtowanej stawki mają tylko osoby fizyczne osiągające przychód z umowy najmu, jeśli nie są one zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Taka stawka podatku może mieć zastosowanie tylko i wyłącznie w przypadku wynajmu, który nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej. Tymczasem wynajem pokoi w pensjonacie według opisu podatnika będzie miał charakter pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie może mieć tu zatem zastosowanie wskazana stawka ryczałtu. Podatnik powinien zatem rejestrować działalność, a w przypadku wyboru ryczałtu - stosować opodatkowanie według stawki właściwej jak dla prowadzących taką działalność w zakresie usług zakwaterowania, tj. 17 proc.

Art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e) ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Wyboru ryczałtu w trakcie roku podatkowego podatnik dokonuje przez złożenie pisemnego oświadczenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania. Zgłoszenia tego należy dokonać nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu.

W przypadku ryczałtu opodatkowaniu podlega przychód, a nie dochód. Oznacza to, że podatnik nie uwzględnia w rozliczeniach z fiskusem kosztów wynajmu, np. opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości, w której wynajem jest prowadzony. Podatnik samodzielnie oblicza i wpłaca ryczałt co miesiąc (lub co kwartał przy spełnieniu określonych warunków) do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca.

Jeżeli podatnik nie zgłosi zamiaru opodatkowania uzyskiwanych przychodów w formie ryczałtu, automatycznie zastosowanie mają do niego ogólne zasady rozliczeń z fiskusem. Zatem o tym, że podatnik zamierza płacić podatek według skali, nie musi zawiadamiać naczelnika urzędu skarbowego (w praktyce jednak podatnicy zawiadamiają urząd o rozliczaniu dochodów na zasadach ogólnych).

Opodatkowanie przychodów z wynajmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej pozwala podatnikowi uwzględniać w rozliczeniach podatkowych wydatki związane z taką działalnością, np. koszty remontów czy ubezpieczenia lokalu. Będą to tzw. koszty uzyskania przychodów.

Podatnik ustalając dochód od otrzymanych faktycznie przychodów z najmu, odejmuje wydatki z nim związane. Ważne jest, by wydatki były ponoszone przez wynajmującego, a nie przez np. najemcę. Dodatkowo trzeba pamiętać, że wydatki, by mogły być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, muszą być udokumentowane.

Art. 22 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

W przypadku gdy między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu nieruchomości należącej do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków. W tym celu należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek w związku z prowadzonym wynajmem.

Najem może być świadczony również w ramach działalności gospodarczej na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Podatnicy świadczący usługi wynajmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej mogą rozliczać dochody na zasadach 19-proc. podatku liniowego lub według skali 18 i 32 proc. Jeżeli rozpoczynają prowadzenie działalności w trakcie roku podatkowego, są zobowiązani do złożenia naczelnikowi urzędu skarbowego pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania 19-proc. podatkiem liniowym do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia tej działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Taka możliwość istnienie. W takim przypadku podatek od dochodów z pozarolniczej działalności gospodarczej wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku. Warunkiem rozliczania dochodów liniowym PIT jest zawiadomienie naczelnika urzędu skarbowego o wyborze tej formy opodatkowania.

Art. 9a ust. 1 - 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

Także najem w ramach firmy może być opodatkowany ryczałtem ewidencjonowanym. W tym ostatnim przypadku zastosowanie mają jednak wyższe stawki ryczałtu niż przy najmie prywatnym. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych związanych z zakwaterowaniem (PKWiU - dział 55) wynosi 17 proc. przychodów ze świadczenia usług. W konsekwencji oznacza to stosowanie zasad opodatkowania dla usług hotelarskich (PKWiU - grupa 55.1) świadczonych przez hotele, motele, pensjonaty i inne obiekty hotelowe oraz usług obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (PKWiU - grupa 55.2).

Osoby fizyczne, w tym rolnicy równocześnie prowadzący gospodarstwo rolne - mogą także opłacać ryczałtowany podatek w formie karty podatkowej. W takim przypadku opodatkowanie stosowane jest na zasadach i w warunkach określonych w części XII tabeli do ustawy o ryczałcie ewidencjonowanym. Zgodnie z tą tabelą opodatkowanie kartą dotyczyć może usług hotelarskich polegających na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych, w tym wydawanie posiłków. Warunkiem jest to, aby łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekraczała 12. W konsekwencji wynajem pokoi będzie mógł być opodatkowany kartą podatkową, jeśli liczba wynajmowanych lokali nie przekroczy ustawowego limitu.

Z tabeli tej wynika dodatkowo, że stawka karty podatkowej w miejscowości o liczbie mieszkańców do 5 tys. osób waha się w granicach 57 - 130 zł. Natomiast w miejscowościach o liczbie mieszkańców powyżej 5 tys. do 20 tys. oraz miejscowościach powyższej 20 tys. mieszkańców jest to odpowiednio: 104 - 227 zł i 202 - 408 zł.

Powyższe stawki dotyczą działalności przy zatrudnieniu nie więcej niż dwóch pracowników lub dwóch pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka. O właściwej jednak stawce zadecyduje naczelnik urzędu skarbowego w decyzji wydanej na podstawie wniosku podatnika o zastosowaniu opodatkowania w tej formie.

W zakresie opodatkowania przychodów z najmu właściwy jest naczelnik urzędu skarbowego według miejsca zamieszkania podatnika. Nie ma w tym przypadku znaczenia miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości

Magdalena Majkowska

magdalena.majkowska@infor.pl

Art. 21 ust. 1 pkt 43 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).

Art. 2 ust. 1 ustawy z 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 136, poz. 969 z późn. zm.).

Art. 12 ust. 1 pkt 2 lit. e), art. 23 ust. 1a oraz załącznik nr 3 cz. XII ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).