Koszty są potrącane tylko w roku poniesienia

Podatnik od 1997 roku prowadzi małą gastronomię. W 2007 roku nabył jako osoba prywatna, w drodze przetargu, 9 mieszkań w jednej miejscowości oraz jedno mieszkanie w innej. Wszystkie mieszkania były zamieszkane, a warunkiem przetargu było kupno wszystkich mieszkań wraz lokatorami oraz podpisanie z nimi umów najmu. Podatnik podpisał też porozumienie ze wspólnotą mieszkaniową, że wszystkie opłaty wraz z czynszami lokatorzy będą wpłacali na konto wspólnoty. W wynajmowanych mieszkaniach podatnik dokonuje remontów oraz założył centralne ogrzewanie. Wartość jednego remontu to około 4 tys. zł. Czy poniesione wydatki można odliczać jednorazowo jako koszt wynajmu tego mieszkania?

Aby wydatek uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie jego źródła.

Amortyzacji podlegają, z wyjątkami, nabyte, nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania, m.in.:

1) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,

2) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,

3) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

- o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT. Wydatki mające charakter ulepszeń powiększają wartość początkową środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Zasady tej nie stosuje się do środków trwałych, których wartość początkowa ustalona została metodą uproszczoną (wartość tę określa się jako iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku i kwoty 988 zł). Konieczność zwiększenia wartości początkowej środka trwałego o wydatki na ulepszenie przekraczające 3500 zł dotyczy wyłącznie tych środków, których wartość początkowa ustalona została zgodnie z art. 22g ust. 1, 3-9 i 11-15 ustawy o PIT.

Zatem wydatki na remont, a także na ulepszenie lokali mieszkalnych będących przedmiotem najmu, których wartość początkowa została ustalona metodą uproszczoną, będą mogły być zaliczone bezpośrednio do kosztów z najmu w momencie ich poniesienia, jeżeli w wyniku przeprowadzonych prac i nakładów nie ulegnie zmianie wielkość powierzchni użytkowej stanowiącej podstawę ustalenia wartości początkowej środka trwałego. W przeciwnym razie wydatki te będą stanowić element wartości początkowej środka trwałego.

W sytuacji ustalenia wartości początkowej lokali będących przedmiotem najmu metodą uproszczoną wydatki poniesione zarówno na remont takich lokali, jak i na ich ulepszenie mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów w momencie poniesienia. Nie ma przeszkód, by podatnik te wydatki zaliczył do kosztów najmu jednorazowo.

Oprac. Ewa Ciechanowska

z 27 listopada 2012 r. (nr IPTPB1/415-530/12-4/AG).