Jak w rocznym zeznaniu podatkowym wykazać sprzedaż nieruchomości

Podatnicy przy zbyciu nieruchomości muszą stosować trzy tryby rozliczeń. Każdy z nich jest uzależniony od momentu, w którym podatnik stał się właścicielem mieszkania lub domu. Te zasady dotyczą także wyboru formularza PIT, w którym trzeba wykazać sprzedaż majątku. Podatnicy mają tu do wyboru aż pięć formularzy: PIT-23, PIT-36, PIT-36L, PIT-38 i PIT-39.

Sprzedaż mieszkania lub domu nabytych do 31 grudnia 2006 r. trzeba wykazać w PIT-23. Podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości kupione w okresie 2007-2008, wykażą tę transakcję na jednym z wybranych zeznań: PIT-36, PIT-36L, PIT-38. Natomiast podatnicy, którzy będą sprzedawać nieruchomość kupioną od 1 stycznia 2009 r., będą musieli składać PIT-39.

Obowiązywanie starej ulgi mieszkaniowej

Osoby, które sprzedały w ubiegłym roku nieruchomości, powinny sprawdzić, czy mogą skorzystać ze specjalnych ulg. Przykładowo do nieruchomości nabytych do końca 2006 r. ma zastosowanie ulga mieszkaniowa. Polega ona w uproszczeniu na tym, że jeśli podatnik w ciągu dwóch lat od sprzedaży przeznaczy pieniądze na inny cel mieszkaniowy (wymieniony w ustawie o PIT), nie będzie płacić 10-proc. zryczałtowanego PIT od przychodu.

W celu skorzystania z tego zwolnienia trzeba w urzędzie skarbowym złożyć oświadczenie o korzystaniu z ulgi, zeznanie PIT-23 i wydać pieniądze w ciągu dwóch lat. Czas na złożenie tych dokumentów w urzędzie skarbowym to 14 dni od momentu sprzedaży.

Jeśli jednak podatnicy nie spełnią warunków ustawowych, uprawniających do tego zwolnienia, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

● od 14-dniowego terminu płatności do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

● począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Od 1 stycznia 2009 r. w przepisach ustawy o PIT znajduje się ulga mieszkaniowa. Jest ona nieco zmodyfikowana w porównaniu do swojej poprzedniczki z 2006 roku. Jednak jej cel jest podobny - aby nie płacić PIT, pieniądze ze zbycia nieruchomości trzeba wydać w ciągu dwóch lat na inny cel mieszkaniowy.

Ważne jest posiadanie meldunku

Ulga meldunkowa to zwolnienie z PIT, które ma zastosowanie przy sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007 - 2008. Podatnik nie zapłaci 19-proc. podatku od dochodu przy sprzedaży nieruchomości, jeśli będzie w niej zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy. Aby z tej ulgi skorzystać, trzeba powiadomić o tym fakcie urząd skarbowy. Przepisy nie przewidują specjalnych wzorów oświadczeń dotyczących tego zwolnienia. Wystarczy, że podatnik napisze pismo zaadresowane do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, w którym wskaże, że sprzedając nieruchomość korzysta z ulgi meldunkowej, bo w zbywanej nieruchomości był zameldowany ponad 12 miesięcy. Do takiego oświadczenia można - choć nie jest to obowiązek wynikający z przepisów - dołączyć zaświadczenie np. z urzędu gminy, które potwierdzi okres zameldowania.

Przepisy przewidują określony termin na złożenie zawiadomienia o uldze meldunkowej. Podatnicy, którzy sprzedali lub sprzedadzą mieszkanie lub dom w 2011 r. i korzystają z ulgi meldunkowej, zawiadamiają urząd skarbowy o tym fakcie najpóźniej 30 kwietnia 2012 r., czyli w terminie rocznego rozliczenia PIT za 2011 r.

Uwzględnienie poniesionych kosztów

Podatek od transakcji zbycia nieruchomości nabytych w okresie 2007 - 2008 i od 1 stycznia 2009 r. wynosi 19 proc. i płatny jest od dochodu. Dochód ustala się przez pomniejszenie przychodu o koszty uzyskania przychodów.

Przepisy ustawy o PIT przewidują, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Za koszty z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Monitorze Polskim.

Obowiązek wypełnienia zeznania podatkowego

Przy rozliczeniu w deklaracjach podatkowych sprzedaży nieruchomości nabytych w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. istotna jest wysokość podatku. W deklaracji bowiem trzeba podać podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych lub wybudowanych w latach 2007 - 2008 po zaokrągleniu do pełnych złotych. Warto dodać, że podatek od takiej transakcji wynosi 19 proc. i płatny jest od uzyskanego dochodu.

To ważna informacja, bo w PIT-36 podatnik podaje także inne dochody, np. uzyskane z prowadzonej działalności gospodarczej czy z pracy za granicą.

Wykazanie transakcji w zeznaniu PIT-39

Od 1 stycznia 2009 r. do rozliczenia transakcji zbycia nieruchomości obowiązuje nowy formularz PIT-39. Składają go podatnicy, którzy sprzedają nieruchomości nabyte od 1 stycznia 2009 r.

Podatnicy PIT-39 składają do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Zatem deklaracje PIT-39 za 2011 r. wpłyną do urzędów skarbowych do 30 kwietnia 2012 r.

W PIT-39 trzeba podać m.in. miejsce i cel składania zeznania; dane identyfikacyjne i adres zamieszkania; dochód/stratę, gdzie trzeba będzie odrębnie wykazać przychód, koszty uzyskania przychodów, sumę odpisów amortyzacyjnych, kwotę dochodu bądź straty. Następnie podatnik musi obliczyć zobowiązanie podatkowe, podając podstawę obliczenia podatku, podatek. Osoby, które przy sprzedaży nieruchomości będą korzystały z nowej ulgi mieszkaniowej, będą musiały w tej deklaracji podać kwotę dochodu zwolnionego z PIT.

Ważne

Od 1 stycznia 2012 r. podatnicy nie muszą składać PIT-23 i płacić PIT od zbycia nieruchomości nabytych w 2006 roku.

Ważne

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

5 lat wynosi okres, po upływie którego przy zbyciu nieruchomości nie ma obowiązku zapłaty PIT

PRZYKŁADY

1 Trzy możliwe sposoby rozliczeń podatkowych dochodów ze sprzedaży nieruchomości

Kupno nieruchomości do 31 grudnia 2006 roku

Wysokość podatku: 10 proc. przychodu

Rozliczenie z fiskusem: 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości

Formularz: PIT-23

Ulgi do wykorzystania:

- wolna od PIT jest sprzedaż nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie,

- nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od zbycia.

Kupno nieruchomości w okresie 1 stycznia 2007 r. - 31 grudnia 2008 r.

Wysokość podatku: 19 proc. dochodu

Rozliczenie z fiskusem: zeznanie składane do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Formularz: PIT-36, PIT-36L lub PIT-38

Ulgi do wykorzystania:

- ulga meldunkowa.

Kupno nieruchomości od 1 stycznia 2009 r.

Wysokość podatku: 19 proc. dochodu

Rozliczenie z fiskusem: po zakończeniu roku podatnik jest zobowiązany w zeznaniu wykazać dochody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Formularz: PIT-39

Ulgi do wykorzystania:

- nie trzeba płacić PIT, gdy pieniądze ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od zbycia.

2 Czy płacić PIT od sprzedaży wspólnej działki nabytej w 2011 r.

Nabycie nieruchomości na zasadzie współwłasności nastąpiło w 2001 r. Samo zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości na części, odpowiadające wielkościom udziałów nabytych w 2001 r. nie przysporzyło żadnej ze stron zysku (przysporzenia majątkowego), skutkując jedynie zmianą charakteru własności. Wobec tego za datę nabycia nieruchomości przez podatnika należy uznać datę pierwotnego nabycia udziału w prawie własności, tj. rok 2001, a zatem pięcioletni okres upłynął z końcem 2006 r.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2001 r. w drodze kupna na zasadzie współwłasności nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie skutkuje obowiązkiem zapłaty 10-proc. zryczałtowanego podatku dochodowego.

3 Jak wyliczyć okres zameldowania potrzebny do zastosowania ulgi

Oboje małżonkowie spełniają warunek dwunastomiesięcznego okresu zameldowania. Wobec tego przychód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania podlega zwolnieniu od podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), pod warunkiem że w wymaganym terminie złożone zostało odrębnie przez każdego ze współmałżonków we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie o spełnieniu warunków do skorzystania z tego zwolnienia.

Jeżeli małżonkowie nie złożyli w wymaganym terminie oświadczenia, sprzedaż mieszkania będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

PIT 2011 - 43 dni zostały na złożenie PIT za rok 2011

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 54, poz. 307 z późn. zm.; w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., w latach 2007-2008 i od 1 stycznia 2009 r.).