Data nabycia nieruchomości określa sposób rozliczeń z fiskusem

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.071000500.103.jpg@RY2@

Prawidłowe rozliczenie dochodu ze sprzedaży nieruchomości budzi wątpliwości, gdyż przepisy podatkowe podlegały w tym zakresie częstym zmianom. W efekcie funkcjonują równolegle trzy reżimy prawne, a o zastosowaniu jednego z nich będzie przesądzać data zakupu albo wybudowania nieruchomości przez podatnika. Inne zasady obowiązują, gdy czynności dokonano do końca 2006 roku, inne, jeżeli czynności tej dokonano w okresie od 1 stycznia 2007 r. do 31 grudnia 2008 r., a inne od 1 stycznia 2009 r.

Możliwe wyłączenia

Warto wskazać, że dochód (przychód) ze sprzedaży nieruchomości może być nieopodatkowany. Dotyczy to odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, jeżeli następuje ono po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. [przykład 1]

Omawiane zasady znajdują zastosowanie do zbycia nieruchomości niezależnie od daty jej nabycia (wybudowania). Uwaga! Powyższego zwolnienia nie stosuje się, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości następuje w związku z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą.

Co istotne, dla opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nie ma znaczenia sposób nabycia zbywanej nieruchomości lub prawa wieczystego użytkowania gruntu. Nabycie może nastąpić pod tytułem darmym czy też odpłatnie, w drodze kupna lub zamiany (por. wyrok NSA z 4 stycznia 2012 r., sygn. akt II FSK 1249/10).

Przed 2007 rokiem...

Od 1 stycznia 2012 r. zasady stosowane do sprzedaży nieruchomości nabytej bądź wybudowanej do końca 2006 roku straciły na znaczeniu. Zasadniczo bowiem w stosunku do tych nieruchomości upłynął już 5-letni termin kwalifikujący ich zbycie jako źródło przychodów. Mogą one mieć znaczenie w przypadku toczących się jeszcze postępowań dotyczących np. zasadności korzystania ze zwolnienia nieruchomości zakupionych przed końcem 2006 roku, a sprzedanych np. w 2009 roku. Termin płatności podatku zryczałtowanego upływa po 14 dniach od daty zbycia nieruchomości, co oznacza, że termin przedawnienia ewentualnego zobowiązania powstałego w 2009 roku mija z końcem 2014 roku (lub nawet 2015 roku, jeżeli nieruchomość została zbyta w ostatnich dniach grudnia 2009 roku).

Przy sprzedaży nieruchomości nabytych do końca 2006 roku opodatkowaniu podlegał co do zasady przychód. Oznacza to, że podatnik nie mógł rozliczyć kosztów uzyskania przychodów (z wyjątkiem związanych z transakcją, np. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne). Stawka podatku wynosiła w tym przypadku 10 proc., a podatnik miał obowiązek złożyć formularz PIT-23.

Podatnik, który sprzedał nieruchomość przed upływem 5 lat od daty zakupu bądź wybudowania, mógł skorzystać ze starej ulgi mieszkaniowej. Zwolnieniu z opodatkowania podlegała kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem że nie później niż w okresie 2 lat od dnia sprzedaży uzyskane środki wydatkowano na własne cele mieszkaniowe. Na podatniku ciążył obowiązek złożenia w ciągu 14 dni od daty sprzedaży oświadczenia do właściwego urzędu skarbowego, że uzyskany przychód będzie w ciągu 2 lat wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

...między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r...

Sprzedaż nieruchomości nabytych albo wybudowanych między 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. wiąże się z koniecznością opodatkowania uzyskanego dochodu, a zatem podatnik może uwzględnić w rozliczeniu koszty uzyskania przychodu. Stawka podatku wynosi 19 proc. Podatnik wykazuje podatek w zależności od głównego formularza, w którym się rozlicza, w formularzu PIT-36, PIT-36L albo PIT-38.

Przy nabyciu przypadającym na lata 2007-2008 podatnik może skorzystać z ulgi meldunkowej. Do zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości uprawniało zameldowanie sprzedającego w zbywanym lokalu przez okres co najmniej 12 miesięcy poprzedzających sprzedaż. Gdy małżonkowie sprzedają mieszkanie będące ich współwłasnością, możliwe jest skorzystanie z ulgi, gdy w mieszkaniu zameldowane było chociaż jedno z nich.

Potwierdzają to przykładowo wyroki NSA z 14 października 2010 r. (sygn. akt II FSK 949/09) oraz z 3 lutego 2011 r. (sygn. akt II FSK 1732/09). Analogiczne stanowisko zajął minister finansów w interpretacji ogólnej z 7 października 2011 r. (nr DD2/033/66/KOI/2011/DD-433). Warto przy tym dodać, że tzw. ulga meldunkowa nie ma zastosowania do zbycia gruntów, chyba że jest to grunt ściśle związany ze zbywanym mieszkaniem (domem). W tej sprawie NSA w składzie 7 sędziów podjął 2 kwietnia 2012 r. uchwałę (sygn. akt II FPS 3/11), w której stwierdził, że ulga meldunkowa dotyczy także przychodów ze sprzedaży gruntu pod budynkiem mieszkalnym.

...i od 2009 roku

Obecnie obowiązujące przepisy dotyczące odpłatnego zbycia nieruchomości weszły w życie 1 stycznia 2009 r. Opodatkowaniu podlega dochód, a zatem podatnik ma możliwość uwzględnienia w rozliczeniu kosztów uzyskania przychodu. Może do nich zaliczyć udokumentowane koszty nabycia lub wybudowania nieruchomości czy nakłady zwiększające jej wartość. Obowiązującą stawką podatku jest 19 proc. Podatnik jest zobowiązany do złożenia zeznania rocznego PIT-39.

Można zmniejszyć obciążenie podatkowe, korzystając z nowej ulgi mieszkaniowej. Polega ona na zwolnieniu z opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia, jeżeli nie później niż w okresie 2 lat od końca roku, w którym nastąpiło zbycie, środki uzyskane w ten sposób zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie ustala się w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Podatnik nie musi składać oświadczenia o skorzystaniu z ulgi. Jedynym obowiązkiem jest złożenie do 30 kwietnia roku następującego po zbyciu formularza PIT-39. [przykład 2]

PRZYKŁAD 1

Po 5 latach

Państwo Kamińscy nabyli mieszkanie w 2007 roku i sprzedali w 2014 roku. Okres 5 lat uprawniający do wyłączenia z opodatkowania uzyskanego ze sprzedaży dochodu upłynął w 2013 roku, a zatem sprzedaż dokonana w 2014 roku nie będzie opodatkowana.

PRZYKŁAD 2

Sposób obliczenia ulgi

Podatnik w 2010 roku kupił na wolnym rynku mieszkanie za 300 000 zł. W 2013 roku sprzedał je za 400 000 zł, a na cele mieszkaniowe przeznaczył 300 000 zł. Dochód wyniósł 100 000 zł (400 000 zł cena sprzedaży - 300 000 zł cena zakupu). Do obliczenia dochodu zwolnionego korzystamy ze wzoru:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Zatem dochód podlegający zwolnieniu wyniesie 75 000 zł (100 000 zł x 300 000 zł)/400 000 zł. Opodatkowana będzie więc kwota 25 000 zł (100 000 zł - 75 000 zł). Stawka podatku to 19 proc., więc podatek wyniesie 4750 zł (25 000 zł x 19 proc.).

Na własne cele

Skorzystanie z ulgi związane jest z wydatkowaniem uzyskanych ze zbycia nieruchomości środków na własne cele mieszkaniowe. Zalicza się do nich m.in.:

● wydatki na nabycie albo budowę budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz rozbudowę czy remont;

● wydatki na spłatę kredytów zaciągniętych na cele mieszkaniowe, w tym kredytów refinansowych - kredyt taki musi być jednak zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia;

● wartość nieruchomości otrzymanej w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany.

Pamiętać należy, że nie będzie można zaliczyć przeznaczonych środków jako wydatku na cele mieszkaniowe, jeżeli nieruchomość taka będzie przeznaczona na cele rekreacyjne.

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.071000500.104.jpg@RY2@

Dominika Dragan-Berestecka doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Dominika Dragan-Berestecka

doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

@RY1@i02/2014/047/i02.2014.047.071000500.105.jpg@RY2@

Aleksandra Kasińska doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Aleksandra Kasińska

 doradca podatkowy w Kancelarii Ożóg i Wspólnicy

Podstawa prawna

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).