Wyższy limit przy najmie prywatnym z niespodziewaną komplikacją

Przypomnijmy, że od 2023 r. osoby fizyczne oddające rzeczy w odpłatne używanie w ramach najmu prywatnego nie mają już możliwości dokonywania wyboru formy opodatkowania podatkiem dochodowym. Opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych ma bowiem obligatoryjnie zastosowanie w każdym przypadku, w którym przychód jest umiejscowiony w źródle z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2647; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1130; dalej: ustawa o PIT), tj. najem, podnajem, dzierżawa etc. – jest to najem prywatny. Oczywiście dzięki uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 2/21, nie powinno już dzisiaj budzić wątpliwości to, że podatnik może podjąć decyzję, czy najem świadczy w ramach działalności gospodarczej, czy jako najem prywatny. Wybór tej drugiej formy wyczerpuje jednak możliwości decydowania o skutkach fiskalnych w podatku dochodowym. Przy takim umiejscowieniu przychodu w źródle najem prywatny podatnik nie może już bowiem dokonać wyboru formy opodatkowania. Również wcześniejszy, dokonany w poprzednich latach wybór sposobu opodatkowania na podstawie ustawy o PIT jest już nieaktualny. Trzeba przy tym nadmienić, że dotyczy to każdego najmu prywatnego, a nie tylko wynajmu nieruchomości – chociaż w praktyce najczęściej przychód z najmu prywatnego powstaje w związku z wynajmem nieruchomości.

Dotychczasowe regulacje

Do niedawna w specyficzny sposób byli traktowani małżonkowie, którzy uzyskiwali tego rodzaju i tak opodatkowane przychody. Otóż jeszcze w pierwszym półroczu 2023 r. – ale jak się okazało „tylko” do końca 2022 r. (o czym za chwilę) – w przypadku najmu prywatnego małżonkowie, nawet jeżeli nie pozostawali we wspólności majątkowej albo przedmiot najmu nie był składnikiem ich majątku wspólnego, dysponowali wspólnym limitem 100 000 zł, którego przekroczenie powodowało, że przychód (nadwyżka ponad tę kwotę) był opodatkowany ryczałtem naliczanym według stawki 12,5 proc., a nie 8,5 proc. [ramka] Taki wspólny limit dotyczył wyłącznie najmu prywatnego, a nie miał (i zresztą w dalszym ciągu nie ma) zastosowania wówczas, gdy przychód uzyskany z najmu jest opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ale nie jako najem prywatny, ale w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oczywiście limit 100 000 zł funkcjonował i w dalszym ciągu jest stosowany przy najmie w ramach działalności gospodarczej, ale nie ma tutaj mowy o wspólnym limicie dla małżonków.