Budżet straci 123 miliony złotych. Na sprzedaży mieszkań przez spadkobierców

Poza tym duże znaczenie dla podatników będzie miało doprecyzowanie innych regulacji dotyczących ulgi mieszkaniowej, działu spadku czy sprzedaży nieruchomości przez wdowców i rozwodników. Powinno to wreszcie położyć kres sporom z fiskusem w takich sprawach.

Dzisiaj przybliżamy szczegółowo wszystkie te zmiany, a przede wszystkim zwracamy uwagę, że o stosowaniu nowych przepisów decyduje data sprzedaży nieruchomości. Z tego powodu podatnicy powinni więc wstrzymać się z transakcjami co najmniej do 1 stycznia, jeśli chcą uwzględnić okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę bądź mieć trzy lata na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej.©℗

Marcin Mroziuk

marcin.mroziuk@infor.pl

 

Z transakcjami warto się wstrzymać

Korzystne zasady obejmą wszystkich tych, którzy po 31 grudnia 2018 r. sprzedadzą odziedziczone nieruchomości. Jak zapewniło TGP Ministerstwo Finansów, liczy się data sprzedaży nieruchomości, a nie data jej odziedziczenia

Chodzi o zmiany przewidziane w ustawie z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2159). Nowe przepisy pozwolą spadkobiercom nie czekać kolejnych pięciu lat ze zbyciem nieruchomości bez PIT. Pod uwagę będzie bowiem brany okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli ten posiadał np. mieszkanie co najmniej pięć lat, to spadkobierca będzie mógł od razu sprzedać je bez podatku. Dziś musi zaś czekać.

Poprawi się też sytuacja spadkobierców, którzy sprzedadzą odziedziczoną nieruchomość przed upływem pięciu lat. Obecnie płacą podatek niemal od całej uzyskanej ceny. Nowe przepisy pozwolą im na podatkowe koszty. Wolno będzie potrącić wydatki na nabycie (lub wybudowanie) nieruchomości poniesione przez spadkodawcę oraz długi i ciężary spadku.

Pomysłodawcą tych zmian był resort finansów. Teraz są już pewne. Zmienione przepisy zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 r. W rezultacie większość spadkobierców sprzeda mieszkania bez PIT. Wiąże się to jednak ze stratami dla budżetu. Według ministerstwa szacowane zmniejszenie dochodów sektora finansów publicznych w pierwszym roku obowiązywania nowych przepisów wyniesie 123 mln zł.

A to jeszcze nie koniec korzystnych dla podatników zmian przy sprzedaży nieruchomości (patrz infografika). Na przykład będzie więcej czasu na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Zamiast dwóch lat podatnicy dostaną na realizację celu mieszkaniowego trzy lata. – Z tego dłuższego terminu skorzystają jednak tylko ci, którzy sprzedadzą nieruchomości najwcześniej 1 stycznia 2019 r. Tym, którzy zbyli je wcześniej (przed wejściem w życie nowych przepisów), termin nie wydłuży się o rok – podkreśla doradca podatkowy Mariusz Makowski.

Eksperci generalnie chwalą zmiany. Nie są z nich jednak w stu procentach zadowoleni. Zwracają uwagę, że wiele kwestii wciąż pozostało nieuregulowanych, co oznacza, że podatnicy dalej będą o nie toczyć spory z fiskusem. Są też i tacy, którzy uważają, że wprowadzenie preferencji dla spadkobierców i brak analogicznych uregulowań dla osób, które zbywają nieruchomości otrzymane w darowiźnie, można uznać za sprzeczne z konstytucją.

Wnuczek szybciej spienięży dom po dziadku

Okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę będzie się sumował. Jeśli razem wyniesie co najmniej pięć lat, to będzie można zbyć ją bez podatku

Zmiana sposobu liczenia wynika z art. 10 ust. 5 dodanego do ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.; dalej: ustawa o PIT). Przepis ten mówi, że:

Art. 10 ust. 5

W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c [tj. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów – red.], okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę.

Co to oznacza w praktyce, najlepiej pokazać na przykładzie.

Przykład 1

Zasady obliczania terminu – porównanie

W 2018 r. wnuczek odziedziczył dom po dziadku, który wybudował go w 1993 r. Wnuczek chciałby go od razu sprzedać.

Obecnie: Termin nabycia nieruchomości przez spadkobiercę (wnuczka) liczy się zasadniczo od momentu otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy (dziadka). Bez znaczenia jest, jak długo spadkodawca był właścicielem nieruchomości. Po nabyciu spadkobierca musi więc odczekać pięć lat (liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym odziedziczył nieruchomość), żeby móc ją sprzedać bez podatku. Sprzedaż nieruchomości będzie wolna od podatku dopiero od 2024 r. Jeśli wnuczek zbędzie ją przed upływem tego terminu, to będzie musiał zapłacić 19 proc. PIT od dochodu (jeżeli nie skorzysta z ulgi mieszkaniowej).

Nowe zasady: Termin nabycia nieruchomości będzie liczony od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę (dziadka). Zatem w opisywanym przypadku pod uwagę będzie brany rok 1993. Ze względu na to, że od tamtego czasu upłynęło już więcej niż pięć lat, spadkobierca będzie mógł sprzedać nieruchomość od razu, nie płacąc podatku.

Przedstawione wyżej zasady nie dla wszystkich są jednak tak oczywiste. Do redakcji docierają listy od czytelników, którzy wskazują nam, że zmiany, którą opisujemy, wcale nie będzie. Przykładem – list pana Jakuba.

…wpis dotyczący art. 10. ust. 5 zniknął z projektu w magiczny sposób, zanim trafił pod obrady Sejmu. Z trudem szukać wzmianki o przyczynie i autorze takiej zmiany w projekcie. Ani uwagi/wnioski z resortów, ani inne dokumenty opublikowane na stronach RCL i Sejmu, nie zawierają wzmianki o przyczynie usunięcia tego punktu. Projekt już dawno przeszedł przez Sejm i Senat (bez poprawek) w zmienionej formie (bez zmiany w art 10. w podmiotowej kwestii). W dokumencie przekazanym do podpisu prezydentowi nie ma wzmianki o zmianie art. 10. w oczekiwanym brzmieniu.

Wszystkich tych, którzy mają podobne dylematy, chcemy zapewnić, że nie ma się czym martwić. Otóż równolegle toczyły się prace nad kilkoma nowelizacjami ustawy o PIT, a na posiedzeniu Sejmu 23 października 2018 r. uchwalono m.in. ustawy:

• o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 2159),
• o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 2860).

Obie ustawy podpisał już prezydent, a druga czeka tylko na publikacje w Dzienniku Ustaw. Korzystna dla spadkobierców zmiana jest w tej pierwszej.

Jednak czytelnicy mają też wątpliwości dotyczące tego, czy nowe zasady będą stosowane do nieruchomości dziedziczonych dopiero od 2019 r., czy również do tych, które zostały odziedziczone jeszcze przed zmianą przepisów. Przykładem – list pani Jadwigi.

…czy nowy art. 10 ust. 5 dotyczyć będzie dziedziczenia w 2019 roku, czy sprzedaży?

Odziedziczyłam nieruchomość w 2018 roku i nie wiem, czy wstrzymać się ze sprzedażą do 2019 roku i czy zniesienie podatku mnie nie będzie dotyczyć.

TGP zwrócił się w tej sprawie do Ministerstwa Finansów. Tym bardziej że do redakcji dotarły informacje, iż w urzędach skarbowych informuje się podatników, że będzie się liczyć data dziedziczenia. Z odpowiedzi biura prasowego MF wyraźnie wynika, że nowa regulacja będzie się odnosić do przychodów (dochodów) uzyskanych od 1 stycznia 2019 r. Decydująca będzie więc data sprzedaży nieruchomości, a nie jej odziedziczenia (więcej w odpowiedziach biura prasowego MF).

Nie jest jednak wykluczone, że także po zmianach zdarzą się sytuacje, w których okres posiadania nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę nie da razem pięciu lat. Tak będzie np. wtedy, gdy dziadek kupi nieruchomość i krótko potem wnuczek ją odziedziczy. Wówczas wnuczek tak jak dziś będzie miał do wyboru trzy warianty. Będzie mógł:

• poczekać ze sprzedażą do upływu pięciu lat (ale będzie to okres krótszy niż obecnie, bo wliczać się będzie do niego czas posiadania nieruchomości przez dziadka),
• sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat i skorzystać z ulgi mieszkaniowej (którą będzie miał dłużej o rok),
• sprzedać nieruchomość i zapłacić podatek (ale zapłaci mniej, bo spadkobierca zyska prawo do podatkowych kosztów).

Sprzedaż nieruchomości po nowemu

Ministerstwo Finansów odpowiada na pytania DGP

Czy Ministerstwo Finansów może zapewnić spadkobierców, którzy zdążyli już odziedziczyć nieruchomości, że oni również będą mogli je sprzedać bez PIT?

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dodanym ustawą z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej: ustawa nowelizująca), w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Przepis ten zacznie obowiązywać 1 stycznia 2019 r. i będzie miał zastosowanie do przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia, które nastąpi po 31 grudnia 2018 r., o czym wprost stanowią przepisy art. 16 oraz art. 17 ustawy nowelizującej. Należy podkreślić, że ustawa nowelizująca nie zawiera przepisów, które ograniczałyby stosowanie dodanego ust. 5 w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych do przypadków odpłatnego zbycia nieruchomości i określonych praw majątkowych nabytych w drodze spadku po 31 grudnia 2018 r.

Jednak do redakcji docierają sygnały od czytelników, że w urzędach skarbowych informuje się ich, że o tym, czy skorzystają z ulgi, decyduje data odziedziczenia nieruchomości.

Do Ministerstwa Finansów nie docierały dotychczas informacje o problemach interpretacyjnych w zakresie zastosowania dodawanego ust. 5 w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ile może stracić budżet na nowych przepisach?

Ze względu na ograniczony zakres danych opisujących to zjawisko trudno jest o precyzyjne określenie skutków finansowych proponowanego rozwiązania. W celu jednakże przybliżenia kosztów preferencji analizie poddano dane wynikające z zeznań podatkowych za 2016 r. podatników, którzy w 2016 r. uzyskali przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (złożyli zeznanie podatkowe PIT-39). Za potencjalną grupę objętą tą regulacją (podatnicy zbywający odziedziczoną nieruchomość) przyjęto podatników, którzy w zeznaniach podatkowych nie wykazali kosztów uzyskania przychodów, w związku z uzyskaniem przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. W 2016 r. grupa ta liczyła 60 tys. podatników. Wysokość kosztów uzyskania przychodów dla tej grupy podatników oszacowano z wykorzystaniem wskaźnika udziału kosztów w przychodzie ustalonego dla pozostałych podatników składających to zeznanie (za 2016 r. wskaźnik ten wyniósł 74 proc.). Szacowane zmniejszenie dochodów sektora finansów publicznych w pierwszym roku obowiązywania nowych przepisów wyniesie 123 mln zł.

Dlaczego zatem Ministerstwo Finansów samo zaproponowało zmiany?

Motywy dodania m.in. omawianego przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zostały przedstawione w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej. Wprowadzane zmiany odnoszące się do spadkobierców zbywających nieruchomości lub określone prawa majątkowe nabyte w spadku ukierunkowane są na pełniejszą realizację na gruncie PIT sukcesji praw spadkodawcy związanych z odziedziczoną nieruchomością.

Jeśli chodzi o skutki finansowe dla budżetu państwa omawianego przepisu, należy wyjaśnić, że ustawa nowelizująca wprowadza również inne zmiany odnoszące się do spadkobierców zbywających nieruchomości lub określone prawa majątkowe nabyte w drodze spadku. Przewiduje ona również możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych, nabytych w drodze spadku:

• kosztów nabycia (wytworzenia) tej nieruchomości lub określonego prawa majątkowego poniesionych przez spadkodawcę oraz
• długów i ciężarów spadkowych.

Dodatkowe koszty podatkowe

Spadkobiercy, którzy sprzedadzą nieruchomości przed upływem pięciu lat i zdecydują się rozliczyć z fiskusem, zapłacą mu mniej. Przyznano im bowiem prawo do pomniejszenia przychodu o określone kwoty

Chodzi o zmieniony art. 22 ust. 6d ustawy o PIT, który będzie mówił, że:

Art. 22 ust. 6d

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c.

Co on w praktyce oznacza, ilustrują przykłady.

Przykład 2

Wydatki poniesione przez spadkodawcę – porównanie

Wnuczek dziedziczy mieszkanie dopiero co kupione przez dziadka. Decyduje się je sprzedać, nie czekając pięć lat, i zapłacić podatek. Nie zamierza korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Obecnie: Mógłby zaliczyć w koszty tylko zapłacony podatek od spadków i darowizn i udokumentowane nakłady zwiększające wartości nieruchomości (gdyby np. wyremontował odziedziczone mieszkanie przed sprzedażą).

Po zmianach: Jeśli wnuczek sprzeda mieszkanie w 2019 r., to wolno mu będzie ująć w kosztach wydatki na nabycie mieszkania poniesione przez dziadka (cenę mieszkania, opłaty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych). Pod warunkiem, że będzie dysponował dokumentami potwierdzającymi poniesienie takiego kosztu przez spadkodawcę.

Możliwość uwzględnienia w kosztach wydatków na nabycie lub wybudowanie nieruchomości to nie wszystko. Spadkobiercom będzie też bowiem wolno potrącić długi i ciężary spadku.

Przykład 3

Spłacone zobowiązania – porównanie

Pan Jan dziedziczy dom. Sprzedaje go za 100 tys. zł. Na nieruchomości był kredyt 50 tys. zł, który obciążył spadek. Brat pana Jana wytoczył mu proces o 12,5 tys. zł zachowku.

Obecnie: Pan Jan zapłaciłby fiskusowi podatek od 100 tys. zł

Po zmianach: Odejmie od ceny spłacone zobowiązania (62,5 tys. zł). Podatek będzie płacił od 37,5 tys. zł.

Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce, podkreśla, że długiem spadkowym jest nie tylko kredyt na nieruchomość zaciągnięty przez spadkodawcę, lecz także inne jego zobowiązania. Zdaniem eksperta nie powinno być też przeszkód do zaliczania do kosztów podatkowych wydatków na: leczenie i opiekę w czasie ostatniej choroby spadkodawcy, pogrzeb, łącznie z nagrobkiem, postępowanie spadkowe, wynagrodzenie wykonawcy testamentu. – Tego rodzaju koszty są co do zasady uznawane za długi i ciężary spadku zgodnie z ustawą z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 644 ze zm.) – zwraca uwagę Grzegorz Grochowina.

– Zmiany w podatkowych kosztach również dotyczyć będą tylko tych, którzy będą sprzedawać nieruchomości od 2019 r. – podkreśla doradca podatkowy Mariusz Makowski. Zwraca uwagę, że w praktyce spowoduje to, że podatek, który ewentualnie zapłaci zbywający nieruchomość spadko bierca, będzie taki sam, jaki byłby, gdyby tę nieruchomość sprzedał sam spadkodawca przed swoją śmiercią.

Przy darowiznach bez zmian

Korzystne zmiany nie obejmą obdarowanych. Oni nadal będą liczyć pięć lat po staremu i nie będą mieć podatkowych kosztów

Do redakcji piszą również czytelnicy, którzy nie odziedziczyli nieruchomości, tylko otrzymali ją w darowiźnie. Chcą wiedzieć, czy oni również będą mogli od nowego roku sprzedać je bez podatku. Przykładem list pani Karoliny.

(…) czy zmiany w ustawie dotyczące sposobu liczenia okresu pięciu lat będą dotyczyć tylko nieruchomości nabytych w następstwie spadku, czy również nieruchomości otrzymanych w drodze darowizny?

Niestety w znowelizowanej ustawie o PIT dla obdarowanych nie przewidziano żadnych zmian. Nadal będą musieli czekać ze sprzedażą pięć lat od końca roku, w którym otrzymali nieruchomość w darowiźnie. Nie będzie im również wolno zaliczać do kosztów wydatków na nabycie (lub wybudowanie) nieruchomości poczynionych przez darczyńcę (patrz opinia Gerarda Dźwigały).

opinia eksperta

Różnicowanie obdarowanych i spadkobierców jest sprzeczne z konstytucją

Gerard Dźwigała radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Dźwigała, Ratajczak & Wspólnicy

Bezsprzecznie dotychczasowe regulacje dotyczące zbycia nieruchomości uprzednio nabytych w drodze spadku lub darowizny są kontrowersyjne. Przyjęta powszechnie praktyka ich stosowania jest niesprawiedliwa i nielogiczna. Powoduje – w wielu wypadkach – zarówno podwójne opodatkowanie beneficjentów, jak i ich nierówne traktowanie. I tak osoby, które otrzymały nieruchomości o wartości X, były opodatkowane, sprzedając je przed upływem określonego okresu pięciu lat, podczas gdy osoby otrzymujące gotówkę w kwocie X podatku nie płaciły definitywnie i od razu. Obecnie opodatkowuje się wartość darowizn i spadków, mimo że art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT wyraźnie wyłącza – i to nie ulega zmianie – otrzymane spadki lub darowizny.

Niespójność tę dostrzeżono już dość dawno w praktyce, ale ustawodawca dopiero teraz podjął próbę reakcji. Zastrzeżenia budzi jednak, że nie rozwiązał w żaden sposób analogicznego problemu dotyczącego osób otrzymujących darowizny. Brak tego rodzaju może być nawet kwestionowany jako sprzeczny z konstytucją, zważywszy że spadki i darowizny – z punktu widzenia nabywcy majątku – są zawsze traktowane podatkowo tożsamo i w istocie mają to samo znaczenie ekonomiczne dla ich beneficjentów. Nowelizacja wprowadza więc trudną do uzasadnienia nierówność, w której osoby obdarowane np. tuż przed śmiercią darczyńcy są w gorszej sytuacji podatkowej, niż gdyby ten sam majątek otrzymały w spadku. Zrozumiałe jest zatem niezadowolenie i poczucie niesprawiedliwości tej grupy osób.

Sądzę, że w przyszłości ustawodawca dla realizacji zasady jednokrotnego opodatkowania spadków i darowizn (albo ochrony majątku rodzinnego dla nieodpłatnych przesunięć, co także jest celem) powinien wprowadzić dla obu grup beneficjentów jednolite zasady obejmujące nie tylko kontynuację okresu uprawniającego do wyłączenia spod opodatkowania, lecz także kontynuowania wartości podatkowej majątku u jego nabywcy. ©℗

Ulga mieszkaniowa będzie dłuższa

Każdy, kto sprzeda nieruchomość nie wcześniej niż 1 stycznia, będzie miał rok więcej na zrealizowanie celu mieszkaniowego

Chodzi o zmianę w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, w którym termin „dwóch lat” zastępuje się wyrazami „trzech lat”. Przepis będzie więc teraz mówił, że dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat są zwolnione z podatku w części, w jakiej zostaną wydatkowane na własne cele mieszkaniowe, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

– Dłuższa ulga mieszkaniowa będzie jednak wyłącznie dla tych podatników, którzy sprzedadzą nieruchomości po 31 grudnia 2018 r. – zwraca uwagę Mariusz Makowski. Dodaje, że osoby, które zbyły nieruchomości wcześniej (przed wejściem w życie nowych przepisów), nie mają co liczyć na wydłużenie czasu na realizację ulgi mieszkaniowej.

Katalog celów mieszkaniowych premiowanych ulgą będzie taki sam jak obecnie. Wciąż zaliczać się do nich będą m.in. wydatki na nabycie domu lub mieszkania, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego, gruntu (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a‒c ustawy o PIT). W ustawie doprecyzowane będzie jednak, że wydatki te będą objęte ulgą pod warunkiem, że ostateczny akt notarialny (przenoszący własność nieruchomości) zostanie podpisany w trzy lata. Wynika to z dodanego do art. 21 ustawy o PIT ust. 25a w brzmieniu:

Art. 21 ust. 25a

Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a–c, w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

Wydatkiem na cel mieszkaniowy nadal też będzie budowa, remont własnego lokalu mieszkalnego oraz np. adaptacja lokalu niemieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt.1 lit d‒e ustawy o PIT). Ze zmienionego art. 21 ust. 26 ustawy o PIT wynikać będzie także, że:

Art. 21 ust. 26

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Oznacza to – o czym można przeczytać w uzasadnieniu do ustawy – że podatnikom nareszcie wolno będzie np. wykańczać lokale przed podpisaniem aktu notarialnego bez konieczności toczenia o to sporów z fiskusem.

Zdaniem ekspertów to jednak nie wszystko. O znaczeniu tego zmodyfikowanego ustępu pisaliśmy w artkule „Sama umowa z deweloperem nie da ulgi mieszkaniowej” (DGP nr 173/2018). Przedstawiliśmy tam opinie ekspertów, którzy uważają, że będzie on stosowany również do kupowanych przez podatników nieruchomości deweloperskich. Dlaczego? Bo w przypadku zakupu mieszkania od dewelopera podatnik nie jest właścicielem ani gruntu, ani budynku, w którym znajdować się będzie lokal, a nowo dodane zdanie w ust. 26 ma mieć zastosowanie właśnie do takich sytuacji. Spowoduje to, że korzystne stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego, wypracowane na gruncie obowiązujących dziś przepisów, stanie się nieaktualne. Chodzi o wyroki NSA z 7 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 3510/17) i 16 lutego 2018 r. (sygn. akt II FSK 413/16), które pozwalały na podpisanie ostatecznych aktów notarialnych po upływie terminu na realizację ulgi mieszkaniowej. Notabene w obu tych sprawach podatnicy stali się właścicielami mieszkań w ciągu trzech lat. – Teraz dzięki wydłużeniu ulgi mieszkaniowej do trzech lat będą mieli tyle samo czasu co w zwycięskich wyrokach – zauważa Grzegorz Grochowina (patrz opinia).

Nie zmieni się natomiast sytuacja podatników, którzy budują na swoim gruncie. W ich przypadku tak jak dziś nie będzie wymagane zakończenie budowy ani uzyskanie pozwolenia na użytkowanie w trzyletnim terminie.

Jak przypomina Grzegorz Grochowina, podatnik, któremu nie uda się w ustawowym terminie zrealizować ulgi mieszkaniowej, będzie zobowiązany do złożenia korekty zeznania PIT-39 i do zapłaty zaległego podatku wraz z należnymi odsetkami. Odsetki liczone są za okres dwóch lat (a już wkrótce trzech lat), tj. od następnego dnia po upływie terminu od złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym uzyskany został przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Przykład 4

Część dochodu przeznaczona na cele mieszkaniowe

Podatnik zadeklarował, że przeznaczy cały przychód ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe. Ostatecznie po upływie terminu na zrealizowanie ulgi przeznaczył tylko połowę środków ze sprzedaży. Wówczas zwolnieniu z opodatkowania podlegać będzie jedynie ta część dochodu, która odpowiada proporcji wydatków na cele mieszkaniowe do przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Od pozostałej części dochodu podatnik będzie musiał zapłacić 19-proc. PIT z odsetkami.

Wyjście naprzeciw wdowcom i rozwodnikom

Nowe przepisy ucieszą też osoby, których małżeństwo się zakończyło. Z ustawy o PIT jasno wynikać będzie, że w ich przypadku pięcioletni termin, po upływie którego mogą zbyć nieruchomość bez PIT, liczy się od daty zakupu nieruchomości wspólnie z małżonkiem

Chodzi o dodany do ustawy o PIT art. 10 ust. 6, który mówi, że:

Art. 10 ust. 6

W przypadku odpłatnego zbycia po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego małżonków lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.

Co prawda wdowcy zdołali już wygrać o to spór w Naczelnym Sądzie Administracyjnym (uchwała NSA z 15 maja 2017 r., sygn. akt II FPS 2/17), a po przegranej w ich sprawie fiskus wyszedł też naprzeciw rozwodnikom, wydając korzystne dla nich interpretacje podatkowe. Teraz jednak będzie wprost napisane w ustawie, że – podobnie jak spadkobiercy – nie będą oni musieli czekać kolejnych pięciu lat, żeby sprzedać bez PIT mieszkanie kupione wspólnie z małżonkiem.

Przez lata były o to spory, a fiskus uważał, że należy mu się podatek od dochodu ze sprzedaży połowy nieruchomości należącej do zmarłego małżonka, gdy ta została sprzedana przez wdowę przed upływem pięciu lat od jego śmierci. Wielu podatników zapłaciło podatek z tego tytułu po przegranej w sądach.

Przy sprzedaży przyda się matematyka ©℗

1. Jak po zmianach liczyć pięć lat, po upływie których można zbyć nieruchomość bez PIT?

Nadal dodajemy sześć lat do roku, w którym nastąpiło nabycie:

• nabycie 1 stycznia 2018 r. – zbycie bez podatku możliwe od 1 stycznia 2024 r.
• nabycie 27 marca 2019 r. – zbycie bez podatku możliwe od 1 stycznia 2025 r.

W przypadku spadkobierców jednak pięcioletni okres będzie się liczył od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę:

• nabycie przez spadkodawcę 30 grudnia 2015 r. + nabycie przez spadkobiercę 15 marca 2018 r. – zbycie bez podatku możliwe 1 stycznia 2021 r.
• nabycie przez spadkodawcę w 1993 r. + nabycie przez spadkobiercę w 2019 r. – zbycie bez podatku możliwe od razu.

W przypadku wdowców i rozwodników pięcioletni okres liczy się od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego:

• nabycie do majątku wspólnego w 1997 r. + śmierć małżonka w 2018 r. – zbycie bez podatku możliwe od razu
• nabycie do majątku wspólnego w 2017 r. + śmierć małżonka w 2019 r. – zbycie bez podatku możliwe w 2023 r.

2. Jak liczyć termin na zrealizowanie ulgi mieszkaniowej?

• Zbycie nieruchomości w 2018 r. – ulgę trzeba zrealizować przed 1 stycznia 2021 r. (stare zasady, dodajemy trzy lata do roku, w którym miała miejsce sprzedaż).
• Zbycie nieruchomości w 2019 r. – ulgę trzeba zrealizować przed 1 stycznia 2023 r. (nowe zasady, dodajemy cztery lata do roku, w którym miała miejsce sprzedaż).

3. Jak liczyć dochód zwolniony?

W tym przypadku nic się nie zmienia.

Żeby w ogóle nie zapłacić PIT od dochodu ze zbycia przed upływem pięciu lat, trzeba przeznaczyć na cel mieszkaniowy cały przychód ze sprzedaży.

W przeciwnym wypadku – zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT – dochód będzie zwolniony z podatku tylko w części. Ta zwolniona z PIT część odpowiada iloczynowi dochodu i wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia.

Przykład 5

Wysokość podatku przy zbyciu mieszkania

Podatnik sprzedał mieszkanie i uzyskał przychód w wysokości 200 tys. zł. Koszty uzyskania przychodu (tj. koszt zakupu nieruchomości) wynoszą 150 tys. zł. Uzyskany dochód to 50 tys. zł (200 tys. zł – 150 tys. zł). Podatnik zamierza przeznaczyć na cel mieszkaniowy 180 tys. zł. W związku z tym dochód zwolniony wynosi 45 tys. zł (50 tys. x 180 tys. / 200 tys.). Opodatkowaniu podlega więc kwota 5 tys. zł (50 tys. zł – 45 tys. zł), od której musi zapłacić 19-proc. PIT. Podatek do zapłaty wyniesie więc 950 zł.

opinia eksperta

Nowe rozwiązania należy uznać w większości za korzystne

Grzegorz Grochowina menedżer w KPMG w Polsce

W przypadku otrzymania nieruchomości w spadku spadkobierca z różnych przyczyn często zamierza sprzedać ją jeszcze przed upływem ustawowych pięciu lat. Dzięki nowym przepisom, zgodnie z którymi pięcioletni okres liczony będzie od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę, w większości przypadków otrzymujący spadek taką możliwość będzie miał praktycznie od razu, bez potrzeby czekania przez następne pięć lat. Również wydłużenie okresu na przekazanie środków ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe z dwóch do trzech lat należy uznać za słuszne. Obecnie bowiem podatnik w ciągu dwóch lat wpłaca deweloperowi cała kwotę, a podpisanie aktu notarialnego następuje po przekroczeniu tego okresu. Dlatego okres ten wydawał się zbyt krótki i nieodpowiadający realiom rynkowym. Należy jednak mieć na uwadze wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości do zawarcia do dnia upływu trzyletniego okresu umowy rozporządzającej, a tym samym brak możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania w razie zawarcia w ww. terminie umowy zobowiązującej (przedwstępnej). ©℗

Bez sporów przy dziale spadku

Odetchną osoby, które po latach dokonają działu spadku. Pod warunkiem jednak, że wartość otrzymanej przez nie nieruchomości nie przekroczy ich udziału w spadku

Chodzi o nowy art. 10 ust. 7 ustawy o PIT, który mówi, że:

Art. 10 ust. 7

Nie stanowi nabycia albo odpłatnego zbycia, o których mowa w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, odpowiednio nabycie albo odpłatne zbycie, w drodze działu spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a–c, do wysokości przysługującego podatnikowi udziału w spadku.

Właściwie spadkobiercy wygrywają w sądach administracyjnych już dziś. Konieczne jest jednak prowadzenie sporu z fiskusem, który przez lata się upierał, że spadkobiercy dziedziczą każdą rzecz w równych częściach i jeśli na skutek działu spadku dostają ją na własność, to muszą uwzględniać dwie daty nabycia (otwarcia spadku, czyli śmierci spadkodawcy, i działu spadku). Efekt był taki, że spadkobiercy czekali ze sprzedażą odziedziczonych nieruchomości kolejne pięć lat od działu spadku, na który często decydowali się dopiero po latach.

Spadkobiercy wciąż jednak będą musieli uważać, bo jeśli przy dziale spadku dostaną więcej, niż im się pierwotnie należało (ponad udział w masie spadkowej), to wówczas będą mieli do czynienia z nabyciem, od którego będą musieli poczekać pięć lat. Tak będzie np. wtedy, gdy dwóch spadkobierców podzieli spadek tak, że jeden weźmie samochód o wartości 50 tys. zł, a drugi nieruchomość o wartości 1 mln zł i spłaci pierwszego.

Współwłaściciele jak właściciele

W ustawie o PIT jest też zmiana korzystna dla sprzedających nieruchomości rolne, które w związku ze zbyciem nie tracą rolnego charakteru

Chodzi o zmieniony art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o PIT, który mówi, że:

Art. 21 ust. 1 pkt 28

Zwolnione z PIT są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.

Dziś w przepisie nie ma mowy o przychodach ze zbycia udziału i w związku z tym współwłaściciele są traktowani gorzej niż właściciele nieruchomości rolnych.

Zmiana ta również wejdzie w życie w 2019 r. i będzie dotyczyła nieruchomości rolnych zbywanych od 1 stycznia 2019 r. Podatnicy, którzy zbyli takie nieruchomości wcześniej, nadal mogą mieć problemy z fiskusem.

Co gorsza, orzecznictwo jest rozbieżne. Są wyroki niekorzystne dla podatników, z których wynika, że przychód ze zbycia udziału nie jest objęty zwolnieniem, bo przepis mówi tylko o sprzedaży całości lub części nieruchomości. Tak np. orzekł NSA w wyroku z 17 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II FSK 917/16). Oddalił wtedy skargę kasacyjną podatniczki, która kupiła 1/3 udziału w nieruchomości rolnej, a rok później sprzedała go dzierżawcy, który miał już 2/3 udziałów. NSA podkreślił wtedy, że skoro przepis mówi jedynie o nieruchomości lub jej części, to nie można uznać, że zwolnienie obejmuje również przychód ze sprzedaży udziału we współwłasności. W efekcie podatniczka musiała zapłacić 19 proc. PIT.

Są też jednak wyroki korzystne dla podatników. Potwierdzają one, że skoro bez podatku można zbyć część nieruchomości, to ta sama zasada dotyczy też zbycia udziału. Tak NSA orzekł np. 24 kwietnia 2017 r. (sygn. akt II FSK 284/17). Wskazał, że gdyby przyjąć wykładnię fiskusa, to zwolnienia nie byłoby nawet, gdyby wszyscy współwłaściciele sprzedali swoje udziały jednemu nabywcy. Dlaczego? Bo każdy z nich sprzedawałby tylko swój udział. Podobnie byłoby, gdyby jeden właściciel sprzedał nieruchomość na współwłasność dwu lub więcej nabywcom (po odpowiedniej, ułamkowej części udziału dla każdego). Wówczas i tu doszłoby do zbycia udziałów we współwłasności, co – przyjmując logikę fiskusa – wykluczałoby zwolnienie – zwrócił uwagę NSA. Tak samo sąd kasacyjny orzekł w wyroku z 14 czerwca 2017 r. (sygn. akt II FSK 469/17). Uznał, że nie ma uzasadnienia, by różnicować podatników na tych, którzy sprzedają własność nieruchomości (w całości lub części) oraz tych, którzy zbywają udziały we współwłasności.

Czego zabrakło?

Zmiany w ustawie o PIT cieszą, ponieważ polepszają sytuacje podatników sprzedających nieruchomości. Ale martwi to, co wciąż pozostało nieuregulowane

– Szkoda np., że ustawodawca nie doprecyzował, co rozumieć pod pojęciem „własnych celów mieszkaniowych”: czy wystarczy sam zakup nieruchomości i np. jej wynajem czy też zakupiona nieruchomość ma zapewniać podatnikowi dach nad głową – uważa Mariusz Makowski. Dodaje, że kwestia ta jest przedmiotem licznych sporów z fiskusem i nadal te spory będą się toczyły. Ekspert nie uważa jednak, że należy wyrzucić z ustawy o PIT przepis, który każe płacić podatek od nieruchomości zbytych przed upływem pięciu lat od nabycia. – Likwidacja art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT skłaniałaby wielu podatników do uczynienia z obrotu nieruchomościami nieopodatkowanego źródła dochodów – podkreśla Makowski. Jego zdaniem potrzebne są jednak bardziej kompleksowe zmiany w zakresie opodatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości niż te, które wejdą w życie z początkiem 2019 r.

Czas na kontrolę ulgi mieszkaniowej

I tak nowe przepisy wydłużają czas na realizację ulgi mieszkaniowej z dwóch do trzech lat. To pewne. Wiadomo też, że fiskus może zacząć sprawdzać, czy podatnik faktycznie zrealizował cel mieszkaniowy najwcześniej pierwszego dnia po upływie terminu na realizację ulgi. Wciąż jednak nie jest jasne, jak długo podatnik musi liczyć się z kontrolą.

Oczywiście termin zobowiązania podatkowego przedawnia się po upływie pięciu lat (liczonych od końca roku, w którym upłynął termin na zapłatę podatku). Problem w tym, że nie wiadomo, w którym momencie zaczyna w tym przypadku biec. To znaczy, czy liczy się go od końca roku, w którym podatnik złożył PIT-39, deklarując sprzedaż nieruchomości, czy może od końca roku, w którym upłynął termin na realizację ulgi mieszkaniowej. Fiskus opowiada się za tym drugim rozwiązaniem. W przeciwnym razie miałby niewiele czasu na sprawdzenie rozliczeń podatników. Po wydłużeniu ulgi mieszkaniowej do trzech lat zostałoby mu na weryfikację o rok mniej.

– W mojej ocenie wydłużenie do trzech lat okresu, w którym podatnik powinien przeznaczyć przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, w praktyce skraca organom podatkowym okres do przeprowadzenia ewentualnej kontroli w zakresie prawidłowości skorzystania przez podatnika z ulgi – mówi Mariusz Makowski. Przykładowo: podatnik w 2019 r. zbywa nieruchomość przed upływem pięciu lat od nabycia. Do 30 kwietnia 2020 r. składa zeznanie roczne PIT-39, w którym deklaruje, że cały uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczy w ciągu trzech lat (czyli do końca 2022 r.) na własne cele mieszkaniowe. Do końca 2022 r. organ podatkowy nie ma podstaw do prowadzenia kontroli, bo nie upłynął jeszcze okres, w którym podatnik może przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe. Taką kontrolę można przeprowadzić dopiero w 2023 r., a jednocześnie zobowiązanie podatkowe z tytułu zbycia w 2019 r. nieruchomości przedawni się z końcem 2025 r. – Organ podatkowy będzie miał więc trzy lata na przeprowadzenie kontroli. Obecnie przy dwuletnim terminie na wydatkowanie przychodu organom podatkowym pozostają cztery lata na przeprowadzenie kontroli – podkreśla Mariusz Makowski.

Resort wydał, co prawda, korzystną dla podatników interpretację ogólną (z 27 grudnia 2011 r., nr DD9/033/297/BRT/SKT/2011/DD-466), ale dotyczyła ona starych, nieobowiązujących już przepisów. Obecnie MF się upiera, że termin na kontrolę liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin na realizację ulgi mieszkaniowej.

Orzecznictwo sądów jest w tej sprawie rozbieżne. Przykładowo w wyrokach z 1 czerwca 2016 r. (sygn. akt II FSK 2213/14) i z 10 czerwca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1303/14, sygn. akt II FSK 1592/14) NSA opowiedział się za rozwiązaniem korzystnym dla fiskusa. Stwierdził, że czas przewidziany na weryfikację ulgi mieszkaniowej należy liczyć dopiero po upływie terminu na jej realizację. Wyjaśnił, że „w art. 70 par. 1 ordynacji podatkowej ustawodawca nie stanowi o przedawnieniu obowiązku podatkowego, lecz tylko takiej jego konkretyzacji, która przyjmuje postać zobowiązania podatkowego. Przedawnienie może dotyczyć zobowiązania podatkowego. Tymczasem w związku z zadeklarowaniem realizacji celu mieszkaniowego zobowiązanie podatkowe nie jest jeszcze ostatecznie ukształtowane. Nie ma pewności, że zobowiązanie to w ogóle powstanie, a jeżeli powstanie, to jaka będzie jego ostateczna wysokość. Nie można więc przyjąć, że w stosunku do nieukształtowanego jeszcze ostatecznie zobowiązania podatkowego biegnie termin przedawnienia”.

W kilku innych wyrokach NSA orzekł jednak na korzyść podatników. Są to wyroki z 19 lipca 2016 r. (sygn. akt II FSK 1761/14), z 2 września 2016 r. (sygn. akt II FSK 2140/14, sygn. akt II FSK 2112/14) oraz z 11 października 2016 r. (sygn. akt II FSK 2303/14). NSA stwierdził w nich, że zadeklarowanie celu mieszkaniowego jedynie odracza płatność podatku i nie może mieć wypływu na termin przedawnienia zobowiązania podatkowego, który biegnie od terminu przewidzianego na podstawowe rozliczenie.

opinia eksperta

Sposób wykorzystywania nabytej nieruchomości nie powinien mieć znaczenia

Mariusz Makowski doradca podatkowy

Kwestia wynajmowania nieruchomości nabytej w ramach ulgi mieszkaniowej jest chyba najczęstszą przyczyną sporów z fiskusem. Niestety nadal taką będzie. Wprowadzane zmiany w żaden sposób nie precyzują zawartego w przepisach pojęcia „własnych celów mieszkaniowych”.

Obecne, jak i wchodzące w życie od 2019 r. przepisy mówią, że podatnik we wskazanym okresie (obecnie dwa, a od przyszłego roku – trzy lata od końca roku, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości) ma przeznaczyć uzyskany przychód na własny cel mieszkaniowy. Artykuł 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT zwalnia od podatku dochody przeznaczone na „własne cele mieszkaniowe”. A jednocześnie art. 21 ust. 25 wskazuje, jakie wydatki uważa się za poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 (wydatkiem takim jest m.in. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnym). Z powyższego jednoznacznie powinno wynikać, że wydatki określone w art. 21 ust. 25 są „własnymi celami mieszkaniowymi” w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131, czyli że przepis wymaga jedynie, by we wskazanym okresie podatnik nabył nieruchomość. Jednakże organy podatkowe dość powszechnie stoją na stanowisku, że art. 21 ust. 1 pkt 131 wskazuje na „cele mieszkaniowe”, a podatnik winien udowodnić, że były to „jego własne cele mieszkaniowe”. Dlatego też często organy podatkowe uważają, że nabyta nieruchomość ma służyć zapewnieniu „dachu nad głową” i że absolutnie nie może być przez podatnika wynajmowana, bo wówczas „własne cele mieszkaniowe” będą realizowane przez najemcę, a nie przez właściciela. Orzecznictwo, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego, coraz częściej przychyla się do stanowiska podatników, uważając, że „dla zaistnienia prawa do zwolnienia ustawa nie wymaga niczego więcej niż nabycia w określonym czasie np. mieszkania, zatem to, czy i w jaki sposób faktycznie będzie wykorzystywane nabyte mieszkanie, nie ma żadnego znaczenia prawnego”. ©℗

Wynajem kupionego mieszkania

Nie doprecyzowano też, czy osoby, które chcą skorzystać z ulgi mieszkaniowej, mogą kupić nieruchomość i ją wynajmować, czy też nie. Zasadniczo trzeba chyba przestrzec podatników przed takim postępowaniem. Dowodzi tego wyrok NSA z 4 lipca 2017 r. (sygn. akt II FSK 1663/15). W tej sprawie fiskus się upierał, że celem ulgi mieszkaniowej nie jest zakup jakiegokolwiek budynku mieszkalnego, który będzie zaspokajał potrzeby innych osób, tylko budynku, który zaspokoi bieżące potrzeby mieszkaniowe podatnika. Sąd przyznał mu rację. Wyjaśnił, że ulga nie przysługuje na zakup lokalu czy budynku, który następnie będzie zamieszkiwany przez lokatorów i to oni będą realizować swoje potrzeby mieszkaniowe. – Ulga jest tylko wtedy, gdy realizowane są potrzeby mieszkaniowe podatnika – podkreślił NSA. Dodał, że podatnik może kupić 10 budynków dla własnych potrzeb mieszkaniowych. Potrzeby te jednak muszą być w nich realizowane i muszą dotyczyć bezpośrednio podatnika. Sam zakup nieruchomości mieszkalnej to za mało.

Są też jednak orzeczenia, które pozwalają wynajmować lokale kupione w ramach ulgi mieszkaniowej. Przykładem jest wyrok NSA z 17 maja 2017 r. (sygn. akt II FSK 1053/15) w sprawie mężczyzny, który odziedziczył udział w mieszkaniu po babci, a następnie szybko go sprzedał. Za uzyskane pieniądze i nowo zaciągnięty kredyt kupił dwa kolejne mieszkania. Podatnik miał już gdzie mieszkać, a nowe lokale zamierzał wynajmować. Z fiskusem wygrał w sądzie. NSA stwierdził, że nie można poprzestać na wykładni językowej przepisów o uldze, ponieważ oznaczałoby to niedopuszczalne jej zawężenie. Nie można pomijać celu jej wprowadzenia, a było nim „wspieranie różnych form budownictwa mieszkaniowego poprzez zwolnienie od opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, wydatkowanego na własne cele mieszkaniowe, wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1–3 ustawy o PIT”. Zwolnienie mieszkaniowe miało pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy oraz zachęcić do lokowania dochodu w nowe inwestycje mieszkaniowe – dodał NSA.

Do podobnych wniosków NSA doszedł 29 listopada 2016 r. (sygn. akt II FSK 3126/14). Chodziło o podatniczkę, która za sprzedaną ziemię po rodzicach kupiła trzy lokale mieszkalne. Wynajęła je, bo sama nadal mieszkała w domu po rodzicach. Wynajem tłumaczyła trudną sytuacją finansową. Fiskus uznał, że ulga jej się nie należy. Stwierdził, że zakup mieszkań pod wynajem świadczy o celu zarobkowym, a nie mieszkaniowym podatnika. NSA orzekł jednak, że czasowe, okazjonalne wynajęcie lokalu mieszkalnego nie wyklucza co do zasady możliwości skorzystania z ulgi. Uznał, że cel mieszkaniowy nie musi być realizowany nieprzerwanie od daty zakupu lokalu. ©℗