Czy podpisanie aktu notarialnego wpływa na obowiązki podatkowe

@RY1@i02/2010/183/i02.2010.183.086.006b.001.jpg@RY2@

Anna Pikulska, konsultant w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy

Wydaje się, że słusznie jako moment rodzący obowiązek rozpoznania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym wskazuje się datę podpisania aktu notarialnego. Co istotne, w tym właśnie momencie (tj. podpisania aktu notarialnego) następuje wyodrębnienie własności lokalu wraz z częściami wspólnymi budynku. Niemniej można również znaleźć argumenty przemawiające za uznaniem, że momentem tym będzie wydanie lokalu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Podobny problem dotyczy również opłat rezerwacyjnych (kaucji), które są pobierane przez deweloperów jeszcze przed nabyciem lokalu, w celu jego rezerwacji. Opłaty takie, jako przysporzenie o charakterze co do zasady zwrotnym, nie powinny być uznawane za przychód dewelopera (analogicznie jak zaliczki). Opłata taka będzie przychodem podlegającym opodatkowaniu tylko w momencie utraty zwrotnego charakteru (tj. w momencie gdy przepadnie albo zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży - w tym drugim przypadku przychód powstanie wówczas w dacie uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania).

Warto zauważyć, że ustalenie prawidłowego momentu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkań jest istotne nie tylko dlatego, że pomyłka może powodować zbyt późne rozpoznanie przychodu (a w związku z tym może powstać zaległość podatkowa, która potencjalnie będzie musiała być zapłacona wraz z odsetkami). Moment rozpoznania przychodu determinuje również moment, w którym deweloper będzie mógł zaliczyć do przychodów koszty bezpośrednio związane z tymi przychodami. Zgodnie bowiem z ustawą o CIT (analogiczne przepisy znajdują się w ustawie o PIT) koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, które zostały poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącane w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. W tym samym roku (tj. w roku, w którym zostały osiągnięte odpowiadające im przychody) potrącane są również koszty bezpośrednio związane z przychodami, które zostały poniesione po zakończeniu roku podatkowego, którego dotyczą, lecz przed dniem sporządzenia sprawozdania finansowego (nie później niż do dnia upływu terminu określonego do złożenia zeznania), a w przypadku podatników, którzy nie są zobowiązani do składania sprawozdań finansowych - przed dniem złożenia zeznania (nie później niż do dnia upływu terminu określonego do złożenia zeznania). Kosztami takimi są np. koszty projektów architektonicznych, koszty przygotowawcze projektu, koszty podwykonawców realizujących inwestycję, koszty wynajęcia sprzętu, a zdaniem niektórych sądów również koszty poniesione na finansowanie inwestycji, w tym odsetki (choć stanowisko takie nie jest podtrzymywane w ostatnio wydawanych orzeczeniach). Nadwyżka przychodu nad kosztami uzyskania będzie następnie opodatkowana 19-proc. podatkiem dochodowym od osób prawnych (i, co do zasady, 19-proc. liniowym podatkiem dochodowym od osób fizycznych).

em